Chiến lược đầu tư bất động sản mùa dịch: Bỏ thêm trứng vào cùng một giỏ

Peter Starrett và Sharon Arthofer là những nhà đầu tư giàu có đến từ các lĩnh vực kinh doanh khác nhau, nhưng cả hai đều đang tìm cách dồn nhiều tiền hơn vào một loại tài sản đã gặp nhiều khó khăn trong đại dịch là bất động sản.

Đối với nhiều nhà đầu tư, họ chọn các quỹ có cổ phần tại các tòa nhà trên khắp đất nước. Nhưng ông Starrett, người đã điều hành một số công ty bán lẻ trước khi trở thành một nhà đầu tư cá nhân, và bà Arthofer, một doanh nhân, lại chọn cách đầu tư trực tiếp vào các tòa nhà cụ thể nằm tại một vài địa điểm.

Chiến lược này có vẻ rủi ro hơn cách làm thông thường - ví dụ như bỏ vài triệu đô la vào một tòa nhà dân cư thay vì sử dụng số tiền đó để đầu tư vào hàng chục tòa nhà. Tuy nhiên, nếu khoản đầu tư này thành công, nó sẽ mang lại lợi nhuận và ưu đãi thuế lớn hơn.

Cách đầu tư này cũng sẽ mang lại thiệt hại rất lớn, đặc biệt là trong đại dịch, khi một số loại tài sản nhất định, như văn phòng, cửa hàng và nhà hàng, bị ảnh hưởng đặc biệt bởi tỷ lệ trống cao và người thuê không thể trả tiền thuê. Nhưng những người như ông Starrett và bà Arthofer cho rằng họ có quyền kiểm soát nhiều hơn khi đầu tư vào các tòa nhà cụ thể cùng với một nhóm các cá nhân khác.

Bà Arthofer, ở San Marino, California, cho biết: “Không nghi ngờ gì nữa, chiến lược này mở ra hướng đi mới, bởi bán lẻ truyền thống đã hoàn toàn thay đổi”.

Hay như anh Starrett, sống ở Los Angeles, nói: “Tôi đã có những câu hỏi lớn về chiến lược đầu tư này vào tháng 3 khi tôi không thể làm gì khác. Nhưng tôi đã trải qua một vài lần suy thoái này trong quá khứ và tôi đã học được sự kiên nhẫn”.

Bất động sản có thể vẫn là niềm yêu thích của các nhà đầu tư giàu có vì nó có thể được sở hữu vô thời hạn, có dòng tiền dự đoán được và thường tăng giá trị. Nhưng các nhà đầu tư đang tìm kiếm các loại hình bất động sản khác so với hồi đầu năm, theo một báo cáo được công bố bởi Withersworldwide, một công ty luật quốc tế. Công ty đã nói chuyện với những người làm việc trong lĩnh vực phát triển bất động sản và đất đai cũng như các học giả, kiến ​​trúc sư và nhân viên khách sạn về tương lai của ngành bất động sản sẽ như thế nào.

Trước đại dịch, các nhà đầu tư muốn đến các thành phố như New York và London, nơi các bất động sản bán lẻ và nhà ở sinh lời nhờ dân cư đông đúc. Vasi Yiannoulis-Riva, một đối tác trong nhóm bất động sản tại Withersworldwide, cho biết với sự bùng phát của Covid-19 ở nhiều thành phố trên thế giới, các nhà đầu tư hiện đang tìm kiếm điều ngược lại.

Các giao dịch bất động sản thương mại ở các khu đô thị lớn đã bị đình trệ, và bà đã làm việc với những cá nhân giàu có mua bất động sản ở bên ngoài các thành phố như New York.

Bà Yiannoulis-Riva nói: “Tôi đã thực hiện nhiều giao dịch mua nhà ở Connecticut hơn trong vài tháng qua so với vài năm trước. Chúng tôi đang thấy nhiều người sở hữu tài sản có giá trị ròng cực cao quan tâm đến các bất động sản có diện tích lớn hơn với văn phòng và hồ bơi. Niềm tin của họ là ngay cả khi mọi người phải trở lại làm việc, họ vẫn có thể không đi làm năm ngày một tuần mà làm việc tại nhà”.

Do đó, bà nói, một số nhà đầu tư tiết kiệm nhất và chấp nhận rủi ro nhất đã và đang xem xét các tòa nhà thương mại ở vùng ngoại ô. Những tòa nhà này có thể là một phần của mô hình mới cho các công ty muốn nhân viên quay trở lại văn phòng nhưng không thể đáp ứng sự giãn cách xã hội cho tất cả nhân viên tại trụ sở chính.

Các nhà đầu tư cũng đang xem xét các dự án khu dân cư, cấu trúc lại mô hình kinh doanh để có thể sử dụng khối đế. Thay vì bị cố định bởi các nhà hàng hoặc cửa hàng như hồi đầu năm, những bất động sản này có thể cho thuê khối đế để làm hiệu thuốc hoặc văn phòng bác sĩ - những điểm đến vẫn sẽ tồn tại qua các đại dịch cả trong tương lai. Các nhà đầu tư cũng đang xem xét các không gian công nghiệp có thể làm nhà kho cho các chủ cửa hàng và các công ty thương mại điện tử.

Đối với những người sở hữu mặt bằng bán lẻ hoặc văn phòng nơi người thuê đang gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê, bà Yiannoulis-Riva có lời khuyên thẳng thắn: “Hãy cố gắng hết sức để giữ lại chúng. Hiện tại, các bất động sản này sẽ khó bán trừ khi bạn giảm giá, hoặc đó là một bất động sản đang chịu áp lực vay buộc phải bán tháo”, bà nói.

Bà Arthofer cho biết bà đã tập trung đầu tư vào các tòa nhà dành cho nhiều gia đình chung sống kể từ khi bà giúp mẹ mình quản lý danh mục bất động sản ở khu vực Washington D.C. Bà Arthofer và chồng hiện có 40% vốn đầu tư vào bất động sản.

Bà Arthofer nói: “Tôi rất tin tưởng vào bất động sản làm nơi sinh sống cho nhiều gia đình. Mọi người trả tiền thuê nhà của họ. Họ không muốn mất nhà cửa. Trong các trung tâm bán lẻ của chúng tôi, có khoảng 75% đang trả tiền và 25% không trả tiền. Nhưng trong các tòa nhà chung cư của chúng tôi, 95% người thuê vẫn đang trả tiền thuê nhà”.

Bà Arthofer và ông Starrett đã đầu tư thông qua một nhà tài trợ là Tập đoàn Bất động sản Lion - công ty tìm kiếm các tòa nhà. Nhóm này đang đặt cược vào một xu hướng mới nổi trước Covid-19 - những người trẻ bị thu hút đến sống tại các căn hộ ở các thành phố như Austin, Texas và Nashville - và cho rằng những người đầu tư vào xu hướng này sẽ là người chiến thắng lâu dài.

Chiến lược này đã được hưởng lợi từ sự lây lan không đồng đều của dịch bệnh, khiến các thành phố trên tương đối bị bỏ hoang, và từ việc giảm tỷ lệ thế chấp.

Không giống như các nhà đầu tư vào quỹ bất động sản, thường tìm cách bán tài sản vào một thời điểm nhất định và thậm chí bán tài sản hoạt động tốt nhất của họ sớm hơn để tăng tỷ lệ hoàn vốn, các nhà đầu tư cá nhân mua các tòa nhà có thể chọn thời điểm bán hoặc nếu họ muốn bán.

Tuy nhiên, trong các giao dịch nhóm, họ là những đối tác có quyền quyết định hạn chế, vì vậy mặc dù họ nhận được nhiều lợi ích từ việc sở hữu hoàn toàn một bất động sản, nhưng quyết định cuối cùng về việc khi nào bất động sản được bán lại phụ thuộc vào các thành viên hợp danh đã đưa các nhà đầu tư đến với nhau.

Mark Holdsworth, người sáng lập và đối tác quản lý tại Holdsworth Group, đã đầu tư mạnh vào bất động sản sau khi BlackRock mua lại công ty đầu tư mà ông đồng sáng lập, Tennenbaum Capital Partners, vào năm 2018. Trọng tâm của ông là các tòa nhà chung cư, và bây giờ là bất động sản. Bất động sản chiếm khoảng 30% danh mục đầu tư của công ty này, và ông hy vọng lượng vốn đổ vào đây sẽ tăng lên.

Ông Holdsworth thường đầu tư thông qua các nhà tài trợ, những người kéo các cá nhân giàu có khác mua một tòa nhà. Một số tài sản đã được bán sớm hơn so với mong muốn của ông.

Ông Holdsworth nói: “Nói chung, tôi thật may mắn khi các nhà tài trợ đã nhận được mức phí bảo hiểm tốt cho những dự án họ đã bán. Tôi luôn lấy làm tiếc khi thấy dòng tiền đi xuống. Nhưng tôi có thể bỏ số tiền đó vào một thương vụ đầu tư khác để hưởng lợi theo điều luật 1031”.

Con số 1031 đề cập đến một phần trong Bộ luật Doanh thu Nội bộ là cơ sở cho hầu hết các giao dịch bất động sản thương mại tại Mỹ. Điều luật 1031 cho phép người bán bất động sản tránh phải trả thuế đối với số tiền thu được bằng cách mua một bất động sản mới trong một khoảng thời gian nhất định. Các nhà đầu tư bất động sản đã sử dụng điều này để xây dựng sự giàu có trong nhiều thập kỷ. Nhưng nó có thể kết thúc đột ngột, bởi Joseph R. Biden Jr. đã tuyên bố sẽ chấm dứt ưu đãi về thuế nếu được bầu làm tổng thống.

Và điều này đã tăng thêm tính cấp thiết trong một thời điểm không chắc chắn như hiện nay.

“Bởi vậy nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản” cô Yiannoulis-Riva nói, “hãy hoàn thành việc này sớm”.