Cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư: Bài toán không dễ

Theo Nghị định hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở 2014 mới được Chính phủ ban hành và sẽ có hiệu lực từ 10/12 tới, nếu chủ đầu tư dự án nhà chung cư cố tình chây ỳ, không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần diện tích chung thì sẽ bị UBND cấp tỉnh/thành phố ra quyết định cưỡng chế. Quy định này được cho là một chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài liên quan đến việc chủ đầu tư phớt lờ trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Tuy nhiên, không ít chuyên gia lo ngại, nếu không có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn thì sẽ khó khả thi trong thực tiễn.

Từ 10/12 tới, nếu chủ đầu tư nhà chung cư cố không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần diện tích chung thì sẽ bị cưỡng chế.

Trong số hơn 600 chung cư ở Hà Nội, có chưa tới 20% chủ đầu tư nghiêm chỉnh thực hiện quy định bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị. Điển hình nhất là sự việc chủ đầu tư chung cư Keangnam, quận Nam Từ Liêm vẫn còn nợ người dân hơn 100 tỷ đồng phí bảo trì, mặc dù chính quyền địa phương đã ra nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Keangnam Vina thực hiện.

Ngày 9/11 vừa qua, cư dân ở chung cư Sky City, 88 Láng Hạ, quận Đống Đa đã căng băng rôn biểu tình, yêu cầu chủ đầu tư là Công ty TNHH Hanotex khắc phục các sai phạm, trong đó có việc hoàn trả khoảng 30 tỷ đồng phí bảo trì cho cư dân. Khi Chính phủ ban hành Nghị định mới, trong đó quy định về việc sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì đã được nhiều người dân ủng hộ.

Bà Phạm Thị Quỳnh Hương, thành viên Ban Quản trị chung cư Sky City cho rằng, người dân ở các chung cư đều mong muốn quy định này sớm đi vào thực tiễn: “Chúng tôi mong chờ Nghị định này của Chính phủ, bởi vì tòa nhà này đi vào hoạt động đã 5 năm rồi, rất nhiều hạng mục đã xuống cấp, nếu như để nó xuống cấp trầm trọng thì không có khả năng mà sửa chữa. Chúng tôi rất mong chờ để có thể thực thi vào thực tiễn, ví dụ như là về việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư, điển hình là với cư dân Sky City”.

Theo Nghị định mới, sau thời hạn 7 ngày từ khi UBND cấp tỉnh, thành phố có văn bản yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì, chủ đầu tư vẫn không thực hiện sẽ tiến hành cưỡng chế qua tài khoản. Trong 3 ngày từ khi có quyết định cưỡng chế, các tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản phải chuyển tiền vào tài khoản cho Ban Quản trị. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành, UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ thực hiện cưỡng chế tài sản.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, trong thực tế, UBND cấp tỉnh, thành phố thực hiện cưỡng chế sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là cưỡng chế tài sản vì vẫn chưa có các quy định chi tiết như vấn đề định giá tài sản, thời gian bán tài sản.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, cần quy định cụ thể, chi tiết hơn về việc cưỡng chế, nếu chung chung sẽ không thực hiện được: “Nói chuyện cưỡng chế là phải cụ thể hóa cách làm thế nào? Ai cưỡng chế? UBND tỉnh có quyết định phong tỏa được tài khoản của người ta không? Phải cụ thể hơn quyền hạn của tỉnh, tỉnh được quyết định những gì? Như vậy là làm thế nào để mà cưỡng chế thì không được quy định rõ, cho nên tính khả thi không cao”.

Luật sư Vũ Huyền Ngọc, Công ty Luật Hợp danh Anh Vũ phân tích: kể cả khi UBND tỉnh/thành phố ban hành quyết định cưỡng chế, thì vẫn phụ thuộc rất lớn vào khả năng tài chính và ý thức chấp hành của chủ đầu tư. Kinh phí bảo trì đối với một chung cư cao cấp là rất lớn, nếu chủ đầu tư đã sử dụng số tiền đó vào mục đích khác, lại không còn tài sản cố định nữa thì lấy gì để cưỡng chế?

Luật sư Vũ Huyền Ngọc cho rằng, trong thực tế, thời gian để thực hiện một quyết định cưỡng chế thường kéo dài, có khi tới vài năm chưa xong. Khi đó người dân ở chung cư không những chưa đòi được quỹ bảo trì để duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tòa nhà, mà còn khó khăn hơn khi kiện chủ đầu tư ra tòa vì đã tồn tại 1 quyết định hành chính. Khi chủ đầu tư không thực hiện quyết định cưỡng chế đó thì các cư dân và Ban Quản trị sẽ được thực hiện quyền gì tiếp theo? Nếu họ khởi kiện thì có sự xung đột hay không? Rõ ràng UBND tỉnh đã ban hành quyết định cưỡng chế, ấn định số tiền bàn giao rồi, và quyết định này là theo thủ tục hành chính. Trong khi chủ đầu tư không thực hiện chấp hành theo quyết định hành chính đó mà cư dân và đại diện là ban quản trị lại khởi kiện 1 vụ án dân sự, thì tôi cho đây là 1 bài toán rất khó và có thể lại hạn chế quyền của cư dân”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cưỡng chế dù là biện pháp mạnh nhưng cũng chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Muốn xử lý tận gốc, cần thay đổi cách làm hiện nay, không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà số tiền này ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ 3, chẳng hạn như một cơ quan quản lý nhà. Khi đó, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác./.