Chủ đầu tư địa ốc thường 'qua cầu rút ván

Tôi xin liệt kê 7 điểm yếu cố hữu của các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam.

Không xác định khách hàng mục tiêu

Không xác định khách hàng mục tiêu ngay từ khi lập dự án là điểm yếu chung của rất nhiều chủ đầu tư. Khi không xác định chính xác dự án xây để bán cho ai thì rất khó tìm kiếm khách hàng và việc thuyết phục khách hàng mua sản phẩm càng khó khăn hơn. Công năng, thiết kế không đáp ứng, chất lượng, giá cả không phù hợp… là những lý do để mất khách hàng.

Không những thế nhiều chủ đầu tư xây căn hộ trong những khu vực mà nhu cầu thực rất thấp, nguồn cung quá lớn thì việc đọng hàng là khó tránh khỏi. Nhiều dự án căn hộ ở các quận xa trung tâm giá thấp nhưng vẫn đỏ mắt tìm khách hàng vì không đáp ứng được về tiện ích cũng như kết nối giao thông thuận tiện.

Gom đất xong mới nghĩ cách phát triển dự án

Xây chung cư thì nguồn cung trong khu vực đã quá lớn, thanh khoản kém mà phân lô bán thì gánh lỗ vì chi phí lãi vay trong thời gian gom đất. Đây là hậu quả của cách làm ngược mà những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ gặp phải. Trong thời hoàng kim thì các doanh nghiệp bất động sản đua nhau gom đất, lập được dự án là có lãi. Tuy nhiên, những doanh nghiệp chậm chân khó tránh khỏi bị mắc cạn vì sự thiếu tầm nhìn trong phát triển dự án.

Xây căn hộ cao cấp ở vị trí bình dân

Căn hộ cao cấp là cái mác được các chủ đầu tư sử dụng tràn lan. Với tư duy cao cấp là bán được giá cao, lợi nhuận lớn nên nhiều chủ đầu tư chủ quan khi tách dự án ra khỏi môi trường, vị trí của nó. Một dự án dù quy hoạch đẹp, xây dựng chất lượng cao cũng khó gọi là cao cấp trong mắt khách hàng khi được đặt ở vị trí không thuận tiện về giao thông, tiện ích thiếu, môi trường cảnh quan xung quanh còn nhiều bất cập.

Khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ cao cấp rất khó lựa chọn sản phẩm này. Tiếp cận khách hàng có khả năng thanh toán hạn chế sẽ là hạ sách khi chủ đầu tư chỉ còn cách giảm giá bán trong khi đầu tư cao cấp đã đội giá thành lên cao.

Thiết kế thiếu hợp lý

Ngoài yêu cầu về mỹ thuật, yếu tố công năng sử dụng, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật tòa nhà cũng là những yếu tố tác động không nhỏ đến hiệu quả đầu tư dự án. Có tòa nhà nổi tiếng ở TP HCM với thiết kế những đường cong ngoài rất ấn tượng nhưng lại gây khó khăn cho khách thuê văn phòng vì khó bố trí nội thất và giảm diện tích hữu dụng.

Một dự án cao cấp khác ở quận 1 thì thiết kế đưa quá nhiều cột vào chia cắt không gian bên trong nhà gây cảm giác chật chội, bộ phận tản nhiệt của điều hòa được che chắn để đảm bảo mỹ thuật bên ngoài nhưng lại ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động của máy gây hao tốn nhiều năng lượng.

Để nâng cao hiệu quả sử dụng, xây dựng thương hiệu tốt trong tâm trí khách hàng thì yếu tố thiết kế cần có sự đầu tư hợp lý không nên xem nhẹ.

Tính già hóa non

Dự án định vị cao cấp nhưng Brochure, hệ thống nhận diện sơ sài gây ấn tượng xấu với khách hàng. Sử dụng trang thiết bị nội thất không phù hợp với chuẩn cao cấp cũng khiến khách hàng đặt câu hỏi về chất lượng thực của những phần chưa thấy được của dự án và uy tín của chủ đầu tư. Những tiết kiệm của doanh nghiệp trong trường hợp này xem ra lợi bất cập hại.

Nhiều chủ đầu tư còn gài bẫy khách hàng bằng những điều khoản bất lợi trong hợp đồng. Đặt nặng lợi ích trước mắt sẽ gây mất lòng tin, ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư về lâu dài.

Qua cầu rút ván

Chuyện khách hàng bức xúc vì sự thiếu hợp tác của chủ đầu tư không còn là mới mẻ. Những bức xúc đó có thể do chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao, gây khó khăn khi khách hàng muốn cải tạo thi công nội thất căn hộ, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng rườm rà… Khách hàng khi đã thanh toán hết tiền thì chỉ còn biết mong đợi chủ đầu tư có lương tâm. Nếu không quan tâm vấn đề hậu mãi thì chủ đầu tư đã mãi mãi mất khách hàng đó cho những dự án về sau.

Tư duy "bầy đàn"

Căn hộ cao cấp dư thừa, dự án đất nền các tỉnh tràn lan nhưng thiếu kết nối hạ tầng đồng bộ, phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt… là những hậu quả kiểu tư duy bầy đàn, thiếu sự nghiên cứu thị trường, tính toán kỹ lưỡng của nhiều chủ đầu tư. Thị trường bất động sản đi xuống cũng là cơ hội để các chủ đầu tư nhìn lại cách làm của chính mình và rút ra những bài học quý giá cho sự phát triển bền vững về sau.