Nên xuống tiền mua chung cư hay nhà phố khi lãi suất 9%?

Chuyên gia tài chính cá nhân Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành của FIDT

Chuyên gia tài chính cá nhân Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành của FIDT chia sẻ về công thức hoạch định dòng tiền đầu tư, nhận diện bất động sản sinh lời tốt khi thị trường vào đà hồi phục.

Nhận diện chu kỳ vàng tăng trưởng của chung cư

Thực tế hiện nay, người mua nhà chia làm hai “trường phái": Một số vẫn còn còn tâm lý 'sợ nợ' và cho rằng tốt nhất chỉ nên mua nhà bằng 'tiền tươi thóc thật'. Nhưng cũng có không ít người nhận ra rằng nếu không vay thì mãi đuổi theo giá nhà. Từ góc độ chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, ông nhìn nhận thế nào về vấn đề này?

Rất ít người Việt có một kế hoạch tài chính toàn diện từ quản lý chi tiêu, bảo vệ tài chính, hoạch định đầu tư nên rất mơ hồ về phương án quản trị rủi ro khi đầu tư. Và cái gì mơ hồ thì thường chúng ta sẽ bất an.

Hơn nữa, bất động sản cũng là thị trường mất cân xứng và thiếu minh bạch về thông tin. Nhà đầu tư cá nhân không chuyên có rất ít thông tin về mức độ tăng trưởng của các phân khúc bất động sản khác nhau nên họ thiếu đi tự tin khi cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng đầu tư bất động sản phải là nhà phố, ở trung tâm thì tỷ lệ tăng trưởng mới cao, nhưng thực tế là trong 6 năm đầu của căn hộ, hiệu suất cho thuê dao động từ 4-6% và hiệu suất tăng trưởng dao động từ 6-9%, cộng 2 phần này lại sẽ cho chúng ta lợi nhuận từ 10-15%. Trong khi đó, theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu bất động sản lớn trên thị trường, bất động sản tại các khu vực càng trung tâm có tỷ lệ tăng trưởng chỉ từ 8% đến tối đa là 10%. Vì vậy, 6 năm đầu chính là chu kỳ vàng về tăng trưởng của căn hộ.

Tôi lấy ví dụ đó để cho các nhà đầu tư thấy rằng, khi chúng ta không thấy được tỷ lệ tăng trưởng đó, chúng ta vay một khoản vay 9% hay 12%, chúng ta không tự tin là tài sản của chúng ta liệu có tăng trưởng vượt lên trên lãi suất cho vay hay không, thì sẽ dẫn đến việc chúng ta sợ vay.

Tuy nhiên, việc hoạch định tài chính cá nhân cũng đang dần được quan tâm nhiều hơn trong các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp, dân trí tài chính đang được đẩy lên. Cùng với sự phát triển kinh tế thì trong khoảng 6-7 năm nữa, chúng ta sẽ đón khoảng hơn 20 triệu người trung lưu. Đây là đối tượng có ý thức sớm về việc hoạch định tài chính cá nhân.

Khi dân trí và thu nhập tăng lên thì vấn đề mà chúng ta đang nói đến là “sợ nợ” đó sẽ được giảm. Bởi một khi đã được trang bị về kiến thức tài chính thì năng lực đánh giá, nhìn nhận và xây dựng kế hoạch tài chính cá nhân của người Việt cũng sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực.

Cụ thể họ sẽ nhận thức rõ hơn chu kỳ tăng trưởng của bất động sản, đặc tính của từng phân khúc, cũng như hiểu được vai trò hỗ trợ tăng trưởng tài sản của đòn bẩy tài chính sẽ hiệu quả trong những tình huống nào, trong những phân khúc nào và trong những hoàn cảnh tài chính nào… từ đó tự tin trong việc đưa ra các quyết định.

Theo ông, đối với các gia đình, việc hoạch định tài chính sẽ như thế nào để đảm bảo cân đối các chi phí như: mua nhà, trả nợ, sinh hoạt, học hành con cái…?

Hành xử với tiền là một thói quen và nó cần là một thói quen trong bản năng. Bạn không thể đợi đến khi bạn kiếm được thu nhập đầu tiên rồi mới nghĩ đến tài chính vì lúc đó bạn sẽ loay hoay tìm công thức, tìm phương pháp quản lý chi tiêu, kênh đầu tư. Lại mất vài năm với rất nhiều bài học, đôi khi với cái giá không hề rẻ.

Nếu xét trên tiêu chí phân bổ thu nhập và quản lý chi tiêu thì trong ngành hoạch định tài chính cá nhân, phương pháp có tính thực chiến và phù hợp cho các gia đình là 50/20/30 hay còn gọi là phương pháp 3 chiếc lọ, (50% thu nhập phục vụ nhu cầu thiết yếu, 20% cho tiết kiệm và 30% phục vụ nhu cầu cá nhân).

Các phương pháp tách chi phí quá nhiều như 10 chiếc lọ hay ghi chép tỉ mỉ từng chi phí chỉ phù hợp để giáo dục tài chính cho thanh thiếu niên, chứ không có tính ứng dụng cao trong thực tế cho người đi làm.

Với phương pháp 50/20/30, tỷ lệ tiết kiệm không phải là tỷ lệ giống nhau cho tất cả các mức thu nhập mà nôm na là thu nhập càng cao thì tỷ lệ tiết kiệm càng cao, ít người phụ thuộc thì tiết kiệm cũng phải cao hơn. Phần trả nợ vay mua nhà sẽ được trích ra từ phần tiết kiệm, vì khoản này không phải là chi tiêu.

Ưu điểm của phương pháp này là không phải ghi chép, ít tài khoản phải theo dõi và quan trọng là cắt khoản tiết kiệm từ đầu tháng giúp đảm bảo sự ổn định trong tích lũy dài hạn.

Người mua nhà cần lưu ý gì?

Sau khi sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, hành trình trả nợ có thể kéo dài đến hàng chục năm. Đến lúc này, việc hoạch định tài chính cá nhân không phải lựa chọn nữa mà là bắt buộc, thưa ông?

Chắc chắn, vì khi đã vay thì đồng nghĩa rủi ro của chúng ta tăng lên đáng kể nếu thiếu đi một kế hoạch tài chính toàn diện. Thời gian vay càng dài đồng nghĩa với việc rủi ro càng lớn bởi không phải ai cũng may mắn để thăng tiến và tăng thu nhập trong công việc. Người mua bất động sản có thể gặp phải các rủi ro như: Rủi ro cho người phụ thuộc (Gánh nợ); Rủi ro dòng tiền (mất thu nhập); Rủi ro tài sản (thiếu tính thanh khoản hoặc phải bán rẻ tài sản để trả nợ khi dòng tiền có biến động); Rủi ro tối ưu hiệu quả đầu tư (lãi suất tăng cao làm giảm lợi nhuận).

Trong các rủi ro cần lưu ý đến phương án xử lý tài sản trong trường hợp không thể đáp ứng được nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, ngay từ thời điểm mua, chúng ta đã phải tính đến việc tài sản đó có thể thanh khoản ở mức độ nào? Nếu xét về thanh khoản, trên thị trường hiện nay thì căn hộ là một trong những loại tài sản có thanh khoản tốt nhất, đặc biệt những căn hộ ở phân khúc giá tầm trung đến cao cấp, từ 40-70 triệu/m2.

Theo ông, tình hình kinh tế 2023 nói chung, thị trường bất động sản nói riêng ảnh hưởng thế nào tới tâm lý và cơ cấu danh mục tài sản của nhà đầu tư và người mua nhà? Người mua nhà nên cần chú ý những gì trong bối cảnh hiện nay?

Thị trường bất động sản có tính đàn hồi kém khi suy thoái kinh tế vì giá trị lớn. Hiện tại, nhu cầu đầu cơ giảm mạnh nhưng nền kinh tế cần có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn để dòng vốn được lưu thông tốt hơn trong nền kinh tế.

Theo ý kiến phân tích chủ quan thì tôi đánh giá thị trường bất động sản chung sẽ tìm được điểm hồi phục tốt từ giữa 2024, còn trong 2023 này thì chỉ phục hồi ở một số phân khúc và khu vực nhất định, cụ thể là phân khúc bất động sản có nhu cầu ở thật, khu dân cư đông đúc đã hình thành.

Và có phân khúc vẫn thể hiện được sức mạnh thật sự của nó, thậm chí tăng giá đó là phân khúc căn hộ. Như phân khúc căn hộ tầm trung, cao cấp vẫn đang giữ được giá trị thanh khoản và giá trị tăng trưởng rất tốt. Các loại hình dự án đất nền, nhà liền kề, nghỉ dưỡng sẽ mất nhiều thời gian hơn để có thể tìm thấy thanh khoản tốt hơn, chứ chưa nói gì đến việc giao dịch sốt nóng trở lại.

Vì vậy, tôi có khuyến nghị cho các khách hàng và nhà đầu tư nếu đang tìm kiếm sản phẩm đầu tư thì đây là phân khúc an toàn, có thể tạo ra dòng tiền tốt, có khả năng thanh khoản và tăng trưởng tốt trong giai đoạn này. Vì giai đoạn này tuy thị trường có dấu hiệu hồi phục nhưng vùng giá vẫn đang thấp hơn giá trị thực. Đây là cơ hội để sở hữu tài sản sớm và sở hữu tài sản tốt, trong một bức tranh tài chính bền vững.

Thêm vào đó, lãi vay ngân hàng sẽ tiếp tục giảm trong khoảng 6 tháng tới, đây cũng nằm trong chính sách vĩ mô “bơm máu cho nền kinh tế” của Chính phủ với mục đích giúp kinh tế Việt Nam sớm hồi phục. Hiện nay, tôi đã thấy trên thị trường có những gói lãi suất trên dưới 9% cố định trong 12 tháng, thậm chí là hơn 9% một chút nhưng cố định trong 24 tháng. Khi lãi suất 9% xuất hiện trên thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư có thể bắt đầu sở hữu bất động sản.

Ông có thể đưa ra tư vấn về việc hoạch định tài chính cá nhân trên kênh đầu tư bất động sản tại Việt Nam?

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản thấp nên việc chuẩn bị một lộ trình tài chính chi tiết và tối ưu là rất cần thiết. Quay lại bức tranh tài chính cá nhân toàn diện, xét theo 3 trụ cột chính trong tài chính cá nhân thì có vài ý cần phải được chuẩn bị cho việc sở hữu bất động sản dù là ở hay đầu tư.

Trụ thu nhập: cần tính toán sự ổn định và tăng trưởng trong thu nhập để phân tích và lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp, để xem xét và lên kế hoạch vay, để chuẩn bị các phương án dự phòng.

Trụ quản trị dòng tiền: quản lý chi tiêu phù hợp để tích lũy tiền đầu tư bất động sản, để tối ưu các khoản trả nợ vay, tối ưu về thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản.

Trụ bảo vệ tài chính: có cơ chế bảo vệ tài chính để hạn chế phải bán gấp bất động sản khi chưa được giá như kỳ vọng.

Cảm ơn ông!