Dòng tiền đổ mạnh vào cổ phiếu bất động sản: Nhà đầu tư nên để mắt nhóm nào?

Cổ phiếu NVL dẫn sóng

Kết phiên 14/11, VN-Index tăng 4,02 điểm lên 1.635,46 điểm. HNX-Index tăng 1,32 điểm lên 267,61 điểm, còn UPCoM-Index tăng nhẹ 0,05 điểm lên 120,09 điểm. Nhóm VN30 hồi phục trong phiên chiều giúp VN30-Index tăng hơn 4 điểm, với 11 mã tăng, 13 mã giảm và 6 mã đứng tham chiếu.

Nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục trở thành tâm điểm trên thị trường khi thu hút dòng tiền mạnh mẽ từ nhà đầu tư.

Trong phiên giao dịch 14/11, cổ phiếu NVL của Novaland trở thành điểm sáng khi tăng kịch trần lên 14.150 đồng/cp, với dư mua gần 3 triệu đơn vị và không còn bên bán. Đây là phiên thứ ba liên tiếp cổ phiếu bật mạnh, trong đó có hai phiên tăng trần, cùng thanh khoản bùng nổ hơn 22 triệu cổ phiếu, gấp nhiều lần mức trung bình gần đây.

Diễn biến tích cực này phản ánh thị trường đón nhận các tin tốt liên quan pháp lý tại các dự án trọng điểm. Mới đây, Sở Xây dựng Đồng Nai xác nhận thêm 204 căn thấp tầng tại phân khu Ever Green 1 thuộc dự án Aqua City đủ điều kiện kinh doanh, nâng tổng số sản phẩm được phép bán tại đây lên gần 2.400 căn. Trước đó, các dự án River Park 2, Sun Harbor 2, Sun Harbor 3 và Ever Green 1 cũng lần lượt được chấp thuận đưa hàng nghìn căn vào kinh doanh.

Trong phiên giao dịch 14/11, cổ phiếu NVL của Novaland trở thành điểm sáng khi tăng kịch trần lên 14.150 đồng/cp

Bên cạnh đó, nhiều cổ phiếu khác trong nhóm cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý, phản ánh tâm lý lạc quan của nhà đầu tư vào triển vọng ngành. Cụ thể, HDG tăng 4,6%, SCR tăng 3,1%, DIG tăng 2,2%, NLG tăng 1,9%, HDC tăng 1,8%, CEO tăng 1,6%, DXG tăng 1,3%, HTN và TCH cùng tăng 1,2%, trong khi PDR cũng tăng 0,9%.

Định giá ngành bất động sản tăng mạnh

Báo cáo mới đây của FiinGroup cho thấy, nhóm ngành bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng định giá mạnh, với mức tăng hiếm thấy kể từ giai đoạn 2020-2021.

Chỉ số P/E và P/B của ngành bất động sản tăng cao, cho thấy giá cổ phiếu nhóm này khác biệt rõ rệt so với các nhóm khác trên thị trường. Ảnh minh họa

Nếu loại trừ nhóm Vingroup – vốn có quy mô lớn và tăng giá vượt trội, tỷ số P/E của phần còn lại trong ngành bất động sản đã tăng tới 80% kể từ “đáy thuế quan” đầu tháng 4/2025. P/E (Price-to-Earnings ratio) là chỉ số thể hiện mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và lợi nhuận của doanh nghiệp, được tính bằng giá cổ phiếu chia cho lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS). Chỉ số này giúp nhà đầu tư đánh giá cổ phiếu đang được định giá cao hay thấp so với lợi nhuận mà doanh nghiệp tạo ra.

Nguyên nhân trực tiếp khiến P/E ngành bất động sản tăng mạnh là do giá cổ phiếu phục hồi nhanh hơn nhiều so với tốc độ cải thiện lợi nhuận, khiến P/E toàn ngành vọt lên 30,4 lần, cao hơn mức trung bình 24,7 lần và vượt xa ngưỡng định giá chung của thị trường.

P/B (Price-to-Book ratio) – một chỉ số khác cũng quan trọng – phản ánh mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu. Giá trị sổ sách được tính từ tổng tài sản trừ nợ phải trả chia cho số cổ phiếu đang lưu hành, phản ánh giá trị thực của công ty. P/B thấp (<1) cho thấy cổ phiếu đang được định giá dưới giá trị sổ sách, trong khi P/B cao (>1) cho thấy cổ phiếu có giá cao hơn giá trị thực. Ở nhóm bất động sản hiện nay, P/B dao động quanh 1,7–2,4 lần, gần đỉnh hai năm gần đây, phản ánh mức giá cổ phiếu cao so với giá trị sổ sách.

Toàn thị trường chứng khoán hiện phân hóa rõ rệt. Chỉ số P/E toàn thị trường khoảng 14,2 lần, giảm 13,7% so với đỉnh gần nhất nhờ giá điều chỉnh trong khi lợi nhuận doanh nghiệp tăng 7%. Ngành ngân hàng, chiếm gần 40% lợi nhuận toàn thị trường, giao dịch ở mức P/E 9,8 lần, kéo mặt bằng định giá chung xuống thấp. Ngược lại, khối phi tài chính có P/E cao tới 19,2 lần, chủ yếu do đóng góp từ Vingroup và Gelex – hai nhóm tăng giá vượt trội.

Theo FiinGroup, nếu loại bỏ hai nhóm nhà Vin và Gelex, P/E của các doanh nghiệp phi tài chính còn lại chỉ khoảng 14,2 lần, tiệm cận vùng đáy 5 năm là 12,3 lần – mức hiếm gặp kể từ 2020 – cho thấy phần lớn doanh nghiệp phi tài chính đang giao dịch ở mức hợp lý hoặc thấp hơn trung bình lịch sử.

Nhìn chung, bức tranh định giá hiện nay cho thấy bất động sản tăng nóng, nhưng các nhóm ngành chu kỳ và phi tài chính khác lại ở vùng giá hợp lý, tạo sự phân hóa rõ rệt trên thị trường.