Có khu vực, người dân làm ruộng, cạo mủ cao su nhưng trong nhà có tới 20-30 sổ đỏ 

Ảnh minh hoạ

Trong một báo cáo gần đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định bất chấp ảnh hưởng kéo dài của đại dịch trong năm 2021, bất động sản giáp Hà Nội như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Thái Nguyên vẫn tăng giá từ 20-50%.

Trong đó, giá đất nền tại Bắc Ninh tăng gần 100% so với năm 2020, nhờ việc đón sóng hạ tầng, từ thông tin quy hoạch các khu đô thị, khu dân cư, tuyến đường,…

Ở thị trường phía Nam, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Phước là các thị trường ghi nhận làn sóng mua bán bất động sản sôi động, nhất là loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do.

Một công thức được ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh của Tập đoàn Hải Phát, rút ra khi đầu tư bất động sản vùng ven hay vùng lõi là đánh giá dựa trên 3 yếu tố “Chợ - Hàng – Ra”.

Dẫn ví dụ từ TP.HCM, quanh khu vực này sẽ có một số thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… những nơi này người dân đã có tích luỹ lâu đời và có hành vi mua bán rất cụ thể.

Ông Duy cho biết khi ông đến Bình Dương thấy có những người là nông dân, vẫn đi làm ruộng hay cạo mủ cao su… nhưng trong nhà của họ có đến khoảng 20-30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến hàng trăm tỉ đồng.

Theo ông Duy, với những người sở hữu khối tài sản lớn như vậy thì nhu cầu về đất dự án của họ chỉ là mua chơi hoặc mua để thử nghiệm, để dành cho con cháu sau này.

Ông Duy cho rằng nhà đầu tư tại những thị trường như thế này phải hiểu được văn hoá tiêu dùng, văn hoá mua bán bất động sản của người bản địa.

Hay như tại thị trường Long An, nhu cầu của dân bản địa về bất động sản chưa cao, vì những vùng như thành phố Tân An quỹ đất còn rộng, người dân chưa đông.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở lại lớn vì thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ mất 30 phút. Do đó, với những nơi sát TP.HCM như vậy, chợ bất động sản hình thành dựa trên tệp khách hàng làm việc ở TP.HCM nhưng sống ở Long An, từ đó thu hút thêm những nhà đầu tư tại Sài Gòn.

Theo ông Duy, yếu tố chợ và người mua bất động sản là hai yếu tố cốt lõi mà nhà đầu tư bất động sản phải nhìn thấy được. Bởi chỉ khi nắm bắt được tệp khách hàng, nhà đầu tư mới chắc chắn được nguồn khách mà họ sẽ chuyển nhượng lại sau đầu tư là ai.

Tiếp đó, nhà đầu tư phải quan sát, xem xét yếu tố nguồn hàng, để xem khả năng hình thành hàng hoá ra sao, mẫu mã, chất lượng sản phẩm như thế nào, uy tín chủ đầu tư cũng như quá trình phân phối, tổ chức bán hàng…

Ông Duy cho rằng, tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn của tỉnh vùng ven sẽ chậm hơn thị trường vùng lõi như TP.HCM, Hà Nội. Vì thế, khi đầu tư cần tính toán độ dài hơi cũng như cơ cấu tài chính hợp lý.

“Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi nhưng bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại rất hấp dẫn”, ông Duy đánh giá.

Cuối cùng là yếu tố đầu ra của sản phẩm. Theo ông Duy, đây là thời điểm hợp lý để đầu tư những sản phẩm vùng ven.

Một chuyên gia bất động sản khi đánh giá về tiềm năng của thị trường bất động sản vùng ven thời gian tới, cũng nhìn nhận, xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận 2 đô thị lớn đang bùng nổ mạnh mẽ và sẽ tiếp tục gia tăng theo làn sóng phát triển hạ tầng và biến động giá bán.

Nguyên nhân là do hiện nay, giá bất động sản tại các đô thị lớn đang neo ở mức cao, nên khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn, do đó nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển, tìm cơ hội ở những vùng giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng giáp Hà Nội hay Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bình Phước giáp TP.HCM. Đây là động lực để thị trường những khu vực này phát triển và đạt tỷ lệ hấp thu cao.

Kết quả khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report về mức biến động giá trung bình trong năm 2021 cho thấy, đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất.

Cụ thể, phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng tăng giá trong khoảng 11-20%. Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước đó.