Nghị quyết 02: Cần hiểu đúng, làm đúng!

Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được ban hành ngày 7/1/2013. Nhưng sau gần 4 tháng ban hành, Nghị quyết vẫn chậm được triển khai và có nguy cơ đi chệch mục tiêu ban đầu.

Chậm triển khai

Theo số liệu thống kê của Chính phủ, tính đến ngày 31/12/2012, báo cáo của 50 tỉnh, thành phố cho biết, tổng giá trị tồn kho trong lĩnh vực bất động sản (căn hộ chung cư, nhà thấp tầng, văn phòng, mặt bằng thương mại, đất nền xây dựng nhà ở, đất nền thương mại khác) khoảng 111.963 tỷ đồng.

Cụ thể, tồn kho căn hộ chung cư là 26.444 căn (giá trị số vốn tồn kho khoảng 40.410 tỷ đồng); nhà thấp tầng là 15.786 căn (giá trị số vốn tồn kho khoảng 26.501 tỷ đồng) và văn phòng là 92.800 m2 (giá trị số vốn tồn kho khoảng 1.351 tỷ đồng); mặt bằng thương mại là 98.407 m2 (giá trị tồn kho khoảng 1.921 tỷ đồng); đất nền xây dựng nhà ở là 7.922.485 m2 (giá trị vốn tồn kho 35.562 tỷ đồng); đất nền thương mại khác là 1.951.033 m2 (giá trị tồn kho khoảng 6.218 tỷ đồng). Tuy nhiên, số liệu tồn kho trên đây chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế, hiện còn khối lượng lớn các căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang chưa được thống kê.

Dự án 143 Trần Phú (Hà Đông) vẫn là một bãi đất trống

Tình trạng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản không chỉ gây khó khăn cho các DN kinh doanh bất động sản, mà còn gây đình trệ sản xuất cho các DN sản xuất vật liệu xây dựng, DN xây lắp, DN sản xuất - kinh doanh hàng trang trí nội thất.

Thực trạng trên khiến Chính phủ phải ban hành Nghị quyết 02, trong đó đưa ra 2 giải pháp cơ bản nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản là giải phóng hàng tồn kho và bơm vốn tạo thanh khoản cho thị trường. Để thực hiện 2 giải pháp trên, Chính phủ đã đồng ý cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và chi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người dân và DN mua và làm nhà ở xã hội.

Ngày 13/3, Ngân hàng Nhà nước công bố Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở để lấy ý kiến rộng rãi của người dân, trong đó dự kiến Thông tư sẽ có hiệu lực vào ngày 15/4/2013. Tuy nhiên mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết, phải trong tháng 5, chủ trương cho vay mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP mới có thể được thông qua và có hiệu lực.

Nguy cơ chệch hướng

Quy định về việc chuyển đổi dự án được giao cho Bộ Xây dựng soạn thảo và ban hành thông tư hướng dẫn. Thực hiện nhiệm vụ này, ngày 8/3/2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD và có hiệu lực kể từ ngày 22/4/2013 đến hết ngày 31/12/2014. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường được chuyển đổi sang dự án nhà ở xã hội, hoặc điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ.

Qua quá trình triển khai tại Hà Nội có thể thấy, 3 dự án đã được UBND Thành phố đồng ý về nguyên tắc cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội gồm Khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại Từ Liêm, Khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà, 143 Trần Phú (Hà Đông) và Tổ hợp chung cư AZ Thăng Long, thì cả 3 đều vẫn là những bãi đất trống. Không những thế, có dự án còn nằm trong diện đang bị kiện tụng tại tòa án và chủ đầu tư đã có “truyền thống” tai tiếng tại nhiều dự án khác. Như vậy, có thể khẳng định, những dự án này không hề có “hàng tồn kho” để cần phải giải cứu và vì không có “hàng tồn kho” nên chủ đầu tư cũng không thể có “nợ xấu”. Nếu có nợ xấu thì nguyên nhân do các hoạt động kinh doanh khác gây ra, chứ không thể do căn hộ “tồn kho” dạng này gây ra được.

Trong số 12 dự án đang được Tổ công tác của Hà Nội thẩm định hồ sơ, có tới 7 dự án cũng đang trong tình trạng tương tự. Lý giải điều này, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, các chủ đầu tư xin chuyển đổi khi dự án vẫn còn “trên giấy” chủ yếu là để “trục lợi” chính sách như được miễn giảm tiền đất, tiền thuế, được vay vốn với lãi suất ưu đãi, và đặc biệt là sau nhiều năm không triển khai, dự án có nguy cơ bị thu hồi, nay nếu được khoác lên mình “tấm áo mới” sẽ có cơ hội kéo dài thêm sự chậm trễ của dự án.

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, Nghị quyết 02 của Chính phủ nếu triển khai kịp thời sẽ là cứu cánh quan trọng tháo gỡ nút thắt của thị trường này. Tuy nhiên, đó mới chỉ là chính sách, còn từ chính sách đến thực tiễn là cả một khoảng cách.

Theo ông Liêm, việc cho phép chuyển đổi dự án nghe thì hay, nhưng phải tính đến thực tiễn. Làm mà không có sự khảo sát kỹ thị trường, không có sự điều tra cụ thể thì lý thuyết vẫn chỉ là lý thuyết.

“Đồng ý là cho phép chia nhỏ căn hộ, nhưng vấn đề là căn hộ đó nằm ở đâu? Có tiện ích hay không thì mới thu hút được người mua. Chứ nếu cứ chỗ nào cũng xin chia nhỏ, dự án nào cũng chuyển đổi mà không cần tính đến tính tiện ích của nó, không cần biết nhu cầu người dân ra sao thì lại gây ra lãng phí và không đúng với mục tiêu ban đầu đặt ra cho giải pháp này”, ông Liêm nói.