Thanh khoản trượt dốc, giá bất động sản vẫn tăng

Thanh khoản bất động sản sụt giảm những tháng vừa qua (hình minh họa)

Những gánh nặng đè lên thanh khoản

Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (đất, đất nền dự án và nhà riêng) ở các tỉnh miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu sụt giảm mạnh từ 19% đến 33%.

Theo khảo sát của đơn vị này, các nhà đầu tư hạn chế rót vốn vào bất động sản do các tín hiệu tiêu cực trên thị trường ở thời điểm hiện tại. Phân đông cho rằng giá bất động sản hiện đang quá cao so với khả năng tài chính của nhà đầu tư trong khi việc vay vốn bị hạn chế. Song hành với việc khó phê duyệt khoản vay mua bất động sản là xu hướng tăng của lãi suất vay.

Các động thái mới về nới room tín dụng của ngân hàng được đánh giá là chưa có tác động rõ rệt đối với thị trường bất động sản khi lượng tiền bơm vào khiêm tốn và chỉ ưu tiên các lĩnh vực kinh doanh, sản xuất.

Bên cạnh câu chuyện về giá, pháp lý và các điều luật mới cũng là điều các nhà đầu tư cần phải lưu tâm nếu muốn tham gia thị trường ở thời điểm hiện tại.

Điển hình, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất.

“Nếu quy định này được áp dụng, người ôm đất có 2 lựa chọn, hoặc bán tháo hàng để giảm thuế hoặc đầu tư xây dựng trên đất đã sở hữu để kinh doanh/cho thuê. Nếu bán trong thời điểm hiện tại thì khả năng lỗ rất cao, còn đầu tư xây dựng cũng không khả thi vì không phải mảnh đất nào cũng có đủ tiềm năng sinh lời”, nhà đầu tư tên Công Định cho biết.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khiến dòng sản phẩm “hot” giảm sức cầu (hình minh họa)

Các yếu tố này đã thay đổi tâm lý của phần lớn nhà đầu tư bất động sản. Từ loại hình đầu tư sinh lời đột biến, bất động sản ở thời điểm hiện tại chỉ được lựa chọn là phương án tích trữ tài sản, chống lạm phát dành cho các nhà đầu tư có tài chính bền vững. Những nhà đầu tư non tay, tham gia thị trường bẳng đòn bẩy tài chính buộc phải tìm cách giảm giá, thoát hàng để giải thoát gánh nặng lãi suất.

Giá nhà đất vẫn tăng

Anh Đăng Duy, một nhà đầu tư lâu năm ở TP.HCM, cho biết đã dành hơn 2 tháng để tìm kiếm cơ hội đầu tư trong thời điểm thị trường trầm lắng nhưng không có kết quả.

“Từ tháng 6 tôi đã thấy thị trường đi xuống, nên quyết định chờ thêm một thời gian nữa để “bắt đáy”, săn hàng tốt giá rẻ nhưng đến nay vẫn chưa tìm được mảnh đất nào ưng ý”, anh Duy cho biết.

Anh kết hợp tham khảo thông tin trên mạng và liên hệ môi giới để tìm các hàng tốt. Tuy nhiên, những sản phẩm có mức giá tốt thì vị trí không đẹp, mắc nhiều lỗi và dính quy hoạch còn những mảnh đất thực sự có tiềm năng thì giá vẫn cao.

“Đa phần những mảnh đất đẹp đều nằm trong tay những người có kinh nghiệm, rất khó thương lượng. Nhiều mảnh treo 4-5 tháng nay rồi nhưng chủ vẫn không giảm nhiều. Có người giảm được một thời gian lại đẩy giá lên. Chắc chờ cuối năm mới chịu bán”, anh Duy chia sẻ.

Bản thân anh Duy hiện cũng đang nắm giữ một số mảnh đất chưa bán được nên không muốn chi quá nhiều cho sản phẩm mới. Tuy không phải vay ngân hàng nhưng để đầu tư bất động sản nhưng anh vẫn cần tính kỹ bài toán kinh tế để cân bằng giữa kinh doanh và đầu tư.

Nhà đầu tư "bắt đáy" không thành vì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng (hình minh họa)

Báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, bất chấp chiều hướng giảm của nhu cầu mua, mức giá bất động sản vẫn tăng nhẹ. So với quý 2/2022 mức tăng từ 1-11%.

Giới chuyên gia nhận định, phân khúc bất động sản thấp tầng vẫn được kỳ vọng cao từ phần lớn các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Số lượng nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần thoát hàng vẫn chưa nhiều nên nhìn chung giá rao bán vẫn tăng nhẹ.

Hiện tượng bất động sản liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới đã được các chuyên gia chỉ ra. Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết nguyên nhân của sự tăng giá này đến từ vướng mắc chính sách, nguồn cung hạn chế,…

Giá trị bất động sản trên thị trường đang được gia tăng bởi đầu tư công vì hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều sinh lợi. Những yếu tố đó tạo giá trị cho bất động sản.

Bên cạnh đó, cũng không thể bỏ qua các yếu tố tiêu cực như đầu cơ, sốt đất và hiện tượng môi giới thối giá khiến giá bất động sản thứ cấp tăng cao, tăng ảo. Nhiều nhà đầu tư chạy theo con sốt đất, “mua đỉnh” với mức giá cao sẽ khó có thể cắt lỗ quá sâu dù không bán được hàng.