Rủi ro bong bóng bất động sản đang giảm

Theo nghiên cứu gần nhất của tập đoàn tài chính UBS, sự mất cân bằng trên thị trường nhà ở toàn cầu đã giảm đáng kể trong năm qua. Được thúc đẩy bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, giá nhà thực tế tại 25 thành phố lớn đã giảm trung bình 5% từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2023. Chỉ có hai thành phố – Zurich, tiếp theo là Tokyo – vẫn nằm trong danh mục “rủi ro bong bóng”, so với 9 thành phố trong danh sách của một năm trước.

UBS cho biết: “Sự gia tăng lạm phát và lãi suất trên toàn cầu trong hai năm qua đã dẫn đến sự mất cân đối mạnh mẽ trên thị trường nhà ở của các trung tâm tài chính toàn cầu”.

Chi phí vay vốn thấp được coi là huyết mạch của thị trường nhà đất toàn cầu trong thập kỷ qua, đẩy giá nhà lên cao chóng mặt. Tuy nhiên, bữa tiệc lãi suất thấp kết thúc đột ngột đã làm rung chuyển nền móng của thị trường này.

Tính trung bình ở tất cả các thành phố, trong năm qua, giá nhà được điều chỉnh theo lạm phát đã chứng kiến mức giảm mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Các thành phố được xếp vào vùng rủi ro bong bóng ít nhất một lần trong 3 năm qua với giá nhà tăng liên tục đều ghi nhận giá trung bình giảm mạnh hơn. Tuy nhiên, tác động của lãi suất cao hơn có sự khác biệt rõ rệt giữa các thành phố, và việc điều chỉnh giá cũng phụ thuộc vào một số yếu tố khác.

Tại thị trường Châu Á - Thái Bình Dương, Tokyo dẫn đầu về rủi ro bong bóng, mặc dù lượng nhập cư ròng giảm và lãi suất thế chấp tăng vừa phải. Trong khi đó, giá bất động sản ở Hồng Kông đã giảm 7% xuống mức đã điều chỉnh theo lạm phát vào năm 2017. Tuy nhiên, nhà ở thành phố này vẫn được định giá quá cao theo chỉ số của UBS.

Thị trường Sydney nằm ở mức thấp nhất trong số các thị trường được định giá quá cao, do việc tăng lãi suất của ngân hàng trung ương đã dẫn đến việc điều chỉnh giá trở lại mức tương ứng theo lạm phát được thấy vào năm 2018.

Ngược lại, giá nhà thực tế ở Singapore đã tăng 15% kể từ năm 2018 nhưng được coi là có giá trị khá cao do giá thuê tăng đồng thời 40%.

Zurich đứng đầu bảng xếp hạng rủi ro bong bóng với 1,71 điểm, nhỉnh hơn Tokyo một chút với 1,65 điểm. Ngưỡng rủi ro bong bóng bắt đầu ở mức 1,5 điểm. Các thành phố bao gồm Toronto, Frankfurt, Munich, Hồng Kông, Vancouver, Amsterdam và Tel Aviv đã thoát khỏi khu vực rủi ro trong vòng một năm qua.

Theo UBS, việc cho vay mua nhà với lãi suất thấp trong nhiều năm đã đẩy khả năng chi trả và nhu cầu chạm ngưỡng. Do đó, lãi suất cao hơn chắc chắn sẽ kéo nhu cầu đi xuống.

Nếu một thị trường có chênh lệch đáng kể giữa giá mua và giá thuê nhà, thì việc tăng lãi suất sẽ chuyển nhu cầu về phía thị trường cho thuê. Còn ở những thị trường có nhiều khoản vay mua nhà ngắn hạn, chủ nhà sẽ ngay lập tức chịu áp lực từ lãi suất tăng thể hiện qua các khoản thanh toán hàng tháng và đôi khi, buộc phải bán nhà với giá thấp hơn nếu không đủ khả năng chi trả. Khi đầu tư mua nhà để cho thuê trở nên phổ biến trong thời kỳ lãi suất thấp, doanh số bán nhà bùng nổ khi lãi suất cao hơn và khả năng sinh lời sụt giảm càng thúc đẩy giá nhà đi xuống.

Do vậy, ở các thành phố nơi một số yếu tố này kết hợp cùng lúc - chẳng hạn như ở Zurich, Toronto, Frankfurt và Stockholm – quá trình tái định giá này diễn ra nhanh hơn và nghiêm trọng hơn.

Bất chấp tốc độ tăng giá chậm lại, Zurich vẫn là một trong số ít thành phố có giá bất động sản tiếp tục tăng vào năm 2023. Người mua hiện phải trả nhiều hơn 40% cho một bất động sản so với 10 năm trước, trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 12% so với cùng kỳ. Sự mất cân bằng cao giữa giá mua và giá thuê góp phần tạo ra nguy cơ bong bóng kéo dài tại thị trường này.

Tuy nhiên, khoảng cách đã bắt đầu thu hẹp khi giá thuê tăng nhanh hơn giá mua trong những quý gần đây. Các chuyên gia của UBS dự đoán rủi ro bong bóng sẽ tiếp tục giảm dần trong vài năm tới.