Dòng tiền rẻ trở lại: Bất động sản đứng trước chu kỳ mới?

Dòng tiền nóng và cơ chế “miễn lãi – ân hạn gốc”

Theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 10% so với cuối năm 2024, tương đương khoảng 1,56 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng chảy vào bất động sản và chứng khoán lại cao vượt trội so với mức chung.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Hiện tượng này phản ánh hai thực tế. Một là doanh nghiệp sản xuất còn thận trọng, khả năng hấp thụ vốn hạn chế. Hai là bất động sản – vốn nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ lập tức hút mạnh dòng tiền, nhất là khi lãi suất giảm”.

Cùng lúc, hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, nhu cầu vốn triển khai tăng cao khiến tín dụng chảy vào địa ốc càng mạnh. Ông Đính lưu ý, một phần dòng vốn lẽ ra dành cho sản xuất – kinh doanh đang bị hút ngược sang thị trường bất động sản, tạo nên những cơn sốt cục bộ.

Thị trường bất động sản đang đón nhận một tín hiệu tích cực: mặt bằng lãi suất giảm và dòng vốn giá rẻ bắt đầu chảy mạnh vào nền kinh tế.

Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi “miễn lãi – ân hạn gốc” được các chủ đầu tư tung ra rầm rộ thời gian qua đã góp phần thổi bùng làn sóng đầu tư. Người mua chỉ cần thanh toán trước 10–30% giá trị sản phẩm, phần còn lại được giãn nợ cả gốc lẫn lãi trong 12 tháng đến 5 năm. Về lý thuyết, đây là hỗ trợ thiết thực cho người mua ở thực, nhưng thực tế lại mở đường cho giới đầu cơ “ôm” nhiều sản phẩm với số vốn ban đầu hạn chế.

Ví dụ, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600–900 triệu đồng. Nếu giá tăng 15–20% sau 1–2 năm, khoản chênh lệch 450–600 triệu gần như trở thành lợi nhuận ròng. “Tỷ suất sinh lời trên vốn có thể lên tới 50–70% – mức lợi nhuận hiếm kênh nào sánh kịp”, ông Đính dẫn chứng.

Cần đồng bộ 3 trụ cột

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đầu cơ đổ mạnh vào bất động sản. Hoạt động mua đi bán lại liên tục tạo vòng xoáy khan cung – tăng giá, nhưng rủi ro lại rơi vào nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực.

“Những nhóm đầu cơ, thậm chí tổ chức có khả năng lũng đoạn thị trường, thực tế không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ. Khi thị trường đảo chiều, chính những người mua sau mới gánh hậu quả nặng nề”, ông Đính cảnh báo.

Lịch sử cho thấy, mỗi khi bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng”, hệ lụy lan rộng: thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư phải bán tháo, giá lao dốc, hệ thống ngân hàng bị ảnh hưởng do tỷ lệ nợ xấu gia tăng. Nếu kịch bản này lặp lại, ngân hàng buộc phải nâng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.

Tín dụng chảy vào bất động sản và chứng khoán ghi nhận đang cao vượt trội so với mức chung.

Đáng lo ngại hơn, giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ ngày càng xa vời. Giá căn hộ hai phòng ngủ tại các thành phố lớn hiện đã chạm ngưỡng 5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số hộ gia đình có thu nhập trung bình khá. Trong khi đó, hạ tầng chưa cải thiện tương xứng, giá trị thực không theo kịp đà tăng.

Ông Đính nhấn mạnh: “Nếu không có giải pháp kịp thời, thị trường có nguy cơ lặp lại kịch bản bong bóng – vỡ bong bóng. Lợi nhuận tập trung vào một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro dồn lên vai số đông, kéo theo nguy cơ méo mó nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều nguồn lực sẽ rời bỏ sản xuất và thương mại – những lĩnh vực tạo ra giá trị thực”.

Theo Chủ tịch VARS, để thị trường phát triển bền vững, cần đồng bộ ba trụ cột: kiểm soát tín dụng chảy vào đầu cơ; khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền; và tăng cường minh bạch thông tin về quy hoạch, pháp lý, tiến độ dự án. Bên cạnh đó, các chương trình ưu đãi tài chính cần được giám sát chặt chẽ, tránh biến thành công cụ thổi giá.

“Bất động sản là kênh đầu tư quan trọng, nhưng không thể trở thành “cứu cánh” duy nhất cho dòng tiền. Nếu thiếu kiểm soát, sự méo mó sẽ ngày càng lớn, và khi bong bóng vỡ, hệ lụy không chỉ dừng ở thị trường này mà còn lan rộng ra toàn bộ nền kinh tế”, ông Đính cảnh báo.