Có giảm được giá nhà?

Để giá nhà giảm một cách bền vững, tăng khả năng tiếp cận nhà ở có đại bộ phận người dân thì cần phải đẩy mạnh cải cách hành chính, thay đổi cách tính tiền sử dụng đất và thị trường vốn phải ổn định.

Giảm 20-30% nhưng vẫn còn cao

Làn sóng giảm giá căn hộ chung cư với mức 20 - 30% trong 2 tháng cuối năm 2011 trên địa bàn TPHCM bước đầu kéo giảm được mặt bằng giá căn hộ. Tuy nhiên, với mức giảm giá từ 2 đến 6 triệu đồng/m2 vẫn chưa có gì đáng kể so với mức tăng vài trăm phần trăm trong khoản thời gian 7 năm trước đó. Ở những dự án giảm giá trong thời gian vừa qua (chủ yếu là trên địa bàn các quận, huyện vùng ven) để sở hữu một căn hộ 70m2, có 2 phòng ngủ người mua phải mất số tiền không dưới 1 tỉ đồng. Số tiền này tương đương với thu nhập trong 20 năm của một người làm công ăn lương có mức thu nhập trung bình.

Trong khi đó, theo tính toán về khả năng tiếp cận nhà ở của các nước phát triển, người làm công ăn lương chỉ mất từ 2 đến 4 năm thu nhập để có thể sở hữu được một căn hộ 70m2 với 2 phòng ngủ. Còn đối với những nước đang phát triển, thông thường người làm công ăn lương chỉ phải mất 2 năm thu thập là có thể sở hữu một căn hộ. Thông qua công thức tính toán về khả năng tiếp cận nhà ở có thể thấy được giá nhà ở tại Việt Nam nói chung và của 2 thành phố Hà Nội và TPHCM nói riêng là đặc biệt cao. Một khi, giá nhà đất cao thì chỉ số tiếp cận nhà ở của người làm công ăn lương thấp xuống. Đặc biệt, Nếu người mua nhà chỉ có khả năng tài chính ở mức tối thiểu (30% giá trị căn hộ), số còn lại phải vay ngân hàng thì phải mất đến 30 năm thu nhập mới có thể sở hữu được một căn hộ vì phải gánh lãi vay NH.

Vì sao giá nhà đất ở Việt Nam nói chung, TPHCM và Hà Nội nói riêng cao một cách bất thường như vậy? Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân nhưng cơ bản nhất có 3 nhóm nguyên nhân: Thứ nhất, mặt bằng lãi suất NH quá cao và không ổn định; thứ hai, thủ tục hành chính quá rườm rà, kéo dài thời gian thực hiện một dự án, gián tiếp làm đội giá thành đầu vào của BĐS; thứ ba, những chính sách về thuế liên quan đến đất đai, thị trường BĐS... liên tục thay đổi. 3 nhóm nguyên nhân chính này làm cho cho việc kéo giảm mặt bằng giá nhà đất trở nên khó khả thi, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân

Sở hữu một căn hộ vẫn là mơ ước của đại bộ phận người có thu nhập trung bình. Ảnh: Quỳnh Mai

Giảm giá nhà được không?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng làn sóng giảm giá nhà trong thời gian qua đó là tình thế bắt buộc, không mang tính bền vững. DN nhà đất buộc phải lựa chọn giữa cái xấu và cái xấu ít hơn. Dưới sức ép của việc trả lãi vay quá cao, nhiều DN đã phải chấp nhận bán nhà ở mức hòa vốn, thậm chí dưới giá thành còn hơn là gánh mức lãi suất quá cao. Thực tế tình trạng DN BĐS giống như con trăn ăn cái đuôi của mình. Hay nói cách khác, DN BĐS đang “ăn” vào chính bản thân mình để tồn tại. Theo ông Châu, để giảm giá nhà một cách bền vững thì phải giảm được giá đầu vào cho DN. Thông thường, một dự án BĐS từ khi triển khai tới khi có thể đáp ứng các điều kiện có thể bán ra thị trường kéo dài không dưới 3 năm, nhiều dự án phải mất đến 5 năm.

Với mặt bằng lãi suất khoảng 20%/năm, trong 3 đến 5 năm chờ đợi, DN BĐS đã phải tính thêm 60% - 100% số tiền đã vay của NH để hạch toán vào giá thành của BĐS. Vướng mắc lớn thứ hai là tiền sử dụng đất, Hiệp hội BĐS TPHCM đã nhiều lần tổ chức góp ý kiến về vấn đề thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Với cách thu tiền sử dụng đất như hiện nay, DN phải mua đất đến 2 lần: Một lần là giải phóng mặt bằng, thực chất là mua đất của người có quyền sử dụng đất theo giá thỏa thuận, một lần đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường được khấu trừ tiền bồi thường nhưng theo bảng giá do Nhà nước quy định.

Vấn đề thứ ba là thị trường vốn, với mặt bằng lãi suất khoảng 20%/năm thì chắc chắn một điều là sẽ không khuyến khích được các DN tham gia đầu tư. Riêng đối với DN BĐS, trong thời buổi khó khăn như hiện nay, để tạo ra lợi nhuận 20%/năm là điều không tưởng. Mặt khác, mặt bằng lãi suất cao nhưng đối với với DN BĐS việc tiếp cận nguồn vốn cực kỳ khó khăn, không phải lúc nào muốn cũng có. Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, chỉ khi nào giải quyết được 3 nút thắt này thì mới có thể nghĩ đến việc kéo giảm mặt bằng giá nhà đất.