Cho vay nhà ở 4.100 tỷ Euro, các ngân hàng châu Âu "chao đảo"

Cơ quan Giám sát Ngân hàng châu Âu (EBA) vừa công bố một báo cáo chuyên đề về sự tham gia của các ngân hàng châu Âu vào thị trường nhà ở. Theo đó, các ngân hàng này đã dành hơn 4,1 nghìn tỷ Euro cho các khoản vay và ứng trước được thế chấp bằng nhà ở. Con số này tương đương với 1/3 khoản vay dành cho hộ gia đình và các doanh nghiệp phi tài chính.

Báo cáo của EBA chỉ ra những thách thức chính mà hệ thống ngân hàng tại châu Âu cũng như toàn cầu đang phải đối mặt do sự tham gia quá sâu vào thị trường nhà ở.

30% vốn ngân hàng đổ vào cho vay thế chấp nhà ở

Trong những năm gần đây, các ngân hàng châu Âu đã tăng đáng kể lượng vốn vào cho vay thế chấp nhà ở. Trong bối cảnh kinh tế đình lạm, điều này có thể gây ra rủi ra cao hơn đối với danh mục đầu tư thế chấp của các ngân hàng. Một số dấu hiệu ban đầu về sự suy giảm chất lượng tài sản trong các danh mục cho vay thế chấp do giá nhà giảm và kinh tế khó khăn đã xuất hiện, nhưng EBA cho biết những rủi ro đó vẫn chưa thành hiện thực.

Nhu cầu và giá nhà tăng mạnh

Nhu cầu nhà ở cao trong năm 2021 là kết quả của môi trường lãi suất thấp kết hợp với thay đổi về lối sống do đại dịch Covid-19. Dòng vốn dồi dào và tính thanh khoản mạnh mẽ đã giúp các ngân hàng châu Âu đáp ứng nhu cầu này, thể hiện qua việc mở rộng các khoản vay thế chấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu do thiếu vốn đầu tư vào nhà ở trong những năm trước, hạn chế về xây dựng cũng như sự gián đoạn chuỗi cung ứng do đại dịch gây ra trong thời gian hiện tại đã đẩy giá nhà tăng lên tại nhiều nước châu Âu, gây ra nguy cơ thị trường phát triển quá nóng trong năm 2021.

Bước sang năm 2022, giá nhà lao dốc do lạm phát và lãi suất tăng, đe dọa danh mục cho vay thế chấp tại các ngân hàng.

Môi trường kinh tế vĩ mô xấu đi đột ngột, khả năng suy thoái tăng lên

Áp lực lạm phát cao và lãi suất tăng trong năm 2022 chỉ làm tăng chi phí sinh hoạt nhưng không tăng mức thu nhập tương xứng. Đây là một thách thức, đặc biệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và mắc nợ nhiều trong việc chi trả các khoản thanh toán vay mua nhà hàng tháng. Bất ổn địa chính trị và khủng hoảng năng lượng đè nặng lên niềm tin của người tiêu dùng và doanh nghiệp. Mặc dù tỷ lệ việc làm vẫn cao nhưng nhu cầu về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn có thể bị ảnh hưởng bởi những yếu tố tiêu cực này.

Rủi ro bắt nguồn từ thị trường nhà ở đang tăng lên

Các cơ quan giám sát và các ngân hàng tại châu Âu được cảnh báo nên tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường và danh mục đầu tư thế chấp. Điều quan trọng là phải phát hiện sớm các khoản cho vay không có khả năng hoàn trả, ghi nhận kịp thời và trích lập dự phòng rủi ro cho vay một cách đầy đủ.

Quản lý rủi ro từ cho vay thế chấp bằng nhà ở

Các ngân hàng tại châu Âu đã áp dụng các tiêu chuẩn thận trọng hơn khi xác định nguồn gốc cho vay và quản lý rủi ro chặt chẽ hơn, nhờ vào những cải tiến trong khuôn khổ quy định và một số biện pháp bảo mật vĩ mô được áp dụng trên thị trường nhà ở. Hiện tại, tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà tại châu Âu đã thấp hơn những năm trước. Ngoài ra, việc một số người đi vay mua nhà đã chốt lãi suất cố định trong thời gian dài hơn sẽ bảo vệ họ khỏi sự gia tăng lãi suất hiện tại.