Chung cư xây thêm tầng: Ai hưởng lợi?

Cụ thể, dự án Tân Bình Apartment, theo giấy phép, chỉ được phép xây 14 tầng nhưng chủ đầu tư xây lên 18 tầng. Hay chủ đầu tư dự án Phúc Yên sau khi đưa cư dân vào ở đã tiếp tục xây thêm 1 tầng.

Tiền lệ xấu

Dự án Tân Bình Apartment do công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình làm chủ đầu tư, bao gồm hai block cao 16 tầng, với tổng số 168 căn hộ được thiết kế diện tích 58 – 83m2.

Tiền thân là dự án nhà ở thương mại, sau đó chủ đầu tư chuyển đổi công năng 88 căn hộ thương mại thành 168 căn hộ nhà ở xã hội, được hưởng ưu đãi trong gói 30.000 tỷ đồng.

Qua kiểm tra, Thanh tra Sở Xây dựng phát hiện dự án xây vượt tầng với tổng diện tích tăng thêm đến gần 2.000m2. Cụ thể, chủ đầu tư tự ý xây thêm hai tầng 17 và 18, xây bít một ô thông tầng, một tầng mái để tạo thêm hai tầng, nhằm tăng thêm 28 căn hộ.

Sau khi xem xét, các khách hàng thống nhất chỉ cho chủ đầu tư được xây thêm hai tầng 15 và 16 vì đã thi công gần hoàn chỉnh. Riêng hai tầng 17 và 18 phải cắt bỏ. Đại diện chủ đầu tư buộc phải đồng ý với yêu cầu này.

Một trường hợp tương tự khác là dự án chung cư Phúc Yên 2 (số 31-33 Phan Huy Ích, quận Tân Bình, Tp.HCM), chủ đầu tư là công ty Cổ phần Địa ốc Phúc Yên (công ty Phúc Yên), bị nhiều cư dân nơi đây phản đối việc chuẩn bị triển khai thi công thêm tầng thứ 18.

Theo các cư dân, chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ vào tháng 7/2015 và dự án Phúc Yên 2 bao gồm 17 tầng nổi (1 tầng trệt cùng 16 tầng lầu) và 02 tầng hầm. Nhưng hai năm sau khi chung cư Phúc Yên được đưa vào sử dụng, cư dân bất ngờ nhận được thông báo của chủ đầu tư đề nghị hợp tác, tạo điều kiện để doanh nghiệp hoàn thiện tầng 18.

Tại buổi làm việc giữa Sở Xây dựng Tp.HCM, chủ đầu tư và cư dân, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho rằng về trình tự thủ tục xin chuyển đổi công năng là ổn, nhưng việc chưa xin ý kiến khách hàng là sai.

Trên thực tế, trong việc chủ đầu tư xây thêm tầng, người hưởng lợi đầu tiên thuộc về chủ đầu tư, còn bao nhiêu rắc rối sẽ đổ lên chính cư dân tại các chung cư đó. Vì vậy, không ít chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận chịu phạt “hành chính” để thu lợi về cho mình.

Đồng thời, ông Tuấn cũng yêu cầu chủ đầu tư phải làm việc với khách hàng về nội dung điều chỉnh, biện pháp thi công.

Chỉ khi 100% khách hàng đồng ý với nội dung điều chỉnh, biện pháp thi công được phê duyệt, đảm bảo an toàn, chủ đầu tư mới đủ điều kiện thi công, nếu không sẽ đình chỉ và xử phạt theo quy định.

Ai hưởng lợi?

Rõ ràng việc điều chỉnh chức năng của cao ốc hay thêm tầng, thêm căn hộ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của cư dân hay khách hàng và hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trường học, công viên…

Chính vì vậy, để được chấp thuận xây thêm tầng đòi hỏi phải được đánh giá qua chứng minh bằng con số, chứng cứ cụ thể. Những nhận xét chung chung như có cơ sở xem xét, tốt hơn cho cư dân, tạo điều kiện cho chủ đầu tư thường rất dễ cảm tính.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, việc không ít chủ đầu tư xây dựng thêm tầng sau đó được hợp thức hóa đã khiến các chuyên gia bất động sản thấy lo ngại. Theo các chuyên gia, muốn xây dựng thêm tầng đòi hỏi phải có tiêu chí pháp lý và chứng cứ rõ ràng, minh bạch.

Nếu không thể thực hiện được điều này dễ dẫn đến sự hiểu nhầm về cơ chế xin – cho, gây ra sự so bì giữa các chủ đầu tư khi nơi này được cho điều chỉnh, nơi kia lại không, nơi này được xây cao hơn nơi khác, khiến các cơ quan chức năng khi đó khó trả lời một cách thuyết phục.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, việc đánh giá căn nguyên gốc rễ của vấn đề là quy hoạch phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và công khai. Chẳng hạn, phải có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch hoặc thiết kế đô thị để việc cấp phép xây dựng hay điều chỉnh dự án rõ ràng, minh bạch và thuận lợi cho chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước.

Một vấn đề khác nữa là việc xin ý kiến đồng thuận của cư dân, khách hàng. Điều này đang trở thành một trong những căn cứ khi xem xét, giải quyết cho điều chỉnh dự án. Song hiện nay, vấn đề này vẫn chưa được quy định rõ ràng, tạo ra nhiều khoảng trống. Đặc biệt là việc cư dân không đồng ý 100% nhưng khi chủ đầu tư báo lên cơ quan nhà nước lại có sự đồng thuận 100%, dẫn đến sự thiếu minh bạch, hiểu nhầm của cư dân.

Trên thực tế, trong việc chủ đầu tư xây thêm tầng, người hưởng lợi đầu tiên thuộc về chủ đầu tư, còn bao nhiêu rắc rối sẽ đổ lên chính cư dân tại các chung cư đó. Vì vậy, không ít chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận chịu phạt “hành chính” để thu lợi về cho mình.

Mới đây, tại cuộc họp tổng kết sáu tháng đầu năm, đại diện Sở Xây dựng cũng đã nêu lên vấn đề nhiều dự án trên địa bàn Tp.HCM xây dựng trái phép, sai phép, thay đổi công năng cho phép như dự án Đạt Gia, phường Tam Phú, quận Thủ Đức xây dựng sai thiết kế, Sở Xây dựng Tp.HCM yêu cầu ngưng xây dựng nhưng dự án này vẫn lén lút xây dựng; dự án Thảo Điền Sapphire bị phạt 1 tỷ đồng do thay đổi công năng xây dựng…

Trước sự việc trên, thiết nghĩ cơ quan nhà nước cần có biện pháp ngăn chặn ngay tình trạng này vì nếu để kéo dài, các chủ đầu tư sẽ “nhờn” thuốc, sẵn sàng bất chấp sai phạm. Chưa kể niềm tin của người dân vào cơ quan chính quyền cũng bị ảnh hưởng trầm trọng.