Chủ dự án chuyển hướng thích nghi

Chuyển hướng

Phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III vừa qua, căn hộ hạng A tiếp tục có tỷ lệ bán thấp nhất ở mức 2%, phản ánh tình trạng bán của hạng A gần như không thay đổi so với quý II/2011. Trong khi đó, những căn hộ hạng B có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất ở mức 36%, hạng C theo sau, ở mức 22%.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc điều hành Công ty phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity) cho rằng, chung cư hạng trung bình có giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 ở hiện tại và tương lai trong vòng nhiều năm tới vẫn là rất tiềm năng bởi nhu cầu về nhà ở đối với những người có thu nhập thấp còn rất lớn.

Điển hình, những nhu cầu tại sàn Vinacity Land vẫn luôn quan tâm tới phân khúc này kể cả trong lúc thị trường trầm lắng như hiện nay, vì đó là nhu cầu thật và luôn thường trực. Việc chuyển hướng sang phân khúc này đang được nhiều chủ đầu tư tính tới.

Có kinh nghiệm trong việc đầu tư một loạt dự án bất động sản cao cấp tại Việt Nam, nhưng căn hộ trung bình cũng là hướng mà Tập đoàn CapitaLand, một nhà đầu tư đến từ Singapore ưu tiên đầu tư trong thời gian tới.

CapitaLand đã thành lập thêm Công ty CapitaValue Homes, nhằm phát triển hoạt động kinh doanh cho phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình ở Việt Nam. Theo công bố của CapitaLand, giá trung bình của mỗi căn hộ là 20 triệu đồng/m2. Một căn hộ 60 - 90 m2 sẽ có giá từ 1,2 đến 1,8 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khi mua nhà, người mua sẽ được trả theo từng kỳ hạn kéo dài trong 2 năm.

Trao đổi với phóng viên ĐTCK, ông Yip Hoong Mun, Phó tổng giám đốc CapitaLand (Vietnam) cho rằng, CapitaLand chọn phân khúc này nhằm hướng tới đại bộ phận dân cư. Đối tượng mua nhà điển hình của chúng tôi là những cặp vợ chồng trẻ, cả hai đều có việc làm và thu nhập ổn định và vì thế có đủ khả năng chi trả.

Ông Yip Hoong Mun phân tích, sỡ dĩ phân khúc này có giá thấp hơn các dự án nhà cao cấp, thứ nhất, địa điểm sẽ ở xa trung tâm hơn, nhưng vẫn trong vòng từ 45-60 phút đi xe.

Thứ hai, CapitaLand có thiết kế tốt nên dễ xây dựng với chi phí không cao. Ngoài ra, CapitaLand tối giản những chi tiết rườm rà không thật sự cần thiết, hạn chế những hạng mục xa xỉ như hồ bơi, phòng tập thể dục nhưng bù lại sẽ có cảnh quan đẹp và môi trường sống thuận tiện.

Một đơn vị khác, Indochina Land, nhà phát triển bất động sản với hàng loạt các sản phẩm cao cấp như Indochina Plaza Hà Nội, Hyatt Regency Đà Nẵng… cũng công bố việc đầu tư sang phân khúc nhà có giá trung bình. Dự án lớn nhất trong năm 2011 của Indochina Land là Khu phức hợp Saigon South Residences, với khoảng 1.000 - 1.200 căn hộ, trong đó một phần lớn là hàng trung cấp.

Ông Peter Ryder, Tổng giám đốc điều hành Tập đoàn Indochina Capital cũng cho biết, Indochina Land sẽ chuyển hướng đầu tư vào thị trường căn hộ trung bình bởi thị trường này ở Việt Nam rất tiềm năng, phù hợp với sự lựa chọn của đa số người dân Việt Nam.

Vẫn còn nhiều thách thức

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, doanh nghiệp quá tập trung vào căn hộ cao cấp đắt tiền trong khi khả năng thanh toán có hạn. Mặc dù Bộ Xây dựng đã có cảnh báo, nhắc nhở doanh nghiệp chuyển sang đầu tư xây dựng loại hình căn hộ giá trung bình nhưng do độ trễ của thị trường nên các nhà đầu tư chưa chuyển hướng kịp.

Theo Savills Việt Nam, với trên 50% dân số dưới độ tuổi 35, thị trường căn hộ để bán có tiềm năng phát triển trong dài hạn. Trong vòng 3 năm tới, ước tính có 67 dự án căn hộ sẽ gia nhập thị trường.

Mặc dù vậy, ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc điều hành Vinacity cho rằng, việc chuyển từ phân khúc căn hộ cao cấp sang trung bình không phải là điều dễ dàng. Khó khăn đầu tiên là về mặt tư duy, quan điểm của các nhà đầu tư, bởi trước kia, hạng chung cư cao cấp có lợi nhuận thu về rất lớn, không cần làm nhiều mà vẫn đảm bảo lợi nhuận. Nhưng nay, muốn có số lợi nhuận như vậy thì số lượng dự án, sản phẩm phải tăng lên gấp đôi gấp ba lần. Điều này rõ ràng chẳng chủ đầu tư nào muốn khi phải tăng khối lượng công việc và phải tính toán nhiều hơn.

Tiếp đến là để đảm bảo về giá cho loại chung cư trung bình này, nếu làm tốt, thì không phải chủ đầu tư nào cũng có thể làm được mà phải là những chủ đầu tư hoạt động chuyên nghiệp từ việc hoạch định thị trường, dự báo phân khúc sản phẩm và từ đó lập dự án cho đến tính toán một cách chi tiết để đáp ứng được cầu thị trường mà vẫn có lãi. Ngoài ra, căn hộ làm ra còn phải có giá thành thấp mà vẫn giữ được chất lượng, tiến độ, kiến trúc, vị trí...

Khác với TP. HCM, để có được đất phát triển dự án tại Hà Nội là không dễ dàng. Việc giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý cùng những chi phí phát sinh đã đội giá sản phẩm bất động sản lên cao. Chính vì thế, nhiều nhà đầu tư không mặn mà với căn hộ trung bình.

Ông Hưng cho rằng, không phải cứ đầu tư căn hộ có giá trung bình là thành công. Hiện, có nhiều chủ đầu tư tính tới phân khúc này nhưng vị trí quá xa, pháp lý không đảm bảo, chất lượng và cam kết chưa có nên chưa được khách hàng đón nhận.