Chuyên gia quốc tế bật mí cách tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư

Việc hình thành và sử dụng kênh huy động từ quỹ đầu tư Việt Nam gần như chưa được phát triển.

Chân thật là yếu tố quyết định

Kể từ kết thúc khủng hoảng tài chính vào năm 2013, hình ảnh đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể và ổn định qua các năm. Trong giai đoạn này, vốn FDI đổ vào bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, với 2/3 doanh nghiệp FDI tham gia là những doanh nghiệp quy mô lớn, mang theo hình thức đa dạng và chất lượng ngày càng cao.

Nguyên nhân của sự gia tăng mạnh mẽ nguồn vốn ngoại đối với bất động sản đến từ sự tin tưởng của nhà đầu tư vào môi trường đầu tư ổn định của Việt Nam nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Ngoài ra, thị trường Việt Nam thu hút nhà đầu tư quốc tế vì được đánh giá là địa điểm kinh doanh hấp dẫn, với dân số có độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách thuận lợi. Việt Nam cũng được nhìn nhận là thị trường có tiềm năng tăng trưởng tích cực, phù hợp cho đầu tư lâu dài với mức rủi ro thấp, cũng như tỷ lệ lạm phát ổn định. Vốn FDI chủ yếu đến từ các quốc gia trong khu vực Đông Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hong Kong và Đài Loan (Trung Quốc).

Việt Nam, với tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19, ngày càng thu hút sự quan tâm đầu tư từ nước ngoài. Đặc biệt, sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10.2021, nhiều ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn. Những yếu tố này đồng loạt đẩy mạnh sự tham gia của doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh họ đang gặp hạn chế trong cơ hội đầu tư tại quốc gia của mình.

Tuy nhiên, mặc dù việc thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra tích cực, nhưng vẫn tồn tại những thách thức và hạn chế. Khung pháp lý chưa hoàn thiện, công tác quy hoạch và các dịch vụ du lịch văn hóa cũng như nhà ở đang đối mặt với nhiều khó khăn. Thêm vào đó, thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai vẫn phức tạp, gây ngại cho nhiều nhà đầu tư.

Vấn đề kêu gọi vốn đầu tư vào bất động sản từ các quỹ đầu tư trở nên quan trọng và quyết định trong bối cảnh thị trường. Tại sự kiện “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức” diễn ra tại Hà Nội, bà Diane Tan, Đối tác tư vấn - Đối tác quản lý từ Hiệp hội Phát triển Bất động sản Đầu tư Châu Á (APDC) đã chia sẻ thông tin về mô hình và hoạt động của các quỹ đầu tư, đồng thời bật mí về cách tiếp cận vốn từ chúng.

Bà Diane Tan nhấn mạnh rằng, để tiếp cận vốn đầu tư, điều quan trọng nhất là phải cân nhắc về rủi ro và lợi nhuận. Bà đặt sự chú ý vào sự hiện diện mạnh mẽ trên các nền tảng xã hội và khả năng tiếp cận khán giả toàn cầu. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bà nhấn mạnh sự chân thành và chân thật, đây là điểm quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư.

Ngoài ra, bà cũng chia sẻ rằng các chủ đầu tư bất động sản cần phải hiểu rõ về sản phẩm mà họ đang bán, đồng thời nắm vững mức độ rủi ro và lợi nhuận khi sản phẩm đó được đưa ra thị trường. “Người chủ doanh nghiệp cần phải biết họ đang bán cái gì, liệu đó là cổ phần của công ty hay sản phẩm, và liệu sản phẩm đó có khả năng mang lại lợi nhuận cũng như mức độ rủi ro là như thế nào”, bà Diane Tan chia sẻ thêm.

Bài học từ Hàn Quốc

Nói về giải pháp tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp, chủ đầu tư Hàn Quốc, ông Eric Park cho biết, việc tài trợ cho phát triển bất động sản có thể chia rộng ra thành vốn chủ sở hữu và tài trợ bằng nợ.

Thứ nhất, tài trợ bằng vốn sở hữu (Equity Financing) đề cập đến các nguồn vốn mà chủ đầu tư trực tiếp vào dự án phát triển bất động sản. Với việc bán cổ phần, họ bán quyền sở hữu trong công ty của mình để đổi lấy tiền mặt giống như tài trợ bằng chứng khoán.

Thứ hai, về tài trợ bằng nợ (Debt Financing) là phương pháp huy động vốn bằng cách vay tiền từ các tổ chức tài chính, ngân hàng hoặc các cá nhân khác để sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư. Các khoản sử dụng này phải gắn với việc phát hành trái phiếu ngắn hạn và dài hạn.

Với tài trợ bằng nợ, tổ chức hoặc doanh nghiệp có thể tăng khả năng đầu tư và mở rộng doanh nghiệp mà không cần tạo ra được số tiền vốn từ nguồn lợi nhuận tự do. Điều này cho phép họ tận dụng các cơ hội tăng trưởng và mở rộng quy mô hoạt động.

Thứ ba, tài trợ hạng hai (Mezzanine Financing) là sự kết hợp giữa tài trợ nợ và tài trợ vốn chủ sở hữu. Loại tài trợ này khá phổ biến trong sáp nhập và mua lại, khi giao dịch được tài trợ bằng cách mở rộng vốn chủ sở hữu, trái với nợ. Những người nắm giữ chứng khoán cũng được bảo đảm cho vai trò lớn hơn trong quản ý thông tin mua lại.

Thứ tư, vốn đối tác (Partnership Financing) là nguồn vốn mà nhiều nhà đầu tư hợp tác để đầu tư. Điều này bao gồm các nhà đầu tư đồng hành hoặc các nhóm đầu tư kết hợp nguồn lực của họ để thực hiện dự án.

Thứ năm, vốn Chính phủ (Government Funding), đây là nguồn vốn phổ biến, với sự hỗ trợ tài chính của Chính phủ cho một dự án bất động sản sản. Nguồn này có thể được cung cấp dưới nhiều hình thức như hỗ trợ bằng quỹ, ưu đãi về thuế và những khoản vay với lãi suất thấp.