Cần tính đến kích cầu thị trường BĐS

Nhận định này được đưa ra tại Hội thảo “Bất động sản 2012: Cơ hội trong khủng hoảng” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 24/4.

Quá thấm thía

Sau một thời gian bị thắt chặt tín dụng, thị trường bất động sản đã quá “thấm thía” khi nhiều doanh nghiệp đang có lợi nhuận âm, tổng nợ trên vốn sở hữu tương đối cao khiến không ít doanh nghiệp ngấp nghé bờ vực phá sản.

Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long, cuối năm 2011 có số nợ ngắn hạn lên tới 2.826 tỷ đồng (gồm cả 1.200 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước), trong khi vốn chủ sở hữu của công ty chỉ với 235 tỷ đồng. Tương tự, Công ty cổ phần địa ốc Hoàng Quân nợ ngắn hạn đến cuối năm 2011 là 1.789 tỷ đồng trong khi vốn chủ sở hữu là 712 tỷ đồng tiền mặt và tương đương tiền cuối quý 4/2011 chỉ có 11 tỷ đồng.

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ở hầu hết các dự án đầu tư bất động sản thì đến 70-80% vốn đầu tư là vốn vay của ngân hàng thương mại. Để xoay sở trong thời kỳ “đóng băng” vừa qua, xu hướng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án hay phương án “bán lúa non”, mua bán sáp nhập qua thị trường chứng khoán để thu tiền về… đang là phương án khôn ngoan của nhiều doanh nghiệp.

Chuyên đầu tư các dự án đô thị xanh, khu nhà ở sinh thái được cho là phân khúc thu hút khách hàng tiềm năng, nhưng đại diện INT Group với các dự án sinh thái đang được triển khai tại các khu vực ngoại thành và một số tỉnh lân cận Hà Nội cũng cho rằng không tránh khỏi cái khó chung.

“Giai đoạn này chúng tôi đã bỏ 8/10 dự án mà trong tương lai không đem lại được tiền của cho mình, chỉ tập trung vào những dự án trọng điểm”, ông Lê Đức Hải–Chủ tịch Hội đồng quản trị INT Group chia sẻ.

Ông Phan Thành Mai- Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, giá bất động sản thời gian qua được chào bán rất thấp, nếu theo tính toán thì giá trị hiện tại ròng của bất động sản đã âm.

“Tức là hiệu quả dự án không còn và chủ đầu tư các dự án phải đánh đổi quá nhiều để chấp nhận bán với giá hiện nay”, ông Mai nói.

Hơn lúc nào hết, quan tâm đến người sử dụng để kích thích nguồn cầu phải là hướng đi của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới

Kích thích nguồn cầu

Theo ông Mai, sau quyết định mở van tín dụng cho bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, tuy các doanh nghiệp chưa thể tiếp cận ngay được vốn vay nhưng động thái này đã cải thiện được niềm tin của thị trường. Cùng đó, thực tế cũng cho thấy chu kỳ suy thoái của thế giới cũng như tại Việt Nam từ năm 2008 cứ sau 3-4 năm sẽ được vực dậy.

“Do đó tôi cho rằng lúc này đang là điểm gãy của thị trường và là thời điểm chu kỳ băt đầu đi lên. Quan trọng lúc này là cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu”, ông Mai nhận định.

Bên cạnh đó, với các doanh nghiệp có nguồn tài chính tốt, những doanh nghiệp chưa phải vay quá nhiều cũng như doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao đã giải phóng được các khoản vay hiện tại thì sẽ có cơ hội có nguồn vốn mới, cung ứng sản phẩm ra thị trường và đón đầu nhu cầu ngắn hạn trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam lại cho rằng: Vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản!

“Bởi lẽ, theo nhận định kinh tế năm 2012 vẫn là năm đầy khó khăn, mà bất động sản như một nhiệt kế, kinh tế đất nước suy giảm hạ nhiệt thì làm sao nhiệt độ của bất động sản lại ấm lên được”, ông Liêm ví von.

Cũng theo ông Liêm, nguồn cầu của bất động sản lúc nào cũng tăng rất nhanh, trong khi nguồn cung luôn có tính trễ về thời gian. Do đó, thời điểm này nếu nhà đầu tư nào khôn ngoan có khả năng chịu đựng được “nhiệt” thì nên giữ lại sản phẩm lúc thị trường ấm trở lại thì doanh nghiệp đó sẽ phát triển được.

Dưới góc độ của người cho vay, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, với mức lãi suất 16-17% cho người vay để mua nhà nếu so với tín hiệu lạm phát, với lãi suất đầu vào và đặc biệt là rủi ro cho vay bất động sản thì đây không phải là mức lãi suất quá cao.

“Tuy nhiên, vấn đề hiện nay của thị trường không phải là khó vay tiền mà là do sức cầu rất yếu. Qua khảo sát của ngân hàng thì tâm lý của người dân đang rất hoang mang chưa biết đầu tư theo hướng nào vì vậy họ chỉ nghe ngóng chờ đợi. Nhưng đã đến lúc nhà đầu tư nên định hướng rõ ràng hơn về tương lai thì thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn”, ông Lực nói./.