Lý do giá nhà ở các nước giàu vẫn tăng

Ở một số vùng của San Francisco (Mỹ), thị trường nhà ở đang khó khăn. Ví dụ một căn hộ sang trọng gần Tòa thị chính, với mặt bàn thạch anh và sân thượng, được giao dịch với giá 1,25 triệu USD vào 2019. Giờ nó được rao bán lại giá 769.000 USD những vẫn chưa tìm được người mua.

Tuy nhiên, ngoài một số địa điểm cụ thể, thị trường nhà đất San Francisco vẫn phát triển. Giá đã tăng 3% so với đầu năm nay. Bất động sản những khu sang trọng còn sang tay giá cao hơn nhiều mức chào bán. Ở Thung lũng Silicon, giá nhà tăng 8% so với mức đáy.

Các ngôi nhà được xây dựng ở Valley Center, California, Mỹ vào ngày 3/6/2021. Ảnh: Reuters

Không chỉ ở Mỹ, tình hình tương tự cũng diễn ra ở khắp các nước giàu, nơi thị trường bất động sản có những khó khăn cục bộ nhưng về tổng thể là vẫn mạnh mẽ.

Số liệu từ Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) chi nhánh Dallas cho biết giá nhà toàn cầu đã tăng 1,3% từ quý I đến quý II năm nay, và vẫn tiếp tục tăng trong những tháng gần đây. Giá nhà hiện bằng mức đỉnh đạt được vào 2022 và giảm chưa đến 5% nếu điều chỉnh theo lạm phát.

Sức khỏe thị trường nhà ở hiện tại là rất tốt nếu so với mức giảm 13% và kéo dài lâu hơn của giá nhà sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2009. Ngay cả ở những nơi thị trường nhà đất hoạt động kém hiệu quả trong thời kỳ đại dịch, giá nhà hiện vẫn cao hơn dự đoán của nhiều người.

Tại Anh, chỉ số giá nhà do Hiệp hội xây dựng Halifax công bố đã tăng 1,1% trong tháng 10, bất chấp kỳ vọng của các nhà kinh tế là sẽ giảm 0,4% hàng tháng. Dữ liệu từ Zillow cho biết giá nhà ở Mỹ cao hơn gần 2% so với một năm trước. Cuộc khảo sát của Bloomberg thì dự báo giá nhà ở Australia có thể tăng 7,7% năm nay.

Diễn biến này khiến hầu hết nhà kinh tế ngạc nhiên, theo Economist. Kể từ đầu năm 2022, ngân hàng trung ương các nước giàu đã tăng lãi suất trung bình 5 điểm phần trăm. Khi ấy, các chuyên gia cho rằng giá nhà sẽ sụp đổ khi sức hấp thụ giảm sút, những vay mua nhà gặp khó khăn để trả nợ và nền kinh tế chậm lại.

Tuy nhiên, có 3 yếu tố giải thích lý do thị trường nhà ở tại các nước giàu vẫn vững vàng bất chấp lãi vay cao hơn.

Đầu tiên là thay đổi trong sở thích. Đại dịch dường như khiến mọi người trở nên "ẩn dật". Họ làm việc và dành nhiều thời gian cho việc giải trí ở nhà hơn là đi ra ngoài. Do đó, mọi người đầu tư cho không gian sống, làm tăng nhu cầu nhà ở.

Thứ hai là thị trường vay mua nhà đã thay đổi. Ở một số quốc gia, như Mỹ và Đan Mạch, vay theo lãi suất cố định đã phổ biến từ lâu, cho phép người dân tự bảo vệ mình khỏi việc ngân hàng trung ương tăng lãi suất.

Những năm trước 2022, hộ gia đình ở các nước khác cũng chuyển dịch tương tự. Giai đoạn 2011-2021, tỷ lệ các khoản vay lãi suất thả nổi ở các nước EU đã giảm từ gần 40% xuống dưới 15%. Kết quả là tác động của việc lãi suất tăng được trì hoãn. Kể từ năm 2021, lãi suất vay thế chấp trung bình ở các nước giàu chỉ tăng bằng một nửa lãi suất chính sách trung bình của ngân hàng trung ương.

Thứ ba, tài chính hộ gia đình mạnh giúp họ xoay xở được chi phí lãi vay hơn. Sau cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu vào năm 2007, nhiều chính phủ đã đưa ra các quy định cứng rắn hơn, loại bỏ những người đi vay kém uy tín. Vì vậy, thị trường có những người tài chính tốt, chấp nhận lãi suất tăng dễ hơn.

Ngoài ra, nhiều người đi vay vẫn còn tiết kiệm tích lũy được trong thời kỳ đại dịch. Các ước tính mới nhất cho thấy, trung bình ở các nước giàu (không tính Mỹ), khoản tiết kiệm này vẫn chiếm tới 14% thu nhập khả dụng hàng năm.

Vậy thị trường nhà ở có thể tránh được tác động của lãi suất tăng đến bao giờ? Các khoản vay lãi cố định nhưng có thời hạn ngắn hạn sẽ sớm hết hạn. Khi đó, hộ gia đình sẽ cần phải tái cấp vốn, có thể ở mức lãi suất cao như hiện nay nếu lạm phát không hạ nhiệt và các ngân hàng trung ương chưa hạ lãi suất.

Tiền tiết kiệm dư thừa cuối cùng sẽ cạn kiệt và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, liên quan đến nền kinh tế yếu kém, cũng sẽ gây khó khăn cho một số chủ sở hữu nhà. Nhưng hiện tại, thế giới phát triển vẫn còn lâu mới đến ngày đó.