Đầu tư BĐS: Những góc khuất

Trước tiên, việc thắt chặt tín dụng của ngân hàng đối với đầu tư kinh doanh BĐS được coi là máy lọc công suất cao đối với những chủ đầu tư non tài chính, thiếu kinh nghiệm chinh chiến trong gian khó. Theo bà Lê Thúy Hương - Tổng giám đốc Cty EcciLand, trước đây nhiều người gọi một số chủ đầu tư là “tay không bắt giặc” là không quá lời. Có những DN không đủ số vốn để duy trì dự án của mình để đi tới cùng, do đó hầu như phải trông cậy vào sự đầu tư cùng của khách hàng. Khi khách hàng gặp phải tình trạng sản phẩm thì chưa có, đóng một khoản tiền rất lớn và gặp rủi ro sau đó thì tâm lý khách hàng sẽ bị ảnh hưởng, dẫn tới việc họ không đầu tư từ đầu cùng chủ đầu tư nữa. Ngoài ra, nhằm tránh điều này cho khách hàng, Nhà nước đã ban hành một số quy định về pháp luật ngặt nghèo hơn như: Khi làm xong móng, chủ đầu tư mới được huy động vốn (bán hàng) từ khách. Thêm vào đó, thắt chặt tín dụng tiếp tục ngăn DN tiếp cận nguồn tiền từ Ngân hàng. Những yếu tố này ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư của các chủ đầu tư cũng như trực tiếp tới sản phẩm ngoài thị trường.

Cùng chung quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành thẳng thắn cho biết: Lạm phát của nền kinh tế, thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất… khiến DN BĐS không tựa vào đâu được. Khách hàng thì không còn tiền vì sản phẩm không phù hợp, Ngân hàng thì đóng cửa, bản thân DN tại TP.HCM chỉ có 20 - 30% vốn đầu tư dự án (phần còn lại dựa vào 2 yếu tố trên)… Thực tế cho thấy, khó khăn cùng cực của DN còn đến từ tình trạng những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của người mua còn quá hạn chế khiến người mua không mặn mà với sản phẩm trên thị trường. Đây chính là lý do căn bản thứ hai, sau nguồn tiền rót vào cỗ máy BĐS bị bó hẹp, khiến thị trường đổ bệnh suốt 1 năm vừa qua. Trong nhiều năm tới, những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp bán với giá 30 - 40 triệu đ/m2 chắc chắn sẽ rất khó khăn. Bởi hiện nay những nhà đầu tư không còn hứng thú với phân khúc này do lãi chậm, ông Lê Tấn Hòa - Giám đốc Cty LILAMA SHB khẳng định.

Hầu hết những ý kiến nêu trên cho thấy tình trạng của thị trường BĐS hiện nay là thời gian phát bệnh của một căn bệnh ủ từ lâu. Nói như một chủ đầu tư tâm huyết với BĐS từ những năm 2004, khó khăn của nền địa ốc là do sự tích tụ trong suốt một thời gian dài. Đến lúc tín dụng bị thắt, những khó khăn yếu kém mới bộc lộ rõ như hiện nay. Đặc biệt là các DN non kém về vốn và chuyên môn. Thiếu năng lực vốn, đầu tư nóng theo trào lưu, phụ thuộc vào tính tức thời của một nhóm đầu cơ (thường là đại gia BĐS), đến lúc giá BĐS không còn như kỳ vọng và đổ dốc, khiến đổ vỡ xảy ra trên diện rộng. Đáng lo là lượng DN BĐS vừa và nhỏ trên thị trường hiện chiếm phần đa. Bởi vậy, để giải cứu thị trường, trước tiên phải minh bạch hóa rồi chuyên nghiệp hóa từng yếu tố. Điều này đòi hỏi những chính sách dài hạn, cụ thể chứ không phải những can thiệp vĩ mô mang tính tạm thời. So sánh một cách dí dỏm, để gỡ khó cho DN, cần những liều thuốc theo toa dành cho thị trường địa ốc: chữa lành bệnh, bồi dưỡng dần dần rồi mới mong khỏe mạnh hoàn toàn như trước.