Cơn sốt đi qua, đất vùng ven rơi cảnh chợ chiều

Sau giai đoạn sôi động, phân khúc đất dịch vụ vùng ven đang rơi vào cảnh chợ chiều, ế ẩm.

Đất dịch vụ tại các thành phố lớn thường có diện tích đa dạng, dao động từ 20-100m2, nhưng phổ biến nhất là diện tích 40-50m2. Quá trình giải phóng mặt bằng, những hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng được đền bù loại đất này để chuyển đổi nghề nghiệp.

Đất dịch vụ là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi quy tụ các yếu tố thuận lợi. Thứ nhất là vị trí đẹp. Đất đền bù cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi nghề nghiệp nên loại đất dịch vụ có vị trí đẹp, kinh doanh được.

Thứ hai, đất dịch vụ được thừa hưởng hệ thống hạ tầng hoàn thiện của khu đô thị kề cận.

Thứ ba, giá đất dịch vụ rẻ hơn 1/2 so với đất dự án xung quanh. Loại đất này cũng thường hiện diện ở các vùng đang phát triển nên có tiềm năng tăng giá theo tốc độ đô thị của vùng, lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư.

Trên thực tế, bất chấp khó khăn của dịch bệnh trong suốt hơn 1 năm qua, các lô đất dịch vụ Hà Nội vẫn tăng giá đều và hiện tại vẫn neo mức giá cao. Sức hút của thị trường đất dịch vụ Hà Nội thời gian qua tập trung ở quận Hà Đông, huyện Hoài Đức.

Tại An Thượng, An Khánh (Hoài Đức), cuối năm 2017, đất dịch vụ An Thọ (An Khánh) chỉ có mức 10-14 triệu đồng/m2 thì đến tháng 2/2021, mức giá chào bán trên thị trường là 30-35 triệu đồng/m2.

Cùng thời điểm, đất dịch vụ thuộc các thôn Đào Nguyên, thôn Ngự Câu, thôn An Hạ (xã An Thượng) đươc rao bán phổ biến ở mức 10-12 triệu đồng/m2. Đến tháng 2, tùy vị trí, mức giá này đã lên 29-35 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Phú Vinh, Vân Lũng, Yên Lũng (An Khánh) giá cũng tăng từ 7-8 triệu đồng/m2 lên mức 25-30 triệu đồng/m2.

Thị trường đất dịch vụ Hà Đông cũng ghi nhận sự biến động mạnh về giá. Giá đất dịch vụ Đồng Đế được chào bán ở mức 80-90 triệu đồng/m2, trong khi 4 năm trước giá chào bán chỉ là 38-45 triệu đồng/m2.

Khoảng 4 năm trước, đất dịch vụ Đồng Mai được rao bán trung bình 14-16 triệu đồng/m2, đến đầu năm 2021, giá bán đã vọt lên mức trung bình 30-35 triệu đồng/m2.

Khu vực Dương Nội, Yên Nghĩa, Đồng Mai, Kiến Hưng (Hà Đông) cũng có mức tăng giá đáng kể với biên độ thời gian 4-5 năm. Đất dịch vụ Yên Nghĩa giao dịch ở mức 30-35 triệu đồng/m2, đến đầu năm 2021, mức giá chào bán đã lên tới 55-60 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, thị trường đất dịch vụ đã rất sôi động thời điểm sau Tết, theo nhịp sốt đất đầu năm. Các hoạt động mua đi bán lại ở thời điểm này diễn ra rất sôi động. Khi cơn sốt đất bùng lên vào tháng 3, giá đất bị đẩy cao hơn 15-20% so với thời điểm trước Tết Nguyên đán.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, khi cơn sốt đã qua và cú bồi dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, thị trường đất dịch vụ trở nên vô cùng trầm lắng. Mức giá cũng đã sụt giảm 10-15% so với thời điểm sốt thế nhưng người mua ít, giao dịch không có nhiều.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, một môi giới bán đất dịch vụ tại Hoài Đức, cho biết hiện có nhiều nhà đầu tư mua đất trong cơn sốt nóng thời điểm đầu năm với ý định lướt sóng ăn chênh nhờ ông bán lại nhưng chỉ có những lô cắt lỗ sâu lên tới 30% mới có giao dịch, nếu vẫn giữ nguyên giá thì không bán được, thậm chí cắt lỗ 10%, người mua cũng không mặn mà.

Bà Nguyễn Thị Lụa, một nhà đầu tư đất nền ven đô, cho rằng đất dịch vụ giá khá ảo vì nhiều lô đất dù có vị trí đẹp nhưng xung quanh vẫn chưa hình thành cộng đồng dân cư, thậm chí hạ tầng chưa hoàn chỉnh. Tiềm năng từ việc làm mặt bằng kinh doanh buôn bán không thuận lợi, phải chờ một thời gian khá dài cư dân về đông đủ thì mới có thể cho thuê kinh doanh.

Thế nhưng, bất chấp thực tế đó, nhiều lô đất vẫn đang có giá trên trời, lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Giá đất tiếp tục bị đẩy cao, và vì không gắn với giá trị thực, thị trường hoàn toàn không có giao dịch ở những giai đoạn khó khăn như hiện tại.