Đất nền vắng khách, nguồn cầu đổ về nhà liền thổ nội đô

Giao dịch nhà phố, nhà riêng vẫn ổn định giữa lúc thị trường trầm lắng (hình minh họa)

Ấm nóng giữa lúc thị trường hạ nhiệt

Chị Kim Chi, môi giới phân khúc nhà phố khu vực quận 6, Tân Bình, Tân Phú, TP.HCM, cho biết bất chấp những những thông tin tiêu cực về thị trường bất động sản, công việc của chị vẫn ổn định thời gian vừa qua.

“Giao dịch của tôi chủ yếu là các căn nhà riêng trong hẻm với giá từ 5 tỉ trở xuống. Đặc biết những căn khoảng 3-4 tỉ bán khá nhanh. Thời gian này, khách từ quê như Bến Tre, Tây Ninh, Cần Thơ lên hỏi mua khá nhiều”, nữ môi giới chia sẻ

Chị Chi cho biết, không tìm nguồn hàng dàn trải ở khắp thành phố mà chỉ nhận rao bán những sản phẩm gần khu vực sinh sống để tiện di chuyển. Nếu khách hàng hỏi ở khu vực khác thì chị sẽ giới thiệu sang các đồng nghiệp chuyên khu vực đó.

Đồng nghiệp của chị Chi là chị Thanh Xuân (TP.HCM) cũng chuyên môi giới phân khúc nhà riêng ở khu vực quận 7 cho biết vẫn có giao dịch trong thời điểm thị trường trầm lắng.

“Tôi chọn môi giới phân khúc nhà phố, nhà riêng đầu tiên vì có nhiều mối là người thân, người quen. Qua quá trình làm lâu thì biết được phân khúc này chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực hoặc cho thuê nên ít gặp đầu cơ, do đó giao dịch vẫn ổn định, không bị ảnh hưởng nhiều bởi biến động thị trường”, chị Xuân cho biết.

Phân khúc nhà phố có thể phục vụ nhu cầu ở hoặc cho thuê (hình minh họa)

Theo chị Xuân, lượng giao dịch có giảm từ tháng 4-6, nhưng từ tháng 7 đến nay giao dịch đã quay trở lại. Hai tháng gần đây, chị nhận được nhiều cuộc gọi đến xem nhà hơn. Tuy nhiên, chị phát hiện một số lượng không nhỏ trong số đó là các môi giới khảo giá, xem sản phẩm.

“Thời gian này, số lượng môi giới gọi đến nhiều hơn, tôi trao đổi với bạn bè (cùng ngành) thì biết thời gian này nhiều môi giới không bán được đất nền nên chuyển qua rao bán nhà riêng”, chị Xuân cho biết.

Chuyển dịch nhu cầu đầu tư

Theo số liệu từ DKRA, trong tháng 8/2022, sức cầu chung toàn thị trường đối với phân khúc đất nền tiếp tục giảm, tỷ lệ tiêu thụ chung chỉ đạt 34% trên tổng nguồn cung mở bán (T7/2022 đạt 48% và T6/2022 đạt 54%). Nguồn cung mới T8/2022 đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm, tập trung ở các tỉnh Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn.

Đất nền mất thanh khoản thời gian vừa qua (hình minh họa)

Trong khi đó, các chỉ số tích cực hơn đối với phân khúc nhà liền thổ. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý 3/2022, khả năng tiêu thụ của phân khúc nhà liền thổ sơ cấp đạt 60%, tương đương 270 căn so với 450 căn được chào bán (tăng gấp đôi so với quý 2 và gấp 4 lần so với cùng kỳ 2021).

Giá nhà riêng tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Phân khúc nhà phố nội đô với sức tiêu thụ tốt khiến nguồn cung khan hiếm là nguyên nhân đẩy giá bán của dòng sản phẩm này.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, trong quý 3/2022, thị trường BĐS cho thuê ở TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu tích cực với nhu cầu quan tâm tìm thuê tăng 70%. Trong đó, phân khúc nhà trọ tăng 78%, nhà riêng tăng 40% và nhà mặt phố tăng đến 38%. Giá thuê theo đó cũng nhích lên khoảng 12-14%.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, nhu cầu đầu tư luôn hiện hữu nhưng sẽ thay đổi theo giai đoạn của thị trường.

“Giai đoạn 2021, các nhà đầu tư tìm kiếm dòng sản phẩm sinh lời cao – nhanh là đất nền vùng ven. Thậm chí tìm đến những nơi không có khả năng khai thác do các cơn sốt đất phân lô bán nền. Qua thời gian, dòng sản phẩm vùng ven mất tính thanh khoản, nhà đầu tư mất niềm tin và quay lại tìm những sản phẩm an toàn hơn. Do đó, nhu cầu dần dịch chuyển về khu vực bất động sản có nền tảng hơn đó là nội thành”, ông Hiển cho biết.

Nhu cầu đầu tư dần dịch chuyển về khu vực nội thành (hình minh họa)

Một nhà đầu tư tên Thế Lân (TP.HCM) cho biết, anh đã bắt đầu tìm kiếm dòng nhà phố nội thành từ tháng 6 khi thị trường có dấu hiệu chững lại. Qua khảo sát tiềm năng thị trường, anh nhận thấy cùng phân khúc nhà phố nhưng lại có sự phân hóa giữa các khu vực.

“Trong khi khu vực Thủ Đức tăng giá rất mạnh còn khu vực Tân Bình, Tân Phú, quận 6 tăng chậm hơn, không đáng kể. Tôi đánh giá cao khu vực quận 6, Tân Bình do dân cư đã đông đúc, có giá trị cho thuê và sử dụng thực nhưng mức giá lại rẻ hơn khu Đông”, anh Lân cho biết.

Nhà đầu tư cho rằng việc lựa chọn khu vực để tìm mua sản phẩm phụ thuộc vào mục đích của nhà đầu tư. Nếu muốn mức giá đột biến, mạo hiểm thì có thể tìm khu vực TP.Thủ Đức; còn nếu chỉ mua để tích trữ tài sản kết hợp khai thác dòng tiền thì nên chọn khu nội thành.