Chu kỳ bất động sản thay đổi như thế nào sau đại dịch Covid-19?

Các nhà đầu tư định giá tài sản như thế nào?

Tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư (ROI) thúc đẩy giá bất động sản. Trong phần lớn thời gian, các nhà đầu tư định giá bằng cách áp dụng lợi tức mong muốn của họ vào thu nhập hoạt động ròng (NOI).

Ví dụ: Nếu một nhà đầu tư muốn có ROI là 10% và tạo ra lợi nhuận khoảng 100.000 USD/năm ở NOI, họ có thể sẽ định giá tài sản đó ở mức 1.000.000 USD. Qua đó có thể thấy ROI là động lực chính của việc định giá tài sản.

Tính toán ROI cơ bản dựa trên NOI. Hầu hết tài sản trên thị trường bất động sản đều có chi phí cố định đáng kể, chẳng hạn như thuế, bảo hiểm, bảo trì và tiện ích.

Nguồn cung và nhu cầu ảnh hưởng như thế nào đế chu kỳ bất động sản?

Do các nhà đầu tư định giá tài sản dựa trên ROI, tỷ lệ cho thuê và tỷ lệ trống sẽ quyết định giá bất động sản.

Đối với thị trường cho thuê, cung - cầu luôn là hai yếu tố gắn liền và có ảnh hưởng trực tiếp đến sự biến động. Nếu nhu cầu nhỏ hơn nguồn cung, nhiều khả năng sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao. Ngược lại, nếu nhu cầu lớn hơn nguồn cung, giá thuê có thể sẽ tăng đột biến. Để đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung và giá thuê tăng, nhiều chủ đầu tư sẽ xây dựng thêm các dự án, chuyển chu kỳ bất động sản từ giai đoạn Phục hồi sang giai đoạn Mở rộng.

Khi nguồn cung lớn hơn quá nhiều so với nhu cầu, chu kỳ bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn Siêu cung. Tỷ lệ lấp đầy thấp và số lượng trống tăng lên khiến giá thuê giảm đi đáng kể. Ngoài ra, trong trường hợp tế nhất, thị trường có thể chứng kiến giai đoạn Suy thoái. Sau đó, khi mọi vấn đề được giải quyết, chu kỳ bất động sản quay trở lại vòng lặp mới với giai đoạn Phục hồi.

Chu kỳ bất động sản hiện đang ở giai đoạn nào?

Chắc hẳn nhiều người không ngạc nhiên khi biết chúng ta đang ở trong giai đoạn suy thoái. Lần gần nhất mà thị trường bất động sản chứng kiến giai đoạn này là vào cuối năm 2008, thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Đại dịch Covid-19 tất nhiên là nguyên nhân chính dẫn đến chu kỳ hiện nay. Tuy nhiên, cũng như những giai đoạn Suy thoái khác trong quá khứ, nếu có những biện pháp đúng đắn, khả năng thị trường sẽ sớm quay trở về giai đoạn Phục hồi. Các chuyên gia dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn Phục hồi trong khoảng giữa năm 2022 và có thể đạt đỉnh vào cuối năm 2030.

Hiện tại, lãi suất thế chấp chính là yếu tố chi phối chính đến chu kỳ bất động sản. Tất cả chúng ta đều đã thấy tỷ lệ lãi suất thế chấp đạt mức thấp nhất lịch sử trong năm vừa qua. Nếu không kiểm soát đúng cách, chu kỳ bất động sản có thể bị gián đoạn như những gì từng diễn ra vào năm 1979.

Thông thường, giai đoạn suy thoái của chu kỳ bất động sản đóng vai trò như một một hồi chuông cảnh báo để ngành công nghiệp tỷ đô này kiểm tra và sửa chữa những điểm yếu cũng như phát huy những thế mạnh sẵn có. Vì vậy, giai đoạn Suy thoái không phải là một thứ gì đó quá tiêu cực.

Bên cạnh đó, trong thời đại hiện nay, công nghệ cũng là một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến tốc độ thay đổi của chu kỳ bất động sản. Chính công nghệ chứ không phải bất cứ lý do nào khác đã giúp thị trường bất động sản đứng vững trong năm 2020. Nó đã tạo ra quá nhiều thay đổi mang tính tích cực đến thị trường bất động sản. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng vào một chu kỳ mới với nhiều điểm tươi sáng hơn đối với thế giới bất động sản.