Chung cư phát triển nhanh, quản lý chậm - Bài cuối

Quản lý theo “quy trình ngược”

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành từ năm 2008. Phó Chủ tịch TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh, sau khi đi kiểm tra hoạt động của các chung cư trên địa bàn, đã thừa nhận, nguyên nhân chính của những bất cập trong quản lý chung cư là do Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sau hơn 7 năm ban hành bộc lộ không ít hạn chế.

Cần một quy chế quản lý chặt chẽ để hạn chế những tranh chấp xảy ra tại chung cư. Ảnh: HD

Quy chế này đã không phân định được rõ các phần diện tích sở hữu chung - riêng của chung cư gây ra tranh cãi giữa chủ đầu tư và người dân; không quy định rõ về hoạt động của ban quản trị tòa nhà cũng như hướng xử lý giải quyết khi tranh chấp xảy ra tại chung cư.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, để hạn chế tranh chấp phát sinh, nhất thiết phải có quy chế sử dụng chung cư do ban quản lý chung cư lập ra và có sự đồng thuận của đa số hộ dân. “Lẽ ra, Bộ Xây dựng phải ban hành một quy chế mẫu để các ban quản lý căn cứ vào đó xây dựng quy chế phù hợp cho đặc thù từng nơi. Tuy nhiên, đến nay, rất tiếc chúng ta vẫn chưa có”, ông Liêm nói.

Trong khi một quy chế mới chưa được ban hành thì hàng loạt chung cư đã được đưa vào sử dụng sẽ phải quản lý căn cứ theo các quy chế, thông tư cũ. Theo ông Phạm Sỹ Liêm, đây là bất cập lâu nay chưa khắc phục được. Chỉ khi có tranh chấp, tranh cãi nảy sinh thì cơ quan quản lý mới “vội vã” ban hành những văn bản mới để giải quyết, trong khi lẽ ra quy trình phải ngược lại.

“Quy trình ngược” này cũng dẫn đến tình trạng xây dựng sai phép. Cụ thể, thay vì kiểm tra, kiên quyết xử phạt vi phạm trật tự xây dựng ngay từ đầu thì các cơ quan chức năng lại chỉ “chính thức vào cuộc”, xử lý vi phạm khi công trình đã, hoặc gần như hoàn tất thi công, thậm chí đã đưa vào sử dụng. Từ những vụ sai phạm về trật tự xây dựng “nóng” thời gian qua tại các chung cư, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề nghị UBND TP Hà Nội xử lý nghiêm cả chủ đầu tư và cán bộ quản lý có hành vi “làm ngơ” trước vi phạm.

Ông Phạm Sỹ Liêm đề nghị việc kiểm tra, giám sát hoạt động chung cư phải được thực hiện thường xuyên, ngay từ khâu thiết kế, xây dựng cho đến lúc đi vào hoạt động. “Người dân đâu thể giám sát được vật liệu, chất lượng xây dựng. Chủ đầu tư có ăn bớt, thay thế nguyên vật liệu hay không thì chỉ có cơ quan kiểm tra có chuyên môn mới biết được”, ông Liêm cho hay.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, Cục đang soạn thảo quy chế mới về quản lý chung cư, đã có 5 hội thảo được tổ chức để lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan quản lý địa phương, chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà, ban quản trị đại diện cư dân... Dự kiến, quy chế sẽ được hoàn thiện và trình duyệt ngay trong tháng 11 này.

“Quy chế gồm 50 điều, nội dung quản lý các vấn đề chính gồm: Lập quản lý hồ sơ; quản lý phần sở hữu riêng (quy chế cũ chưa phân định), phần sở hữu chung được phân định rõ, có sở hữu chung thuộc quản lý cư dân, có phần sở hữu chung không thuộc quản lý người dân (vườn hoa, cây xanh); có một điều về chỗ để xe; quản lý vận hành tương tác giữa ban quản lý và ban quản trị, giữa đơn vị quản lý vận hành và người dân...”, ông Khởi cho biết.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì toà nhà Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề quản lý chung cư đang rất nóng. “Hầu hết các chung cư đều có vấn đề vì chúng ta chưa có hành lang pháp lý để quản lý, gây bức xúc cho cư dân. Quy chế này ra đời được kỳ vọng sẽ giải quyết những vấn đề bức xúc của người dân”, ông Hiệp cho hay.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia thì một quy chế như vậy là chưa đủ mà còn phải hoàn thiện cả hệ thống văn bản pháp luật. Theo ông Phạm Sỹ Liêm: “Chúng ta có thể sớm khắc phục các bất cập trong quản lý chung cư nếu chịu học tập kinh nghiệm của các nước phát triển. Như ở Mỹ có cả bộ luật về chung cư dày hàng trăm trang, quy định tỉ mỉ về hướng giải quyết với từng loại tranh chấp. Trong khi ta không có luật riêng về chung cư, còn Luật Nhà ở thì chỉ có vài trang về chung cư rất sơ sài”.

Để giải quyết hạn chế đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết Cục Quản lý nhà sẽ tổ chức nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến việc quản lý, vận hành chung cư; từ đó đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để có định hướng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này. Cục cũng sẽ chủ động phối hợp với các cơ quan liên quan để xây dựng các quy định có liên quan tới việc quản lý, sử dụng nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền ban hành với mục tiêu xử lý triệt để các vấn đề liên quan đến chung cư.

Theo số liệu tại Cổng Thông tin điện tử TP Hà Nội, tính đến tháng 9/2015, thành phố có 631 chung cư đã đưa vào sử dụng, tập trung trên địa bàn 11 quận và 4 huyện.