Cứu thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang rất ảm đạm.

Nguyên nhân chính thứ hai là có sự "móc ngoặc" chặt chẽ giữa các nhà "phát triển bất động sản" nên đã tạo cơ hội cho các nhóm đặc lợi phát triển.

Quản lý nhà đất, quy hoạch phát triển đô thị, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,… Chưa giải quyết thỏa đáng vấn đề đất đai thì thị trường bất động sản còn tiếp tục méo mó và sự "móc ngoặc" giữa các nhà "đầu tư" hay thực ra là đầu cơ vẫn khó giải quyết. Đăng ký bất động sản, thuế bất động sản (thậm chí thuế tài sản) cũng là các công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường bất động sản. Làm tốt những việc ấy thì thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ngược lại không làm hay làm tồi thì thị trường bất động sản méo mó. Đấy là một số việc Nhà nước phải làm và là cách cứu thị trường bất động sản bài bản và lâu dài. Rất đáng tiếc Nhà nước chưa làm tốt những việc này- những việc mà chỉ Nhà nước mới làm được.

Khi ''bong bóng'' nhà đất phồng lên, giá bất động sản tăng và 100 người đầu cơ vào nhà đất thì 100 người đều trúng (với lợi nhuận hàng trăm phần trăm- theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tại cuộc làm việc ngày 18.12.2012 ở TP.Hồ Chí Minh). Thấy lãi lớn, họ càng mê và vay thêm vốn để đầu cơ tiếp. Những người khác thấy vậy cũng tham gia vào. Vì thế, giá bất động sản tăng lên nữa. Giá trị bất động sản tăng lên và khi nó được dùng làm tài sản thế chấp thì giá trị tài sản thế chấp cũng tăng lên. Với tài sản thế chấp ấy, ngân hàng cho vay nhiều tiền hơn để phát triển hay đầu cơ bất động sản… Trong vòng xoáy lên, "cầu" và "cung" bất động sản đều tăng.

Nhưng chẳng có gì có thể tăng mãi và ''bong bóng'' phải vỡ hay phải xẹp xuống. Giá giảm. Giá trị bất động sản giảm, kéo theo giá trị tài sản thế chấp giảm, ngân hàng lo và siết tín dụng. "Cầu" giảm. Nhưng nhà cửa đã xây rồi, hay sắp xong. Cung không thể điều chỉnh nhanh như cầu và tồn kho bất động sản gia tăng: Đó là các khu nhà bỏ hoang, các căn hộ không bán được. Nhiều nhà đầu cơ bị lỗ. Hàng loạt ''nhà đầu tư" bất động sản lao đao hay phá sản; kéo theo là sự làm ăn thất bát của ngành vật liệu xây dựng.

Hình mẫu ''bong bóng'' bất động sản- như vừa được phác họa ở trên- là rất quen thuộc. Nó đã xảy ra nhiều lần, không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều nơi khác. Nó cũng được nghiên cứu thấu đáo và chẳng có gì lạ.

Như thế, lẽ ra các nhà hoạch định chính sách phải đo lường và tiên liệu để hiệu chỉnh các chính sách (như tín dụng, thuế, cấp phép, …) một cách thích hợp để cho khi ''bong bóng'' lên thì phải kiềm chế nó lại (chính sách nghịch chu kỳ). Đáng tiếc, khi đó do ham mê tăng trưởng, hừng hực lạc quan nên chính sách lại thúc đẩy nó qua tín dụng, cấp phép, tạo thuận lợi cho thu hồi đất, thậm chí bỏ ngân sách ra xây dựng nhà ở… (chính sách thuận chu kỳ), càng làm cho ''bong bóng'' căng nhanh hơn và tất nhiên sẽ vỡ to hơn.

Trong nhiều năm, qua thị trường bất động sản, không phục vụ nhu cầu thực sự của xã hội. Theo một thứ trưởng của Bộ Xây dựng, riêng Hà Nội đã bỏ tiền ra xây 15.000 căn nhà ở xã hội và hiện vẫn còn 10.000 căn chưa bán được (tạo ra mức "tồn kho" đến 66,7%). Người ta cũng nêu ra những con số "tồn kho" bất động sản rất mâu thuẫn nhau (Hiệp hội Kinh doanh bất động sản đưa ra con số "khủng" 147.000 căn; 70.000 căn "tồn kho" ở 2 đầu Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh; rồi ngày 18.12.2012, UBND TP.Hồ Chí Minh báo cáo có hơn 14.000 căn hộ "tồn kho", vân vân và vân vân). Không có số liệu tương đối chính xác thì hoạch định chính sách thế nào? Minh bạch là một yếu tố không thể thiếu để thị trường phát triển lành mạnh và đấy là việc Nhà nước phải làm.

Những điều nói trên liên quan đến thị trường bất động sản, nhưng không chỉ đúng với bất động sản mà cả nhiều lĩnh vực khác, nhất là lĩnh vực liên quan: Ngân hàng. Nợ xấu được chính thức nói là 8,82% vào cuối tháng 6.2012 (cỡ 200 ngàn tỉ), tại cuộc làm việc ngày 18.12.2012 của Thủ tướng với TP.Hồ Chí Minh, ông "đã nghe thấy các cơ quan chức năng báo cáo" về khoảng 400 ngàn tỉ nợ xấu- tức là gấp khoảng 2 lần cách đây gần 6 tháng!

Rồi người ta tính đến chuyện bơm 120 ngàn tỉ "giải cứu" bất động sản, đến thành lập ban chỉ đạo quốc gia, đến nghị quyết vân vân và vân vân để "phá băng" bất động sản.

Lúc ''bong bóng'' vỡ, giải cứu (tức là chính sách nghịch chu kỳ khi thị trường đi xuống thì Nhà nước khuyến khích) là đúng, nhưng giải cứu như thế nào lại là chuyện khác, nếu làm không khéo- chỉ cốt giải cho các công ty "sân sau"- thì tình hình còn tồi tệ hơn và thị trường càng méo mó thêm. Quan trọng nhất nếu không làm bài bản và làm đúng những việc của bản thân Nhà nước (được nêu sơ ở trên) để làm cho thị trường phát triển lành mạnh, thì mau chóng sẽ lại xuất hiện "băng" và ''bong bóng'' bất động sản trong tương lai gần. Giải cứu phải đi cùng với xây dựng.