Cuộc sàng lọc khốc liệt trên thị trường địa ốc

Thị trường sẽ loại dần những đơn vị yếu kém, nhất là về nguồn lực tài chính.

DXG, LDG, HQC có kết quả kinh doanh lao dốc

Không ít doanh nghiệp “có tiếng” trong làng địa ốc ghi nhận kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2020 giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2019. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt doanh thu 1.883,1 tỷ đồng, giảm 51%.

Doanh thu sụt giảm cộng với dự phòng khoản chi phí từ việc bán khoản vốn đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG) khiến DXG lỗ sau thuế công ty mẹ 388 tỷ đồng.

Về phía LDG, trong năm 2019, Công ty đạt 785 tỷ đồng doanh thu, giảm hơn nửa so với năm 2018 và chỉ hoàn thành gần 24% kế hoạch; lợi nhuận sau thuế đạt 603 tỷ đồng, hoàn thành kế hoạch, chủ yếu nhờ hoạt động thoái vốn tại các dự án với giá trị 502 tỷ đồng.

Năm 2020, Công ty đặt mục tiêu đạt 2.756 tỷ đồng doanh thu thuần, 700 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Cơ sở để LDG đề ra kế hoạch tham vọng này đến từ các dự án mới.

Theo đó, ngày 17/9/2020, LDG công bố 5 dự án chiến lược trong giai đoạn 5 năm, tổng vốn đầu tư khoảng 61.000 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG cho biết, theo phương án hiệu quả dự kiến được LDG đưa ra, 5 dự án sẽ được hoàn thành trong 5 năm với tổng doanh thu dự kiến hơn 81.300 tỷ đồng và lợi nhuận hơn 14.200 tỷ đồng.

Tuy nhiên, 9 tháng đầu năm 2020, dù đạt doanh thu thuần 1.191 tỷ đồng, tăng 75% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận của LDG chỉ đạt chưa đến 13 tỷ đồng, giảm 96% so với cùng kỳ năm 2019 và mới chỉ đạt khoảng 2% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Tương tự, kết quả kinh doanh năm 2020 của Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC) tiếp tục “teo tóp”.

Từ đầu năm 2020 đến nay, lợi nhuận sau thuế mỗi quý lần lượt là 3,5 tỷ đồng, 4 tỷ đồng, 1,1 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức trên 10 tỷ đồng/quý của năm 2019. Theo đó, tính đến hết quý III/2020, Công ty đạt 8,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, bằng 14% kế hoạch cả năm.

Không ít dự án nhà ở xã hội của HQC từng “ghi dấu ấn” nay trở thành “vết nhơ” khi liên tục vướng vào các vụ tranh chấp với khách hàng mua nhà, cùng với những sai phạm trong xây dựng, kinh doanh nhà.

Đơn cử, Kết luận Thanh tra số 643 của UBND tỉnh Khánh Hòa tại dự án Nhà ở xã hội Bắc Vĩnh Hải (Khánh Hòa) cho biết, HQC đã có nhiều sai phạm khi thực hiện dự án, gồm chậm tiến độ, vi phạm về điều kiện bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở năm 2014.

Lợi nhuận của PDR, VHM, HDC, IDJ, VCG tăng trưởng

Thị trường bất động sản khó khăn, nhưng vẫn có những doanh nghiệp giữ vững được vị thế, thậm chí ghi nhận kết quả kinh doanh tăng mạnh.

Trong đó, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) có doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến trong quý III vừa qua.

Trong kỳ, PDR đạt 1.316 tỷ đồng doanh thu, gấp hơn 3 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế hơn 439 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2019.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2020, Công ty đạt 2.498 tỷ đồng doanh thu, bằng 66% kế hoạch năm; 718 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 78,6% so với cùng kỳ năm 2019 và bằng 60% kế hoạch năm.

Mới đây, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị PDR công bố mục tiêu lợi nhuận mới trong kế hoạch dài hạn. Theo đó, Công ty tăng mục tiêu lợi nhuận lũy kế cho kế hoạch 5 năm 2019 - 2023 từ mức 11.850 tỷ đồng, lên 14.270 tỷ đồng, đồng nghĩa với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm tăng từ 38% lên 51%.

Với Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2020, các sản phẩm đến từ 4 dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Marina của VHM vẫn thu hút sự quan tâm của khách hàng và chiếm phần lớn tổng giao dịch toàn thị trường.

Điều này phản ánh phần nào vào kết quả kinh doanh của VHM khi doanh thu hợp nhất quy đổi trong 9 tháng đầu năm 2020, bao gồm doanh thu từ các hoạt động của VHM, các hợp đồng hợp tác kinh doanh và hoạt động chuyển nhượng dự án được ghi nhận như một khoản thu nhập tài chính, đạt 62.565 tỷ đồng, tăng 19%; lợi nhuận sau thuế đạt 17.208 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC), doanh thu và lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2020 lần lượt đạt 197 tỷ đồng và 31 tỷ đồng, tăng 19% và 24% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam dù có doanh thu quý III/2020 giảm, nhưng nhờ giá vốn hàng bán giảm mạnh, doanh thu hoạt động tài chính, cùng với thu nhập khác tăng đã giúp lợi nhuận sau thuế đạt 18 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ năm 2019.

Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2020, Công ty ghi nhận 61 tỷ đồng lợi nhuận, gấp 12 lần cùng kỳ năm 2019. Được biết, IDJ bắt đầu ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ dự án Diamond Park Lạng Sơn.

Tương tự, mảng hoạt động chính của Vinaconex là xây lắp và kinh doanh bất động sản giảm mạnh trong quý III/2020, nhưng nhờ chuyển nhượng nhiều dự án, trong đó có 50% cổ phần tại Liên doanh An Khánh JSC nên lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2020 đạt 1.450 tỷ đồng, gấp 2,5 lần 9 tháng đầu năm 2019.

Bài học hậu khủng hoảng

Năm 2017 - 2018 và một phần năm 2019 là giai đoạn “thăng hoa” của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp có sự đột phá trong hoạt động kinh doanh, ghi nhận doanh thu, lợi nhuận tăng mạnh.

Men say chiến thắng khiến không ít lãnh đạo không để ý đến những lỗ hổng trong quản trị, từ chiến lược tới tài chính, nhân sự, văn hóa.

Do đó, sang năm 2020, khi đại dịch Covid-19 bùng phát, công tác bán hàng khó khăn, doanh thu sụt giảm, sức khỏe tài chính bị ảnh hưởng, khiến nhiều doanh nghiệp đối mặt với nguy cơ bị đào thải, vì nội lực không đủ vững mạnh để có thể chống chọi với khó khăn dự kiến kéo dài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, thách thức của thị trường năm 2020 gấp đôi năm 2008 và không loại trừ khả năng sẽ có doanh nghiệp phá sản. Hiện nay, mục tiêu đặt ra của hầu hết doanh nghiệp là tồn tại, chứ không phải phát triển.

Sức mua thị trường yếu dẫn đến hàng tồn kho tăng, chi phí đầu vào tăng do giá các mặt hàng nguyên vật liệu tăng, lãi suất cao và khó tiếp cận được nguồn vốn do chính sách tín dụng chặt chẽ, là những thách thức mà các chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt.

“Các cơn sóng ùa tới một lúc khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chới với”, ông Châu nói.

Ở góc nhìn lạc quan, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam cho rằng, vẫn có cơ sở cho khả năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản dân dụng và nhà xưởng cho thuê. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng không dễ tận dụng được lợi thế ngành để biến thành kết quả thực sự.

Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc sẽ có sự phân hóa rõ nét dựa trên yếu tố về quỹ đất, mô hình quản trị, cũng như khả năng xoay xở dòng tiền trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Thị trường sẽ loại dần những đơn vị yếu kém, nhất là về nguồn lực tài chính.