Có nên tạm ngưng nhà ở thương mại?

Khủng hoảng về kinh tế khiến thị trường bất động sản (BĐS) “đóng băng”. Để giải cứu thị trường, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt giải pháp mang tính tương trợ như hỗ trợ cho vay vốn với lãi suất ưu đãi, chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, hỗ trợ tiền thuế cho doanh nghiệp (DN),... Mới đây, một trong những giải pháp mà Hà Nội đang dự kiến đưa ra là ngừng triển khai xây dựng nhà ở thương mại đến năm 2015.

Đó là một trong những nội dung được nêu ra trong dự thảo chương trình nhà ở giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030 của Thủ đô Hà Nội. Dự thảo đưa ra các chỉ tiêu về diện tích nhà ở theo phân loại thu nhập: Cao, trung bình và thấp. Theo đó, riêng nhu cầu về nhà ở thương mại, Hà Nội dự kiến sẽ tạm dừng và chưa xem xét một số dự án trong vòng 3 năm tới. Đồng thời, cũng sẽ tổ chức kiểm tra và rà soát lại các dự án hiện nay để phân loại xem tiến độ dự án cũng như xem dự án nào không được thực hiện.

Vấn đề quy hoạch đô thị dài hạn cần được cân nhắc và tính toán.

Điểm nữa trong dự thảo là, TP sẽ quản lý 20% quỹ đất trong các dự án liên quan đến nhà ở thương mại, để chuyển đổi mục đích sang xây dựng nhà ở xã hội. Dự kiến đến năm 2015, tỷ lệ chung cư phải đạt 87% và 25% nhà cho thuê trong các dự án phát triển nhà. Sau năm 2015, sẽ tiếp tục phát triển nhà cho thuê đạt 30% và chung cư đạt 89% tại các dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, phân tích, bản chất chúng ta đang tiến tới nền kinh tế thị trường. Vậy hãy để cho thị trường tự quyết định điều này, mà ở đây chính là quan hệ cung – cầu về nhà ở thương mại. Phải có cầu thì mới có cung. Việc các chủ đầu tư vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở thương mại trong thời điểm hiện nay chứng tỏ họ cũng phải có sự cân nhắc và tính toán rất kỹ về tính khả thi của dự án. “Thời buổi khó khăn, không DN hay nhà đầu tư nào lại muốn mang tiền đổ xuống sông xuống biển đâu”, ông Sơn nhấn mạnh. Quả thật, chúng ta nên coi BĐS như một thứ “hàng hóa” đặc biệt. Mà đã là hàng hóa thì DN đều phải có sự lựa chọn về khách hàng mục tiêu. Cần xem xét đối tượng khách hàng mua nhà ở xã hội là ai? Đối tượng khách hàng mua nhà ở thương mại là ai? Nếu chủ đầu tư hoặc DN cảm thấy dự án khả thi thì tại sao chúng ta lại không ủng hộ. Còn như dự án triển khai mà không ai mua thì chủ đầu tư hoặc DN là người “chết” đầu tiên, dự án không khả thi thì TP có “bắt” xây họ cũng chẳng xây chứ nói gì đến “cấm”.

Hơn nữa, tổng quan kiến trúc chung của TP cần phải được tính toán và trao đổi kỹ. Theo kiến trúc sư Nguyễn Quang Huy, mỗi khu vực, quận, huyện nên có định hướng cụ thể, tập trung thành khu. Trong nội thành có thể chỉ nên xây dựng nhà ở thương mại với đầy đủ các hạ tầng cơ sở hiện đại. Còn khu vực ngoại thành như huyện Đông Anh, huyện Hoài Đức,... chúng ta có thể cân nhắc và tính toán việc xây dựng khu nhà ở xã hội. Tất nhiên đồng nghĩa với việc đó thì hạ tầng công cộng như trường học, BV, khu vui chơi,... phải có đầy đủ. Đồng thời, vấn đề hạ tầng giao thông cũng khá quan trọng. Đây là một trong những yếu tố mấu chốt trong việc phân loại khu vực.

Xét về tính pháp lý, luật sư Anh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho rằng, thời gian để xây dựng và triển khai một dự án không phải là ngắn. Chủ đầu tư, DN phải nghiên cứu và tìm hiểu thị trường rồi mới bắt đầu tiến hành xây dựng và lên kế hoạch. Từ lúc đó đến lúc dự án được phê duyệt là cả một quá trình kiểm tra, thẩm tra của các cơ quan chuyên môn khác. Tự nhiên giờ bị ngưng lại 3 năm thì tính thời điểm của dự án sẽ bị ảnh hưởng. Điều đó khiến cho mọi tính toán về tính khả thi có thể bị sai lệch. Chủ đầu tư, DN sẽ bị thiệt hại rất nặng nề và đứng trước nguy cơ “vỡ” dự án.

Mọi việc điều chỉnh chủ trương, chính sách trong việc quản lý và kiểm soát thị trường BĐS đều có những tác động tích cực và tiêu cực đến đời sống xã hội của DN, người dân. Giải pháp phải mang tính lâu dài và bền vững chứ không nên giải quyết sự việc trong ngắn hạn. Bởi tác động và ảnh hưởng của nó rất lớn, có thể kéo theo nhiều hệ lụy đằng sau. Hơn nữa, vấn đề quy hoạch đô thị dài hạn cũng cần được cân nhắc và tính toán. Nên xác định rõ mục tiêu và hướng phát triển cụ thể chứ cứ nay chuyển chỗ này, mai đổi chỗ kia thì khó có thể có được thành công.

Thiết nghĩ, gốc rễ của thị trường là quan hệ cung – cầu và điều này nên để người bán – người mua tìm đến nhau.