Chính sách “ba lằn ranh đỏ” của bất động sản Trung Quốc đang phản tác dụng

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được chính phủ Trung Quốc áp dụng để hạn chế tỷ lệ nợ của các nhà phá triển bất động sản đã bắt đầu làm trầm trọng thêm căng thẳng trên thị trường và làm suy yếu bảng cân đối kế toán của nhiều doanh nghiệp.

Thất vọng vì những nỗ lực nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bằng cách tăng cường các khoản thanh toán thế chấp và các biện pháp tương tự chưa cho thấy nhiều hiệu quả, các cơ quan quản lý do giám đốc ngân hàng Guo Shuqing đứng đầu đã thắt chặt chính sách vào năm 2020.

Họ đưa ra giới hạn chính thức đối với ba chỉ số chính: Nợ trên tiền mặt, nợ trên tài sản và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu. Sau khi giới hạn được đưa ra, một số doanh nghiệp bất động sản nhận thấy gần như bị khóa hoàn toàn khỏi thị trường tín dụng.

Về lý thuyết, điều này sẽ buộc các nhà phát triển bất động sản phải cắt giảm việc mua đất đai, bán bớt các dự án nằm trong hàng tồn kho và phát hành thêm vốn cổ phần để cân bằng lại bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.

Tác động từ những chính sách này gần như đã đến ngay lập tức. Không thể tự tái cấp vốn, China Evergrande, nhà phát triển lớn thứ hai của Trung Quốc, bắt đầu vỡ nợ đối với một số khoản vay trái phiếu trong số 300 tỷ USD khoản nợ của mình, giống như các công ty cùng ngành khác.

Họ cũng không thể hoàn thành các dự án căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai, khiến việc bàn giao tài sản bị chậm trể và làm tâm lý người mua nhà đi xuống, tạo ra một làn sóng “tẩy chay” thanh toán thế chấp rộng khắp Trung Quốc trong năm qua.

Với việc các nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư lo lắng về tình trạng bán căn hộ ra thị trường để huy động tiền mặt, cũng như phần còn lại của nền kinh tế Trung Quốc đang nguội lạnh, giá nhà tại thị trường tỷ dân bắt đầu giảm.

Khối lượng bán hàng đã giảm 25% vào năm ngoái. Dòng tiền bị hạn chế khiến các nhà phát triển càng khó trả nợ hơn. Thực tế, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu trung bình tại 80 công ty bất động sản hàng đầu của Trung Quốc đã tăng lên 152% vào quý II/2022, gần gấp đôi so với giữa năm 2020, theo các nhà phân tích từ Academy of Social Sciences.

Số lượng các công ty vượt quá giới hạn về tỷ lệ nợ trên tiền mặt cũng tăng lên. Tựu chung lại, hiện nay có nhiều công ty bất động sản “đi quá ba lằn ranh đỏ” hơn so với khi chính sách này được ban hành lần đầu tiên và ngay cả những công ty có tình hình sức khỏe tài chính lành mạnh nhất cũng đang gặp khó khăn.

Chính phủ Bắc Kinh đã lùi bước. Các quan chức đã thúc đẩy các ngân hàng nhà nước nới lỏng tín dụng hơn cho một số nhà phát triển và tạo điều kiện để việc mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra.

Họ cũng đang cân nhắc cho phép các công ty có điều kiện tài chính tốt nâng tỷ lệ nợ nhiều hơn mức giới hạn 15% hàng năm hiện tại, theo Bloomberg. Tuy nhiên, chính sách “ba lằn ranh đỏ” vẫn được giữ nguyên. Theo đánh giá từ Reuters, chính sách này nên được “làm mờ, thay đổ hoặc xóa bỏ” càng sớm càng tốt.