Cổ phiếu bất động sản châu Á ảm đạm vì Trung Quốc

Các chuyên gia cho biết, con đường phục hồi của các quỹ REIT trong khu vực, vốn đã bị đè nặng bởi lãi suất tăng cao và lạm phát toàn cầu, lại càng trở nên u ám hơn do căng thẳng của ngành bất động sản Trung Quốc, nơi nguồn cung tiếp tục đi xuống.

Các quỹ REIT, vốn thường thu hút các nhà đầu tư muốn có nguồn cổ tức ổn định, đã chứng kiến tình trạng tồi tệ kéo dài. Tổng lợi nhuận của 30 quỹ REIT có tỷ suất cổ tức cao nhất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (không bao gồm New Zealand) theo xếp loại của S&P đang ở mức âm 4,79% trong giai đoạn 1 năm kết thúc vào ngày 22/09/2023.

Christine Li, người đứng đầu mảng nghiên cứu về khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết: “Tình trạng hỗn loạn trên thị trường bất động sản Trung Quốc cùng với cổ phiếu sụt giảm trên diện rộng càng làm niềm tin của nhà đầu vào các quỹ REIT tại châu Á đi xuống. Những lo ngại xuất phát từ cuộc khủng hoảng nhà đất tại Trung Quốc đang khiến họ đánh giá lại chiến lược đầu tư của mình”.

Mặc dù không phải tất cả các REIT châu Á đều có tiếp xúc sâu sắc với thị trường Trung Quốc, nhưng bầu không khí thận trọng đã khiến các nhà đầu tư e ngại hơn khi rót tiền vào các quỹ này.

Đối với các REIT có lượng vốn đáng kể tại Trung Quốc, như CapitaLand China Trust, với nhiều bất động sản thương mại tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thành Đô, thiệt hại đã thực sự xảy ra. CapitaLand China Trust đã chứng kiến cổ phiếu rớt giá trong suốt tháng 8, với mức giảm 20,54% tính đến ngày 22/09.

Một REIT khác được niêm yết tại sàn giao dịch chứng khoán Singapore, Sasseur, có vốn tại hàng loạt bất động sản bán lẻ ở Trùng Khánh, Hợp Phì và Côn Minh, đã chứng kiến mức giảm 11,92% tính đến ngày 22/09.

Louise Loo, nhà kinh tế trưởng tại Oxford Economics, cho biết: “Căng thẳng liên tục trong lĩnh vực bất động sản và các ngân hàng bóng tối đang làm tăng thêm sự lo lắng của thị trường xung quanh triển vọng kinh tế của Trung Quốc. Theo chúng tôi đánh giá, nợ liên quan đến bất động sản chiếm ít nhất 43% GDP của quốc gia này”.

Bà nhấn mạnh: “Phần lớn trong số này là nợ liên quan đến thế chấp mua nhà của hộ gia đình và nợ của các nhà phát triển”.

Theo Knight Frank, những chính sách kích thích gần đây của chính phủ Trung Quốc đối với lĩnh vực bất động sản chỉ mới dừng lại ở tác động về mặt tâm lý.

Tháng trước, Tập đoàn China Evergrande đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ và Country Garden Holdings, nhà phát triển bất động sản lớn nhất đại lục tính theo doanh thu, đã trải qua một cuộc khủng hoảng tiền mặt đáng lo ngại. Bà Li gọi đây là “cú đánh đúp” đã làm sâu sắc thêm cuộc khủng hoảng bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Những rắc rối vẫn tồn tại ngay cả khi thị trường REIT tại đại lục có dấu hiệu phát triển. Theo báo cáo tháng 8 của công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, Trung Quốc có tổng cộng 17 sản phẩm mới được đưa ra thị trường REIT đại chúng từ cuối tháng 03/2022 cho đến cuối tháng 06/2023, trải rộng trên 7 loại hình bất động sản cơ bản gồm khu công nghiệp, kho bãi và cơ sở hậu cần, nhà máy công nghiệp, nhà cho thuê giá phải chăng, đường cao tốc, năng lượng sạch.

Tuy nhiên, Cushman chỉ ra rằng tính đến cuối tháng 6, tổng giá trị thị trường của 28 REIT được niêm yết ở đại lục chỉ ở mức 87 tỷ Nnhân dân tệ (11,9 tỷ USD), thấp hơn khoảng 10% so với giá trị phát hành ban đầu là 97 tỷ Nhân dân tệ.

Hiệu suất của REIT của Trung Quốc phản ánh xu hướng mà các thị trường châu Á khác đã trải qua trong suốt năm qua. Báo cáo nhấn mạnh vào cuối năm 2022, 220 sản phẩm REIT đã hoạt động tại các thị trường trong khu vực, với tổng giá trị thị trường là 263,8 tỷ USD - giảm 14,7% so với năm trước.

Cushman đánh giá: “Sự sụt giảm trong hoạt động mua bán và sáp nhập REIT xung quanh các bất động sản của Trung Quốc đại lục tại thị trường Singapore và Hồng Kông đã cho thấy quan điểm thận trọng hơn của các nhà đầu tư. Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông chiếm hơn 80% tổng thị phần REIT ở châu Á”.

Tại Hồng Kông, chỉ số tiêu chuẩn đánh giá các quỹ REIT đã giảm hơn 25% trong năm nay, trái ngược hoàn toàn với các chỉ số tương tự ở các thị trường lớn khác, khi các nhà đầu tư rời bỏ các tài sản liên quan đến Trung Quốc. Chỉ số REIT của S&P tại Hồng Kông đã giảm 26% từ cuối năm ngoái đến đầu tháng 09/2023.

Một vấn đề đáng ngại nữa là việc các nhà đầu tư tránh xa các tài sản liên quan đến Trung Quốc, bao gồm cả cổ phiếu. Những thách thức mà Hồng Kông đang đối mặt cũng xuất phát từ những rắc rối mà lĩnh vực bất động sản tại đại lục gây ra.

Tuy nhiên, một số tín hiệu lạc quan vẫn tồn tại. Tập đoàn ESR niêm yết tại Hồng Kông, tự nhận mình là nhà quản lý đầu tư bất động sản đã niêm yết lớn thứ ba trên toàn cầu, có tài sản tại Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Vào tháng 8, họ cho biết giá trị danh mục đầu tư của mình đã tăng 9% so với cùng kỳ năm trước, lên tới 147 tỷ USD.

Theo công ty quản lý đầu tư và bất động sản JLL, khối lượng đầu tư bất động sản thương mại tại Hồng Kông ở mức 700 triệu USD trong quý 2, giảm 76% so với cùng kỳ năm ngoái vì “tâm lý thị trường yếu hơn”.

JLL lưu ý rằng tổng vốn đầu tư bất động sản trong khu vực cũng đã giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái do các nhà đầu tư vẫn thận trọng khi đưa ra quyết định triển khai vốn.

Pamela Ambler, người đứng đầu bộ phận đánh giá đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết: “Trong nửa cuối năm 2023, các thị trường trong khu vực có thể sẽ phải đối mặt với mức độ bất ổn về giá khác nhau, bị ảnh hưởng bởi triển vọng lãi suất khác nhau và sự biến động trên thị trường nợ”.

Tuy nhiên, Daniel Fitzgerald, Giám đốc danh mục đầu tư tại công ty Martin Currie, cho biết vẫn có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản.

Ông nói: “Chúng tôi nhìn thấy các cơ hội trên toàn khu vực, đặc biệt là với diễn biến giá cổ phiếu và mức định giá yếu trong năm nay, với nhiều giao dịch REIT có mức giá dưới chuẩn”.

“Chúng tôi tin rằng yếu tố nhân khẩu học thuận lợi tại châu Á, cùng với các xu hướng đô thị hóa mạnh nhất trên toàn cầu và tăng trưởng dân số thành thị nhanh chóng sẽ thúc đẩy trở lại nhu cầu lớn về bất động sản tại đây”.