Cọc 200 triệu đồng, chủ nhà bất ngờ “quay xe” không muốn bán

Tích góp được 2 tỉ đồng sau 8 năm làm việc tại thành phố, Tuấn Anh quyết định mua nhà để chuẩn bị kết hôn. Tìm hiểu suốt một tuần, anh cũng chốt được một căn nhà mặt đất xã Châu Hồng, huyện Quỳ Hợp (Nghệ An).

Ảnh minh họa.

Căn nhà rộng 52m2 giá 2,2 tỉ đồng nhưng có dấu hiệu xuống cấp. Vì làm việc trên thành phố, ít thời gian nên anh thương lượng với chủ nhà sửa sang rồi anh sẽ nhận nhà. Chủ nhà đồng ý và hai bên thống nhất, sau khi sửa xong, Tuấn Anh sẽ thanh toán toàn bộ chi phí cho chủ nhà. Để chắc chắn, Tuấn Anh cọc thêm 200 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau 4 tháng sửa chữa chủ nhà bất ngờ thông báo với Tuấn Anh sẽ không bán nhà nữa. Hỏi về nguyên nhân, chủ nhà giải thích đất khu vực này đã tăng giá cách đây một tháng trước do sắp tới sẽ mở đường. Hiện tại vẫn tiếp tục tăng mạnh, căn nhà anh mua cũng vì thế mà tăng theo. Chỉ trong 4 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, căn nhà đã tăng lên 2,8 tỉ đồng.

‏Tuấn Anh cho hay chủ nhà đã đề nghị anh trả thêm tiền nếu không thì sẽ đơn phương hủy hợp đồng. Dù chủ nhà nói là sẽ hoàn lại tiền cọc, nhưng Tuấn Anh không chấp nhận. Anh cho rằng số tiền cọc chỉ là một phần nhỏ so với khoản tiền căn nhà tăng giá.

Sau một khoảng thời gian thương lượng, Tuấn Anh và chủ nhà vẫn không đưa ra được thỏa thuận cuối cùng nên anh quyết định viết đơn ra tòa. Tuy nhiên, đến hiện tại anh vẫn chưa được đền bù thỏa đáng.

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Dựa vào căn cứ pháp lý trên, có thể nhận định việc đơn phương hủy hợp đồng của chủ nhà là không có căn cứ vì Tuấn Anh không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng (trừ khi trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về căn cứ khác để hủy hợp đồng).

Vì thế, nếu anh đơn phương hủy hợp đồng thì chủ nhà sẽ là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể, chủ nhà sẽ phải trả lại số tiền cọc đã nhận từ Tuấn Anh và một khoản tiền tương đương khoản tiền phạt cọc theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Trong đó quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.