Đánh thuế nhà của người giàu để giải quyết được khủng hoảng nhà ở?

Los Angeles đang có kế hoạch đưa vào dự thảo luật về đánh thuế nhà ở bỏ trống vào năm 2022, trong bối cảnh tình trạng vô gia cư tại đây đang tăng. Các quan chức Hồng Kông đang xem xét đánh thuế các nhà phát triển để ngăn họ tích trữ căn hộ mới. Ireland đang theo đuổi các lựa chọn đa dạng của riêng mình. Barcelona đã tiến xa hơn khi đe dọa thu giữ các căn hộ trống của chủ nhà - và chỉ trả cho họ bằng một nửa giá trị thị trường - và chuyển hết thành nhà cho thuê với giá cả phải chăng. Paris đã tăng gấp ba lần mức thuế đối với những căn nhà thứ hai vào năm 2017.

Lý do cho những động thái này rất khác nhau. Ví dụ như để ngăn đầu cơ nhà đất, hoặc chấm dứt số liệu thị trường bị sai lệch về cán cân cung cầu khi nhiều ngôi nhà bỏ trống chứ không được rao bán hay cho thuê để phục vụ nhu cầu ở thực. Các nhà lập pháp cho biết xu hướng bỏ trống nhà ở đang làm cạn kiệt nguồn cung, khiến cho những người thuê và người mua có thu nhập thấp đến trung bình gặp khó khăn hơn trong một thị trường nhà ở vốn đã khan hiếm và đắt đỏ. Nhiều người kỳ vọng là chính phủ sẽ hỗ trợ nguồn tín dụng cho việc mua nhà giá rẻ, hoặc có biện pháp nghiêm khắc để những chủ nhà giàu có niêm yết ngôi nhà của họ trên thị trường.

Nhưng không phải ai cũng tin cách làm này sẽ hiệu quả.

Brendan Coates, Giám đốc chương trình chính sách kinh tế tại Viện Grattan ở Melbourne, cho biết: “Các khoản thuế đối với bất động sản bị bỏ trống nghe có vẻ tốt nhưng sẽ không tạo ra sự khác biệt lớn trong thực tế. Chúng chỉ làm xao nhãng chúng ta khỏi mục tiêu chính”.

Các nhà kinh tế cho biết các yếu tố như lãi suất thấp kỷ lục, gia tăng dân số, mất cân bằng cung cầu và thiếu nhà ở giá rẻ xây mới có tác động lớn hơn đến khủng hoảng nhà ở. Những người chỉ trích cho rằng thuế mang tính chất chính trị hơn là một nguồn thu có ý nghĩa, và đánh thuế không phải là một cách tiếp cận tạo được tác động mạnh lên cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ trên toàn cầu. Một số loại thuế mang tính lý thuyết, số ít mới có hiệu quả trong thực thi. Những người lo lắng thì cho rằng cách làm này hoàn toàn sai lầm. Vậy, liệu việc đánh thuế có thể giúp giải quyết khủng hoảng nhà ở hay không

Một phần câu trả lời có thể tìm thấy ở hai trong số những thành phố có nhà ở với giá cả phải chăng nhất trên thế giới. Chính quyền tại đây đã thực hiện những cú đánh mạnh mẽ vào “những ngôi nhà ma”. Tại Vancouver, nơi ban hành thuế vào năm 2017, nguồn thu từ thuế đã vượt quá mong đợi nhưng nguồn cung nhà cho thuê vẫn không hề tăng lên. Ở Melbourne, nơi thuế đã được áp dụng vào năm 2018, nguồn thu từ thuế là rất nhỏ. Ở cả hai thành phố này đều không có bằng chứng thuyết phục cho thấy giá nhà trở nên hợp lý hơn.

Không có nguồn cung dư thừa

Thị trường cho thuê với nguồn cung gần như bằng không đã khiến Vancouver phải áp dụng mức thuế cho những ngôi nhà bị bỏ trống là 1% trên giá trị của bất động sản. Vào năm 2019, các chủ nhà tại thành phố này đã chuyển đổi hơn 5.000 căn hộ chung cư thành cho thuê dài hạn, có phần tác động của loại thuế mới này.

Nguồn thu từ thuế đánh vào nhà bị bỏ trống đạt hơn 84 triệu đô la Canada (67 triệu đô la Mỹ) từ năm 2017 đến năm 2019, vượt quá ước tính ban đầu là 2 triệu đô la một năm. Khoản tiền này lại được phân bổ để phát triển nhà ở giá cả phải chăng và hỗ trợ người thuê nhà.

Mặc dù những con số nói trên là đáng khích lệ, nhưng số ngôi nhà bỏ trống được đưa trở lại thị trường chỉ chỉ là 2.538 căn vào năm 2017, bằng 1/5 so với ước tính ban đầu của thành phố. Con số này tiếp tục giảm 25% xuống còn 645 căn trong năm 2019, dù tổng số lượng nhà ở tại Vancouver tăng lên 200.000 đơn vị. Và nguồn cung vừa xuất hiện lập tức được thị trường hấp thụ.

Thị trưởng Kennedy Stewart cho biết vẫn còn chỗ trong luật thuế cần điều chỉnh: “Công cụ mang tính đột phá này đã giúp mang hàng nghìn ngôi nhà trở lại thị trường cho thuê để giúp đỡ người dân, nhưng vẫn còn quá nhiều ngôi nhà để trống”. Phát biểu được đưa ra vào năm ngoái, khi Vancouver tăng thuế lên gấp ba lần.

Trong khi đó, giá thuê tiếp tục tăng, đạt mức tăng 1,1% lên 1.914 đô la vào năm ngoái trong đại dịch, ngay cả khi nhu cầu về nhà ở suy giảm khi sinh viên rời thành phố và làn sóng di cư đến Vancouver ngừng lại.

Mặc dù Vancouver không cung cấp chi tiết về giá trị của các căn hộ trống, nhưng dữ liệu tổng hợp cho thấy chúng tập trung ở phân khúc cao cấp. Vào năm 2019, giá trị trung bình của một ngôi nhà bị bỏ trống dành cho một hộ gia đình là 3,5 triệu đô la, cao hơn nhiều so với mức giá trung bình 2,3 triệu đô la trên toàn thành phố.

Không thể chuyển thành nhà cho thuê giá rẻ

Thomas Davidoff, Giáo sư về tài chính bất động sản tại Đại học British Columbia, cho biết: “Đừng nghĩ rằng bạn sẽ giải quyết khả năng chi trả nhà ở của tầng lớp lao động bằng cách áp đặt các loại thuế này. Vì những ngôi nhà trống tập trung ở phân khúc cao cấp”.

Một phân tích các loại thuế của nhà thống kê Jens von Bergmann đồng thời là một Phó Giáo sư tại Đại học British Columbia, cho thấy rằng số nhà bị bỏ trống do người nước ngoài sở hữu ở Canada không nhiều như mọi người vẫn nghĩ. Miami, New York, Houston, Phoenix, Chicago và San Francisco có nhiều ngôi nhà bị bỏ trống hơn Vancouver.

Nhiều ngôi nhà trống thực sự đủ điều kiện để được miễn thuế, chẳng hạn như chủ sở hữu đang được chăm sóc y tế hoặc đi du lịch, hoặc bất động sản đang trong quá trình cải tạo.

“Chúng tôi băn khoăn về hiệu quả áp thuế với nhà bỏ trống để giải quyết khủng hoảng nhà ở”, von Bergmann và Lauster viết. “Thuế đánh vào nhà trống khá tốt. Hãy coi nó tương đương với việc tăng thuế tài sản. Vấn đề là phải đảm bảo các kỳ vọng đặt ra”.

Không hiệu quả

Ở Melbourne, các gia đình trung lưu đang phải trả giá sau cuộc bùng nổ nhà ở kéo dài hai thập kỷ. Trên khắp nước Úc, số hộ gia đình có thu nhập thấp gặp khó khăn khi thuê nhà đã tăng hơn gấp đôi trong thời gian này.

Thuế của Melbourne được đưa ra để tăng lượng nguồn cung nhà để bán và cho thuê. Ngoài ra, chủ sở hữu của những ngôi nhà trống cũng phải trả một khoản thuế chung của quốc gia.

Vào năm trước đại dịch, Melbourne đã đánh thuế 587 bất động sản, thu về 6,2 triệu đô la Úc (4,5 triệu USD), thấp hơn rất nhiều so với mức 80 triệu đô la Úc được dự kiến cho 4 năm.

Karl Fitzgerald, Giám đốc nghiên cứu của Prosper Australia, một tổ chức phi lợi nhuận tập trung vào cải cách thuế, ước tính rằng có 24.042 bất động sản ở Melbourne không tiêu thụ nước mỗi ngày, có nghĩa là chúng bị bỏ trống. Điều này đã được các chuyên gia bất động sản cảnh báo từ trước. Chủ nhà có thể thuê người đến bật đèn hay mở nước để làm cho ngôi nhà có vẻ đang có người ở.

Fitzgerald nói: “Nếu Vancouver là nơi đánh thuế nhà trống tốt nhất thì Melbourne là tệ nhất. Họ đã không triển khai hiệu quả”.

Fitzgerald tin rằng việc đánh thuế đất và tài sản tăng lên, bất kể có sử dụng hay không, mới là cách đơn giản hơn để ngăn cản việc đầu cơ và khuyến khích các nhà phát triển và chủ sở hữu đưa bất động sản ra thị trường đáp ứng nhu cầu ở thực.

Bang Victoria đánh thuế chủ yếu dựa vào việc các chủ sở hữu tự báo cáo, nhưng sẽ áp thuế phạt lên đến 90% nếu họ gian dối. Tuy vậy, Fitzgerald không tìm thấy bằng chứng về việc phạt tiền này.

Ngược lại, Vancouver, nơi phạt tới 10.000 đô la một ngày nếu khai báo sai, đã thực hiện 9.310 cuộc kiểm toán từ tháng 11 năm 2019 đến tháng 11 năm 2020, thu về khoản thuế lên đến 18,2 triệu đô la Úc.

Tại Melbourne, giá thuê và nguồn cung nhà cho thuê hầu như không thay đổi cho đến khi đại dịch bùng phát. Vào tháng 12 năm 2019, tỷ lệ trống ở mức 2,5% so với 2,1% vào tháng 12 năm 2017. Giá thuê căn hộ trung bình hàng tuần ở mức 409 đô la Úc, ít thay đổi so với 396 đô la Úc ở thời điểm hai năm trước đó.

Giống như nhiều thành phố khác, bức tranh thị trường bị ảnh hưởng bởi đại dịch khi tỷ lệ trống tăng đột biến và giá thuê giảm. Các quốc gia bị đóng cửa có nghĩa là nhu cầu nhà ở giảm từ các đối tượng chính như sinh viên nước ngoài, trong khi việc áp dụng rộng rãi các chính sách làm việc tại nhà đã khiến người thuê di chuyển ra xa hơn để có mức chi phí hợp lý hơn.

Đối với thuế toàn quốc, 340 bất động sản đã bị đánh thuế trong năm tài chính 2019 đến 2020, thu về cho quốc gia này tổng cộng 3,7 triệu đô la Úc. Các bất động sản bị đánh thuế này có giá khoảng 2 triệu đô la Úc và thuộc phân khúc cao cấp. Vì vậy, ngay cả khi chúng được niêm yết trên thị trường mở, những người thuê nhà đang gặp khó khăn về tài chính không chắc có thể mua được.

Góc nhìn đạo đức

Ở Los Angeles, nơi dự kiến đưa thuế với nhà trống vào áp dụng trong năm tới, có “nhiều đơn vị nhà bị bỏ trống hơn số thành viên không được sử dụng nhà ở”, Joe Donlin, Giám đốc nghiên cứu và vận động chính sách của một tổ chức phi lợi nhuận tại Los Angeles, cho biết.

Tổ chức này đã công bố một báo cáo vào năm ngoái, khuyến nghị thành phố nên áp thuế đối với nhà bỏ trống. Dù việc này không đủ để xoay chuyển cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng sẽ gửi một thông điệp quan trọng tới thị trường và nhà đầu cơ.

Đối với một số thành phố, vấn đề không chỉ là về việc phân phối lại nhà ở hoặc tăng nguồn thu từ thuế, mà còn là quan điểm chính trị và đạo đức về sự công bằng và bình đẳng trong xã hội.

James McIntyre, một nhà kinh tế tại Sydney làm việc Bloomberg Intelligence, cho biết: “Các loại thuế này thiên về tính toàn vẹn của thị trường bất động sản và các vấn đề chính trị trong nước như khả năng chi trả và tính sẵn có của nhà ở hơn là dựa trên vào doanh thu hiệu quả. Điều thực sự thúc đẩy khả năng chi trả của nhà ở là những thứ như lãi suất, quy hoạch và xây dựng chính sách thuế tổng thể.”

Năm nay, Vancouver đã tăng thuế nhà trống lên 3% giá trị bất động sản.

“Bằng cách tăng gấp ba lần mức thuế từ 1% lên 3%, chúng tôi đang gửi một thông điệp mạnh mẽ hơn rằng nhà là của người dân, không phải để đầu cơ”, Thị trưởng Vancouver Kennedy Stewart nói.