Cơ hội để doanh nghiệp bất động sản xoay xở dòng vốn

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản cuối tuần qua, ông Trương Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Thương mại - dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC) tỏ ra nhẹ nhõm khi cho biết, Công ty vừa chính thức được Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng TP. HCM chấp thuận cho chuyển đổi Dự án thương mại Sovrano Plaza tại Đại lộ Nguyễn Văn Linh, khu 2, Đô thị Nam Sài Gòn sang dự án nhà ở xã hội.

“Hiện khâu chuẩn bị cho dự án này, từ việc xây dựng đến đầu ra đã được HQC chuẩn bị kỹ càng. HQC đã liên hệ với các đơn vị trong diện được mua nhà ở xã hội và đơn đặt hàng cho dự án này đã chắc chắc gần 90%”, ông Tuấn nói và cho rằng, sự chuyển hướng này có ý nghĩa rất quan trọng đối với các DN trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy khó khăn. Theo kế hoạch, trong năm nay, HQC sẽ đưa ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ nhà ở xã hội và 1.000 căn hộ thương mại tại các dự án đã hợp tác. Được biết, Sovrano Plaza có tổng diện tích 35.290,3 m2, trước đây là dự án căn hộ cao cấp, được thiết kế 1.100 căn hộ thương mại, sau khi chuyển đổi, thiết kế mới của Dự án gồm 1.858 căn hộ với diện tích nhỏ 55 m2.

Thông tư 02 của Bộ Xây dựng được xem là chìa khóa mở ra hướng thoát cho các dự án bị "mắc kẹt"

Mới đây, UBND TP. HCM đã xét duyệt cho 113 hồ sơ được mua nhà với giá 11 triệu đồng/m2 tại Chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành do Công ty Resco làm chủ đầu tư và dự kiến sẽ ký kết bàn giao nhà ở xã hội lần đầu tiên vào cuối tháng 4 này. Theo kế hoạch, cuối tháng 5 tới, Thành phố dự kiến sẽ bàn giao tiếp 200 căn hộ tại một dự án ở quận Tân Bình. Theo UBND TP. HCM, sẽ lấy giá dự án nhà ở xã hội 157/R8 Tô Hiến Thành khoảng 11 triệu đồng/m2 làm giá tối đa cho các dự án chuyển đổi. Vẫn theo UBND TP. HCM, hiện nhu cầu mua nhà ở rất cao, tính đến giữa tháng 4/2013, Thành phố đã nhận được gần 800 đơn của các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Dù nhu cầu mua nhà ở xã hội tại TP. HCM hiện rất cao và các DN cũng nhận định, đây là cơ hội để giải quyết lượng hàng tồn kho tại các dự án. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, chưa có nhiều DN có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển đổi này. Theo Sở Xây dựng TP. HCM, tính đến đầu tháng 4/2013, Sở đã cho phép 10/20 dự án căn hộ thương mại xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Với 10 dự án còn lại, Sở đang xem xét dựa trên khả năng tài chính của chủ đầu tư. Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, những dự án trong quy hoạch diện tích có 30 héc-ta sẽ không được chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Địa ốc Lê Thành, đơn vị có 2 dự án xin làm nhà ở xã hội thời gian qua, cho biết, hiện cả 2 dự án này đã bị Thành phố từ chối cho phép làm dự án nhà ở xã hội. Với dự án 2 héc-ta ở Bình Tân xin được chuyển từ dự án thương mại sang nhà ở xã hội, Sở quy hoạch Kiến trúc TP. HCM không cho phép chuyển đổi vì chưa hợp quy hoạch. Còn một dự án khác cũng ở quận Bình Tân chưa được chấp thuận vì chờ quy hoạch.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, Thông tư 02 được xem là chìa khóa mở hướng thoát cho các dự án bị "mắc kẹt" do xây dựng không đúng nhu cầu hoặc phải xây theo tỷ lệ quy định 1:2:1 (25% căn hộ nhỏ 50 - 70 m2, 50% là căn hộ vừa 80 - 90 m2 và 25% căn hộ dự án trên 100 m2). Hiện một số DN đang thay đổi thiết kế, điều chỉnh dự án theo hướng xây dựng căn hộ nhỏ hơn để phù hợp với thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng nhìn nhận, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng có tính thực tiễn cao, sẽ giúp nhiều DN giải quyết hàng tồn kho. Tuy nhiên, nếu chỉ trông vào giải pháp chia nhỏ căn hộ để làm "ấm" thị trường là không thể, bởi trên thực tế, việc chia nhỏ căn hộ hay chuyển đổi công năng không hề đơn giản. Những dự án chưa xây dựng thì việc thay đổi thiết kế còn dễ, với những dự án đã và đang xây dựng, những căn hộ tồn kho thì không phải căn nào cũng chia được, bởi phải đáp ứng tiêu chuẩn của nhà cao tầng, phải đủ 45 m2 theo quy định...

Thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, hiện Thành phố có gần 14.000 căn hộ thương mại đang tồn kho, trong đó trên 9.000 căn hộ có diện tích trên 70 m2. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, về cơ bản, Thông tư 02 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản, trong đó quan trọng nhất là cho phép điều chỉnh diện tích căn hộ lớn sang diện tích căn hộ nhỏ là nhắm đúng vào nhu cầu người tiêu dùng. Tuy nhiên, dù đã có hướng mở, nhưng do thực tế thị trường nên nhiều dự án khó thể áp dụng được. Chẳng hạn như, theo quy định, một dự án nhà thương mại đã xây dựng và đã bán cho khách hàng, chủ đầu tư muốn được chuyển sang nhà ở xã hội, bắt buộc phải được sự chấp thuận của những khách hàng đã mua từ trước, điều này sẽ rất khó. Thêm nữa, phần lớn lượng hàng tồn kho ở TP. HCM hiện nay đều có diện tích lớn, nếu DN muốn chuyển sang nhà ở xã hội thì phải thay đổi thiết kế căn hộ nhỏ, tốn thêm không ít chi phí. Vì vậy việc chuyển đổi này có thể sẽ là giải pháp để DN xoay xở dòng vốn, nhưng doanh thu có thể sẽ bị giảm sút.