Đầu tư BĐS theo gió hạ tầng

>>> Kỳ 1: “Ăn theo” gió hạ tầng

Biến động tỷ giá, đặc biệt chính sách hạn chế cho vay bất động sản của Chính phủ theo Nghị quyết 11/NQ - CP đã khiến cho thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm khó sôi động.

Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp bất động sản khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Các doanh nghiệp bất động sản vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn trong việc huy động vốn. Việc thắt chặt tín dụng tác động đồng thời lên cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản.

Việc NHNN thắt chặt tín dụng là điều đã và đang thể hiện rõ nét trên thị trường tài chính. Nó khiến nhiều nhà đầu tư e dè hơn trong việc đầu tư vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn trong việc tìm nguồn vốn và vô hình trung việc “siết” cho vay của NHNN sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế, đời sống của những người có thu nhập ổn định cần nhà ở.

Do đó, trong tình cảnh bị siết vốn, nhà đầu tư phải tính toán để dòng tiền mang lại hiệu quả cao nhất, khi đó đất nền vùng ven là sự chọn lựa số một. Với mức chỉ bằng 1/3 hoặc 1/5 giá bất động sản tại các khu vực nội đô, đất nền vùng ven có sức hút vượt bậc so với các phân khúc khác. Thay vì đổ tiền tỷ vào những dự án lớn thì nhà đầu tư chỉ góp vài trăm triệu vào các khu đất giá bèo để đón đầu quy hoạch.

Thêm vào đó, đa phần dòng tiền nhàn rỗi đổ vào những khu vực này là tiền để dành của các hộ gia đình, vốn ít nên chỉ phù hợp với đất vùng ven vì giá phải chăng. Thực tế, thời gian qua, những khu vực nằm trong quy hoạch phát triển hạ tầng có quận 2, quận 9 và các khu vực lân cận như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An,… được rất nhiều nhà đầu tư chú ý. Với lợi thế về giá cả, hàng loạt dự án hạ tầng kết nối đang và sẽ triển khai xây dựng như dự án cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, dự án mở rộng quốc lộ 51, tuyến đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu,…

Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản không bỏ qua cơ hội này, nhiều dự án khu dân cư và khu đô thị được nhiều doanh nghiệp đua nhau bung hàng. Đầu năm 2010, các doanh nghiệp bất động sản Đồng Nai đã tổ chức giới thiệu với nhà đầu tư Tp.HCM về mười dự án bất động sản trên địa bàn đang và sẽ được đưa ra bán trong năm. Trước đó, nhiều dự án khu đô thị và khu dân cư quy mô khá lớn đã đồng loạt triển khai, dự báo cung cấp cho thị trường lượng sản phẩm cực lớn.

Chỉ riêng tại hai xã Tam Phước và Long Hưng, huyện Long Thành đến nay đã có bốn dự án khu đô thị với quy mô hơn 1.000ha đang được triển khai, gồm dự án khu đô thị Aquacity (liên doanh với nước ngoài) với gần 305ha, khu đô thị Phước Hưng 286ha, khu đô thị Waterfront (liên doanh) 366ha, khu dân cư Long Hưng 227ha... Bên cạnh đó, khu đô thị sinh thái Giang Điền quy mô gần 530ha tại huyện Trảng Bom, chưa kể hàng trăm dự án lớn nhỏ khác đã và đang được triển khai, chào bán sản phẩm...

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lo ngại về nguy cơ xuất hiện những khu đô thị "ma" không người làm đất nền trở thành thị trường ảo. Thêm vào đó, một số dự án phân lô hiện nay thường thiếu điểm nhấn, không đầu tư công trình tiện ích công cộng. Mặt khác, việc “ăn theo” hạ tầng chỉ dựa trên lời đồn thổi, nếu là thật thì cũng chỉ có trên bảng vẽ, quy hoạch có thể bị thay đổi.

Các chuyên gia khuyến cáo rằng, đầu tư kiểu “ăn theo” hạ tầng ví như một canh bạc, nó phù hợp với những ai có nhu cầu thực và nhà đầu tư trường vốn, bởi khi thị trường tốt, đất tăng giá, nhà đầu tư thắng lớn, nếu không tăng giá, người có nhu cầu thực có thể mua để ở.

Dù đánh giá cao tiềm năng và cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản vùng ven nhưng nhiều chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng khi chạy theo “sóng” địa ốc vào các khu vực quy hoạch.

Với vài trăm triệu đồng, nhà đầu tư không thể tham gia thị trường địa ốc Tp.HCM, do đó việc đầu tư vào các dự án đất nền còn rẻ tại Đồng Nai hay Bình Dương,… là chọn lựa thích hợp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản khó có cơ hội lướt sóng ngắn hạn nên nếu có mua thì ngay từ đầu phải xác định đầu tư trung và dài hạn.

Hơn nữa, nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu cơ sở pháp lý cũng như các ưu điểm về vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tránh chạy theo phong trào để rồi thất vọng với các dự án mà chủ đầu tư hay công ty môi giới “vẽ rắn thêm chân”, quảng cáo hấp dẫn hơn thực tế.

Một chuyên gia cũng khuyến cáo nguy cơ hình thành các khu dân cư, khu đô thị bỏ hoang trong tương lai, nếu chủ đầu tư không tính toán đến nhu cầu an cư của người dân địa phương mà chỉ quan tâm đến việc bán sản phẩm cho nhà đầu tư để kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Cơn sốt đất gần mười năm trước tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) là một bài học kinh nghiệm, những dự án khu dân cư vẫn đang bỏ hoang do thiếu lực lượng khách hàng là cư dân địa phương.