CPI giảm, lãi suất hạ, thanh khoản sẽ tăng

"Bong bóng" xì hơi tạm thời

TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng một loạt động thái của các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nhật Bản… cho thấy họ bắt đầu thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ. Cụ thể Ngân hàng Trung ương Trung Quốc 2 lần giảm dự trữ bắt buộc và bơm tiền vào chứng khoán, BĐS; Hoa Kỳ duy trì lãi suất bằng 0…

Trong khi đó châu Âu đang tìm cách ổn định thanh khoản các NHTM, đó cũng là cách nới lỏng tiền tệ. Như vậy, dòng tiền đầu tư lớn sẽ đổ vào các nước châu Á trong thời gian tới. Ông Nghĩa cho biết nhiều tập đoàn nước ngoài đang tìm cơ hội đầu tư vào BĐS tại Việt Nam đều có tư tưởng đợi giá xuống nữa mới gom vào.

Tuy nhiên, các tập đoàn này cũng nhận định kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng vẫn còn trên đà tăng trưởng, khó có khả năng giá BĐS sẽ rẻ hơn nữa, nên sẽ xem lại chiến lược đầu tư.

Chỉ số CPI 2 tháng đầu năm 2,38%, dự kiến tháng 3 là 0,5-0,6%, như vậy cả quý I-2012 CPI xấp xỉ 3%. Trong khi đó thông thường CPI của quý I hàng năm chiếm tỷ lệ 1/2 của cả năm. Như vậy, theo nhận định của các chuyên gia lạm phát cả năm 2012 sẽ ở con số 7-7,2%, thậm chí thấp hơn.

Với những thông tin nói trên và nếu chiến tranh Iran không xảy ra, thị trường BĐS sẽ phát triển tốt từ quý II. Thực tế cho thấy, "bong bóng" BĐS chỉ xì hơi tạm thời do chính sách lãi suất thắt chặt chứ không phải chủ đầu tư xả hàng với giá rẻ.

Đây cũng là tình hình chung của các nước châu Á hiện nay. Điều này được thể hiện rõ ở Trung Quốc, Singapore… khi những người găm giữ BĐS dù không giao dịch được nhưng vẫn không xả hàng, thậm chí còn bán giá cao nếu có người hỏi mua.

Kích hoạt cả cung lẫn cầu

GS. Đặng Hùng Võ phân tích: Thị trường BĐS nước ta ít nhất có 3 lần sốt giá vào các giai đoạn 1991-1993, 2001-2003 và năm 2007. Tuy nhiên, 2 lần đầu khác với lần cuối do lúc đó nền kinh tế bắt đầu mở cửa, lần sốt sau cùng có yếu tố thị trường hơn.

Điều đáng nói, sau mỗi lần sốt, giá đất tăng lên 5-10 lần, tức tăng 500-1.000%, nhưng từ năm 2008 đến nay thị trường giảm mạnh. Theo ông Võ, không có hiện tượng bán tháo như nhiều người lầm tưởng mà chỉ hạ giá ở những dự án “xấu” có tính thanh khoản kém.

Khi bài toán chống lạm phát thành công, chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, chắc chắn thị trường sẽ phát triển trở lại. Tuy nhiên ông Võ khuyến cáo, để tăng nhanh tính thanh khoản chủ đầu tư phải minh bạch sản phẩm để khách hàng tin tưởng và các nhà làm chính sách đưa ra những giải pháp phù hợp nhất.

Cuối tháng 12-2011, Chính phủ đã có chỉ thị riêng cho thị trường BĐS. Theo đó, tín dụng cho BĐS không cho vay để đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng; không khuyến khích cho vay đầu cơ BĐS và chỉ cho vay xây dựng trên đất sạch.

Ông Nghĩa cho biết Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đang trình Thủ tướng chính sách về phát triển nhà ở, trong đó phối hợp với Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL thành lập ngân hàng chuyên cho vay phát triển nhà ở (trực thuộc NHNN), cùng với các hình thức huy động vốn cho lĩnh vực này, như quỹ tín thác BĐS.

Với quỹ tín thác BĐS, nguồn vốn chủ yếu từ tiền sử dụng đất, hỗ trợ từ ngân sách địa phương, 30% thu được từ phát hành sổ xố, trái phiếu nhà ở, vốân vay từ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm nhân thọ…

Theo đó, ai cũng có thể gửi và vay tiền để mua nhà. Tuy nhiên, ưu tiên đối tượng cho vay là người thiếu tiền mua nhà, thành viên của quỹ và doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cơ chế cho vay của quỹ: Cá nhân khi gửi tiết kiệm 30% tổng giá trị nhà sẽ được vay mức 3 lần tiền gửi, thời hạn 15 năm. Lãi suất tiền gửi chỉ bằng 1/2 thị trường, lãi suất vay bằng 1-2% lãi suất tiền gửi. Mức cho vay nhà ở xã hội sẽ là 70% tổng vốn xây dựng, lãi suất thấp hơn thị trường. Người đăng ký thành viên của quỹ sẽ được mở 1 tài khoản ủy quyền tại ngân hàng quốc doanh.

Riêng với dự án ngân hàng chuyên cho vay phát triển nhà ở đã được trình Chính phủ duyệt, nguồn vốn để hoạt động có thể từ nguồn ODA, ngân sách, trái phiếu chính phủ… Cơ chế cho vay chỉ cho vay mua nhà. Theo các chuyên gia, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh phải hỗ trợ cả cầu, thay vì chỉ hỗ trợ cung.

Như vậy thị trường mới ổn định lâu dài và không tạo ra làn sóng đầu cơ lớn, ảnh hưởng đến hệ thống NHTM và an toàn vĩ mô.

“Hy vọng trong vài năm tới, 2 định chế tài chính mới này sẽ hỗ trợ BĐS tránh những cơn địa chấn bất thường. Một thị trường phát triển ổn định sẽ tạo ra kênh đầu tư chiến lược với giá cả tương đối ổn, lợi nhuận các doanh nghiệp không phải do tăng giá mang lại, mà từ tổng doanh số của thị trường” - ông Nghĩa nói.