Cuối năm, thị trường bất động sản có ấm lên ?

- Thưa ông, từ nay đến hết năm 2012, thị trường BĐS dự báo sẽ diễn biến theo xu hướng nào?

- Trước hết, chúng ta đều nhận thấy năm 2012 là một năm hết sức khó khăn với thị trường BĐS và các doanh nghiệp liên quan đến thị trường này. Thị trường gần như không có giao dịch, khó khăn trong thanh khoản, doanh nghiệp thiếu vốn, rất khó tiếp cận tín dụng, lãi suất cho vay cao... Chúng ta hiểu thị trường BĐS đã suy giảm thì rất nhanh, nhưng hồi phục thì thường rất chậm và vì vậy quý II, III/2012 vẫn là những khoảng thời gian đầy khó khăn.

Các doanh nghiệp cơ bản sẽ chia thành một số nhóm chính. Nhóm năng lực yếu kém sẽ phải thanh lý các tài sản của doanh nghiệp, và thậm chí của cá nhân các cổ đông lớn để tồn tại hoặc đối mặt dừng hoạt động, với các món nợ chồng chất. Nhóm năng lực trung bình sẽ phải tái cấu trúc doanh nghiệp hoàn toàn, cắt giảm chi phí tối đa, bán các tài sản liên quan để trả các khoản nợ để hoạt động, tìm và lựa chọn những hướng kinh doanh mới, thậm chí thay đổi ngành kinh doanh chủ đạo.

Nhưng cơ hội trong thị trường thì luôn tồn tại, lượng tiền mặt trong đại bộ phận người dân vẫn rất lớn, thu cầu nhà ở luôn có và việc doanh nghiệp cần tìm đúng phân khúc thị trường với sản phẩm phù hợp là điều then chốt.

Ngoài ra, khi thị trường khó khăn, thì đây cũng chính là cơ hội đầu tư của Nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và quản trị tốt, cả từ trong và ngoài nước.

Và vì vậy, theo quy luật chung, khó khăn của thị trường sẽ tạo ra những chất xúc tác mới, thúc đẩy thị trường hồi phục. Tuy nhiên, tác động của các chính sách mới, cũng như các cơ hội đầu tư mới vào thị trường đầy khó khăn hiện nay đều cần thời gian.

Từ “điểm gãy” hiện nay đến sự phục hồi của thị trường, đòi hỏi chúng ta phải tiếp tục kiên trì đối mặt với khó khăn, và dự kiến thị trường sẽ có nhiều cơ hội tốt hơn tại quý IV/2012.

- Việc đầu tư BĐS theo trào lưu, về mặt lý thuyết không có gì là sai. Tuy nhiên, trong điều kiện bùng nổ giá BĐS thì với điều kiện thị trường kém minh bạch như Việt Nam (nhất là về thông tin), người dân có khuynh hướng chạy theo đám đông có làm cho quả bóng đã căng lại càng được bơm căng… và nguy cơ dẫn đến đổ vỡ. Ý kiến của ông như thế nào?

- Nói về “bong bong” thị trường, về nguyên lý, có năm đặc điểm cơ bản để nhận dạng.

Thứ nhất, biến động giá BĐS quá lớn trong chu kỳ ngắn.

Thứ hai, tỷ lệ BĐS dành cho sử dụng thấp, tỷ lệ cho đầu cơ quá cao.

Thứ ba, tỷ lệ cho vay trên giá trị định giá BĐS quá cao.

Thứ tư, tỷ lệ chứng khoán hóa BĐS quá cao.

Thứ năm, giá BĐS tăng quá nhanh so với thu nhập bình quân đầu người.

Chúng ta nhận thấy ở Việt Nam, đặc điểm thứ ba và thứ tư là ổn định vì các quy định chặt chẽ của các ngân hàng TMCP, cho vay khoảng 50% giá trị định giá BĐS bảo đảm. Trong khi ở Mỹ là 100%, châu Á trung bình 65%. Hiện nay, chúng ta không có nhiều các công cụ chứng khoán cho BĐS trên thị trường.

Việc “đóng băng” của thị trường BĐS tại thời điểm này do nhiều yếu tố khác nhau, trong đó có kinh tế thế giới và khu vực giảm sút từ khủng khoảng tài chính toàn cầu 2008, tốc độ tăng trưởng GDP của thế giới và khu vực châu Á đều chậm lại tại 2011. Chúng ta thiếu hụt các nguồn vốn trong nước cùng thời điểm, đặc biệt nguồn vốn trung và dài hạn. Vấn đề hiện nay, Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tích cực nghiên cứu hoàn hoàn thiện các đề án để đưa ra các giải pháp về nguồn vốn trung và dài hạn phi ngân hàng như quỹ phát triển nhà, quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở… là những giải pháp cấp thiết, mà không tác động xấu đến lạm phát và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

- Theo ông, thị trường BĐS hiện nay đã trở về với giá trị thực của nó chưa?

- Trước hết chúng ta thử phân tích một bài toán đầu tư và giá bán cũng như các chính sách khuyến mãi hiện nay để tìm câu trả lời.

Với giả thiết đầu tư Dự án hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài vành đai 3 của Hà Nội, khuôn viên 4.400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó bảy tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14.000m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42.000m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%. Nếu căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài chính TP Hà Nội cuối tháng 12-2011, thì suất đầu tư 1m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ vào khoảng 20,5 triệu đồng/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đồng/m2, đã có VAT. Tổng mức đầu tư Dự án sẽ khoảng 1.100 tỷ đồng.

Hiện nay trên thị trường, do áp lực trả nợ các khoản vay ngân hàng, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi, giảm giá khác nhau nhằm thu tiền từ khách hàng thay vì tìm các hình thức khác. Các chính sách này đều xuất phát từ nền tảng giá bán của 1m2 sản phẩm. Như vậy, trên thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi về gần với suất đầu tư, chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ là cơ hội tốt để mua nhà.

- Ông đánh giá tác động từ thông điệp của NHNN hạ trần lãi suất huy động đối với thị trường BĐS như thế nào?

- Chúng ta đang đối diện hai vế: Một mặt cần kiên định trong kiềm chế lạm phát và cần kiểm soát cho vay vào lĩnh vực “không khuyến khích” như BĐS, chứng khoán…, một mặt chúng ta tìm con đường để cố gắng làm “tan chảy” tảng băng thị trường lúc này, thì mới có tác động tốt cho thị trường. Về bản chất, tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2012 sẽ cần kiểm soát tốt, như vậy quan trọng ở đây là việc phân bổ trong tổng dư nợ cho BĐS như thế nào là an toàn và có tác động tốt đến thị trường.

Chủ trương lãi suất trần giảm là một quyết tâm đúng đắn nhằm kéo lãi suất cho vay giảm. Tuy nhiên, câu chuyện về lãi suất cần nói đến năng lực hấp thụ vốn vay của doanh nghiệp tại thời điểm này. Đó là tài sản thế chấp của doanh nghiệp đã bị sử dụng bởi các mục đích khác từ trước trong suốt chu kỳ khó khăn, khả năng trả nợ lãi (vẫn rất cao, về cơ bản cao hơn so với lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE) và gốc của doanh nghiệp hạn chế vì sản phẩm đầu ra không có thanh khoản. Chưa kể việc tiếp cận được đúng mục đích sử dụng nguồn tín dụng đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm ra giải pháp tổng thể cho đầu ra.

- Một số chuyên gia nhận định, năm 2012, thị trường BĐS sẽ còn nhiều khó khăn nên xu hướng mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ. Và có thể nói, hiện nay chúng ta “bắt được bệnh”, còn “phác đồ và thuốc điều trị” để thị trường BĐS Việt Nam hồi phục, ổn định và phát triển bền vững sẽ cần phải triển khai thực hiện những giải pháp như thế nào?

- Trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng tổng giá trị giao dịch trên thị trường mua bán chuyển nhượng M&A đã tăng rất nhanh. Năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1.12 tỷ USD, 2009 là 1.14 tỷ USD, 2010 là 1.75 tỷ USD và 2011 là 4 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch, dịch vụ… chiếm gần 24%. Việc mua bán sáp nhập do các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tham gia, các nhà đầu tư nước ngoài thì chủ yếu từ khu vực châu Á.

Tại thời điểm này, các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có nghiên cứu thị trường, phân tích đầu tư…, và đặc biệt sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi. Tuy nhiên, để thị trường vực dậy và ổn định chúng ta cần nhiều hơn thế. Các chính sách hỗ trợ thị trường cần được thực hiện nhanh và đồng bộ, từ xây dựng các nguồn vốn trung dài hạn phi ngân hàng như các quỹ phát triển nhà và tiết kiệm cho vay nhà ở…, đến các vấn đề xác định giá đất sát giá thị trường của Nghị định 69/2009/NĐ-CP; Thuế chuyển nhượng BĐS; cho phép triển khai các căn hộ có diện tích nhỏ, thậm chí 30- 35m2/căn, như trên thế giới đang thực hiện phổ biến; Công tác đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường; Xây dựng chỉ số thị trường...

PV: Một câu hỏi cuối, theo ý kiến ông , có cần thiết thành lập ngân hàng Xây dựng khi đã có nhiều ngân hàng thương mại và tất cả đều huy động, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản?

Ông PTM: Chúng ta biết trong bối cảnh hiệnnay, các doanh nghiệp ngành xây dựng nói chung đang đối mặt một số hệ quả xấu như tỷ lệ thất nghiệp có chiều hướng tăng cao, sản phẩm dư thừa không được tiêu thụ, doanh nghiệp thua lỗ... Đặc biệt, khó khăn là các doanh nghiệp sản xuất, cung ứng vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi-măng, gạch ngói, đồ nội ngoại thất...

Trong quá khứ, sự thành công của các ngân hàng chuyên ngành trong nước của những năm 1990- 2000, trong việc hỗ trợ phát triển cho các ngành kinh tế trước đây, ở những giai đoạn khó khăn trước đây đã được khẳng định như ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho ngành Ngoại thương; ngân hàng Xuất nhập khẩu (Eximbank) cho ngành xuất nhập khẩu, ngân hàng Quân đội (MB) cho lĩnh vực Quốc phòng... Trên thế giới, sự thành công các mô hình ngân hàng chuyên ngành này cũng được kiểm chứng tại Trung Quốc với ngân hàng Kiến thiết (Construction Bank)- hình thành từ 1954, tại châu Âu và CHLB Đức với Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở (Bausparkasse)- hình thành từ 1931...

Trên thực tế hiện nay, nên cho phép bổ sung một số chức năng đặc thù cho một số ngân hàng TMCP đang có, bên cạnh các chức năng khác của NHTM theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Từ đó tập trung nhiều hơn vào việc hỗ trợ các doanh nghiệp ngành sản xuất vật liệu xây dựng; phát triển Nhà ở xã hội và Nhà thu nhập thấp; hỗ trợ Tiết kiệm cho vay nhà ở và các chính sách khác của ngành xây dựng.

Với việc đổi tên của NHTM cũ thành ngân hàng Xây dựng như tại công văn của Bộ Xây dựng gửi NHNN vừa qua, là rất cần thiết cho các doanh nghiệp ngành xây dựng tại thời điểm này. Khi đó, đồng thời có thể tích hợp và quản lý vào Ngân hàng chuyên ngành này, các chương trình Chính Phủ cho các chương trình hỗ trợ Nhà ở thuộc dạng chính sách, phát triển hạ tầng cơ sở, xã hội... Đồng thời, ngân hàng này sẽ có hệ thống khách hàng trung thành, là các doanh nghiệp ngành xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nhà thầu xây lắp...

- Xin cảm ơn ông!