Căn hộ 25m2: Kéo gần giấc mơ xa

Nhiiều gia đình thu nhập thấp tại các đô thị lớn đang phải sinh sống trong những căn phòng trọ chật hẹp

Vẫn ngoài tầm với

Người đàn ông 27 tuổi này ngồi suy tư, nghĩ ngợi về cuộc sống, điều mà trước đây anh ít khi nghĩ tới. Hùng chưa lập gia đình, thậm chí còn không dám yêu. Hùng bảo, cuộc sống chưa ổn định nên anh sợ lập gia đình. Trong nỗi sợ đó, câu hỏi ám ảnh nhất là đến bao giờ anh mới có được một căn nhà ở vùng đất Sài Gòn hoa lệ này?

Bảy năm là quãng thời gian Hùng gắn bó với phố thị Sài Gòn, 4 năm học và 3 năm đi làm. Hiện nay, mức thu nhập của Hùng khoảng 12 triệu đồng/tháng, con số không quá lớn nhưng nếu so với thu nhập trung bình chung thì đây là mức không thấp. Mức lương ấy vừa đủ để Hùng xoay xở cho cuộc sống của mình, thỉnh thoảng gửi về quê cho bố mẹ một hai triệu là hết sạch.

“Bây giờ một căn hộ ở vùng ven cũng có giá cả tỷ bạc, muốn vay ngân hàng cũng phải có khoảng 400 triệu đồng trong tay. Với mức lương hiện tại thì xem như đó chỉ là giấc mơ”, Hùng tâm sự. Rít một hơi thuốc, Hùng hướng ánh mắt về nơi xa xăm vô định: “Ở Sài Gòn, nếu có được một căn nhà, dù chỉ là rất nhỏ thôi thì cũng đã giảm được 8/10 gánh nặng, lo âu hàng ngày”.

Bên trong căn phòng trọ vỏn vẹn 15m2, những bức tường lâu năm bong tróc, hoen úa, gia đình 3 người của anh Phong đang ăn bữa tối. Hôm nay, bữa ăn có đủ ba món canh, mặn, xào. Vợ anh hôm nay còn mua thêm ít trái cây cho cả nhà tráng miệng.

Căn phòng có diện tích quá nhỏ, anh dùng gác lửng để chứa những vật dụng đồ đạc lớn. Phía bên dưới 3 người ngủ trên một tấm nệm vừa đủ duỗi chân. Nhà vệ sinh rộng khoảng 1m2 được thiết kế liền kề với khu vực bếp. Ngay cạnh cửa sổ, anh Phong để một chiếc bàn làm việc nhỏ. Khi nào cần làm việc thì anh lấy ghế ra ngồi, không thì cất đi cho đỡ tốn diện tích. Hai chiếc xe máy của vợ chồng dựng bên ngoài hành lang của dãy trọ. “May mà dãy trọ an toàn, không bị mất trộm, không thì không biết phải dắt xe máy đi đâu mà gửi”, người đàn ông 32 tuổi nói.

Hơn 10 năm ở Sài Gòn, đây không phải là căn phòng trọ đầu tiên của gia đình anh Phong. Anh là nhân viên văn phòng, vợ anh làm việc ở một cơ sở dạy trẻ mầm non. Con trai anh 4 tuổi đang học mẫu giáo.

“Lương của hai vợ chồng khoảng 20 triệu, tiền nhà 3 triệu, tiền ăn 7 triệu, tiền học cho con 4 triệu, tiền xăng xe, giao lưu bạn bè đâu đó khoảng 3 triệu, tiền phát sinh này kia vậy là hết, có tháng không đủ”, anh Phong nhẩm tính bài toán thu chi trong một tháng của gia đình.

Không cam cái số ở trọ mãi được, vợ chồng anh Phong đã nhiều lần tính đến chuyện mua nhà. Anh cũng đã lần mò tìm hiểu nhiều dự án, song phải lắc đầu bởi mức giá vượt quá tầm với của hai vợ chồng. Người nhà hỏi anh khi nào sinh thêm con? Anh Phong nói, khi nào có nhà rồi sẽ sinh.

Người bán còn ít

Phát triển các loại hình căn hộ diện tích nhỏ gây lo ngại hình thành các khu ổ chuột trên cao

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, là một người nổi tiếng trong làng địa ốc tại TP.HCM. Ông là người kiên trì trong hướng phát triển những dự án nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp đô thị. Ông cũng là một trong những người đề xuất xây dựng căn hộ có diện tích 25m2.

Các đô thị lớn Việt Nam như TP.HCM hay Hà Nội là nơi tập trung dân số trẻ với mức thu nhập chưa cao, vì vậy khoản tiền tích lũy mua một căn hộ có diện tích lớn, hiện đại là điều rất khó khăn. Căn hộ có diện tích 25m2 đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của những cặp vợ chồng trẻ. Những dự án này thích hợp xây dựng tại các quận huyện vùng ven, nơi tập trung đông người thu nhập thấp. Chung cư dưới 15 tầng, giá từ 7 - 10 triệu đồng/1m2 và đều có các tiện ích đi kèm như các căn hộ thương mại cao cấp khác. Với mức giá đó, mỗi căn hộ dao động chỉ từ 200 - 300 triệu đồng.

Từ những năm 2010, Công ty Đất Lành từng nhiều lần kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng cho phép thí điểm căn hộ siêu nhỏ 20m2 dành cho một người, và đã thực hiện 100 căn tại chung cư Thái An (quận 12).

Bà Minh Hiền, một cư dân Thái An nói bà thấy thoải mái khi sinh sống tại căn hộ có diện tích khoảng 22m2 tại chung cư này. Bà chia sẻ, dù diện tích nhỏ nhưng nếu biết cách sắp xếp, mua sắm đồ đạc đủ nhu cầu thì có thể sống thoải mái. Căn hộ kiểu này vừa đủ sinh hoạt cho một người hoặc cặp vợ chồng trẻ. Với các đôi vợ chồng có một con nhỏ vẫn có thể ổn.

“Những căn hộ 25m2 được thiết kế bài bản, đảm bảo cơ sở hạ tầng. Mức giá bán chỉ khoảng 200 – 300 triệu sẽ đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của người thu nhập thấp đô thị”, ông Đực nói.

Tại TP.HCM, Công ty Lê Thành cũng là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết ban đầu doanh nghiệp tập trung xây dựng các căn hộ có giá từ 800 – 1 tỷ đồng/căn để bán vĩnh viễn cho người mua có thu nhập trung bình. Nhưng sau đó Lê Thành nhận thấy còn có rất nhiều người không đủ sức để mua căn hộ với giá này nên tiếp tục đưa ra thị trường loại căn hộ cho thuê có diện tích khoảng 35m2, với giá bán từ 350 – 400 triệu đồng/căn và có thời hạn thuê lên đến 49 năm.

“Loại hình này có ưu điểm là thời gian sử dụng lên đến 49 năm, bằng với tuổi thọ công trình. Khi có kinh tế tốt hơn, người ta có nhu cầu mua một căn nhà cao cấp hơn thì việc cho thuê hoặc bán lại căn hộ này rất dễ dàng”, ông Nghĩa cho biết.

Trải qua một quá trình, lãnh đạo Công ty Lê Thành lại nhìn thấy một đối tượng nữa là những người không bao giờ có khả năng mua nhà. Những người này là dân lao động nghèo, dân nhập cư thu nhập mỗi tháng không đủ ăn, đang sống trong những căn phòng trọ ọp ẹp, nhưng có giá thuê cũng trên 1 triệu đồng/tháng. Nhiều lao động chỉ làm việc ở thành phố khoảng 20 – 30 năm sau đó lại về quê sinh sống, cũng có người không có nhu cầu mua nhà vì họ xác định chỉ làm một thời gian sẽ về quê để chăm sóc đất đai, mồ mả tổ tiên.

Nhận thấy nhu cầu quá lớn của phân khúc này, đầu năm 2016, Công ty Lê Thành khiến thị trường “choáng váng” khi tung ra thị trường căn hộ cho thuê với giá khoảng 1,5 triệu/tháng. Đặc điểm của loại hình căn hộ cho thuê này là diện tích chỉ khoảng 20m2 nhưng được thiết kế bài bản, khép kín. Dự án có khuôn viên công cộng, cây xanh, và bảo vệ 24/24. Trong năm 2016, Công ty Lê Thành đã tung ra khoảng 2.000 căn hộ như vậy, tập trung tại các quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Dù đã có những doanh nghiệp đi tiên phong để xây dựng những dự án nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp. Tuy nhiên, so với nhu cầu khổng lồ hiện nay thì nguồn cung như vậy xem ra quá ít ỏi.

Ổ chuột hay không ổ chuột?

TP.HCM hiện có gần 13 triệu dân. Trong số này, chiếm lực lượng lớn là người lao động nhập cư từ nhiều tỉnh thành trong cả nước. Đây cũng chính là nhóm đối tượng có nhu cầu cấp bách về nhà ở. Câu chuyện của Hùng hay gia đình anh Phong là điển hình của những nhóm người này. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, bài toán đặt ra cho thành phố là nên hay không nên cho phép phát triển loại hình căn hộ diện tích nhỏ?

Trong công văn 2502/BXD-QLN ký ngày 23/10/2017, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng TP.HCM có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội).

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2 là có cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn. Bởi theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở, có khoảng 4,8% hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người. Trong khi đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020. Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 (1-3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.

Mặt khác, hiện nay căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25m2. Nên việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở. Kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia... đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Pháp: 15m2, Hàn Quốc: 14m2, Thái Lan: 15-20m2). Điều này cho thấy, nếu xây dựng một cách phù hợp thì căn hộ 25m2 là hoàn toàn khả thi.

Như vậy, văn bản này của Bộ Xây dựng đã hé mở cơ hội cho dòng sản phẩm căn hộ 25m2. Tuy nhiên, TP.HCM sau đó đã lên tiếng phản đối phát triển loại hình căn hộ này, cho rằng căn hộ thương mại có diện tích nhỏ (dưới 45m2) sẽ đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, tăng dân số cơ học, gây áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật – xã hội và có thể hình thành các khu “ổ chuột” trên cao. Trong văn bản 5657/UBND-ĐT, UBND TP.HCM quy định diện tích tối thiểu đối với nhà ở xã hội là 25m2, nhà thương mại là 45m2.

Bộ Xây dựng sau đó đã có văn bản phản hồi, cho rằng chất lượng nhà ở được quyết định bởi những yếu tố như điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng xây dựng, hệ thống trang thiết bị, chất lượng hoàn thiện... Do đó, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 không phải là nguyên nhân dẫn đến việc hình thành các khu nhà ở kém chất lượng.

Nhận định về việc phát triển căn hộ 25m2, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản VnREA, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Ổ chuột hay không ổ chuột nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Hiện nay, cuộc sống rất khác và phong cách sống tối giản kiểu Nhật không cần quá nhiều đồ cũng gia tăng. Chính vì thế, căn hộ 25m2 chưa hẳn đã là nhỏ”.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng nhà thương mại 25m2 chỉ nên áp dụng tại các khu đô thị năng động như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, nơi có nhiều người có nhu cầu ở để làm việc hơn là ổn định lâu dài. Diện tích nhỏ mà chủ đầu tư xây dựng đẹp, khang trang như khách sạn và quy định chỉ 1-2 người ở thì sẽ không xảy ra tình trạng nhếch nhác. Hiện số người có nhu cầu ở như thế tại các thành phố lớn là rất nhiều. Song, vẫn theo ông Quang một thành phố văn minh, nếu không phát triển bài bản thì căn hộ 25m2có thể phá vỡ quy hoạch chung.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế thì cho rằng, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2 - 3 người tại các khu đô thị lớn, các khu công nghiệp là tương đối nhiều. Chỉ tính riêng trên địa bàn TP.HCM đã có khoảng 3 triệu lao động nhập cư, trong đó hơn 50% là lao động có thu nhập trung bình và thấp. Hàng triệu con người vẫn ở trong những căn phòng trọ 15 – 20m2, tồi tàn, chật hẹp, thiếu an ninh, an toàn PCCC. Do đó, một căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 200 – 300 triệu đồng/căn sẽ phù hợp với túi tiền của những người này.

Ông Hiển nhận định, vấn đề quan trọng không nằm ở diện tích căn hộ bao nhiêu mà là câu chuyện quy hoạch. Tại các thành phố đều có quy hoạch rõ ràng, chỉ tiêu dân số cũng được quy định cụ thể. Một dự án cũng không thể chỉ toàn căn hộ 25m2 mà có tỷ lệ cân đối. Nếu việc thực hiện quy hoạch diễn ra nghiêm túc thì cho dù là căn hộ 10m2 cũng không thể nào ảnh hưởng đến hạ tầng, hay lo sợ khu ổ chuột.

Một kiến trúc sư kinh nghiệm chia sẻ góc nhìn, diện tích của căn hộ không quyết định việc có hình thành ổ chuột hay không. Nếu chất lượng căn hộ tốt, cùng với nhiều tiện ích, dịch vụ đi kèm đảm bảo thì vẫn đảm bảo. Thực tế, hiện có nhiều dự án cao tầng, căn hộ diện tích 70 – 80m2 nhưng chất lượng kém, tiện ích thiếu thốn, trông rất nhếch nhác.

Theo vị kiến trúc sư này, không nên phát triển theo kiểu một chung cư toàn căn hộ 25m2 mà có sự đan xen tỷ lệ nhất định. Chẳng hạn 70% là căn hộ diện tích lớn, còn lại khoảng 20 – 25% là căn hộ có diện tích 25m2. Điều này tạo điều kiện để người dân có thể hoán đổi căn hộ khi có mức thu nhập tốt hơn. Đồng thời tự cân chỉnh mật độ dân số trong một dự án.

Mong thoát cảnh ở trọ

Giá nhà tại các đô thị lớn vượt quá khả năng của những người thu nhập thấp

22h khuya, xe cộ ngoài đường đã vãn, chủ quán cà phê tất bật thu dọn bàn ghế để đóng quán, nhưng những băn khoăn liên hồi vẫn chưa tìm được lời đáp trong đầu của chàng trai 27 tuổi này. Ít phút nữa đây khi trở về nhà, Hùng sẽ lại phải đối diện với căn phòng trọ với bốn bức tường chật hẹp. Mấy bữa nay Sài Gòn đổ mưa, căn phòng cũng trở nên ẩm mốc, mùi hôi từ cống nước xộc thẳng vào mũi. Hùng nghĩ mà cảm thấy rùng mình.

Hùng ước ao, nếu Sài Gòn có nhiều dự án căn hộ có giá bán khoảng 200 – 300 triệu đồng, diện tích 25 – 30m2 thì hay quá. Lúc đó, Hùng sẽ cố gắng thoát khỏi căn phòng trọ chật hẹp này và tự tin hơn khi có một chỗ dựa để tìm kiếm hạnh phúc của đời mình.

Anh Phong cũng vậy, giờ này vợ và con trai đã chìm vào giấc ngủ, nhưng anh vẫn đi lại trong khoảng sân nhỏ trước phòng trọ. Anh bảo đó là cách để tập thể dục vì cả ngày ngồi văn phòng không di chuyển gì nhiều. Nhưng thật ra, đấy là khoảng thời gian quen thuộc để người đàn ông này được thoải mái suy tư.

Qua một vài bài báo, anh cũng nghe loáng thoáng thông tin về việc người ta đang tranh cãi có nên hay không nên xây căn hộ 25m2. Anh bảo, ước chi những người làm chính sách cũng ở trọ thì họ có thể sẽ dễ dàng ra quyết định hơn. Bởi chỉ những người ở trọ mới hiểu cái cảm giác thèm một căn nhà như thế nào.

Hiện tại, phòng trọ của anh cũng chỉ rộng khoảng 15m2, hằng ngày gia đình anh vẫn phải xoay sở để sống. Hơn 10 năm vào đất Sài gòn, anh Phong không nhớ chính xác đã bao nhiêu lần phải khăn gói chuyển chỗ ở. May mắn gặp được chủ phòng trọ tốt, dãy trọ an ninh thì không sao. Có gặp những chủ trọ tính khí thất thường, dãy trọ mất an ninh thì mới thấm hết nỗi khổ của kiếp ở trọ.

“Ai chẳng muốn ở nhà rộng rãi, nhưng khả năng mình không thể với đến thì làm sao? Xây nhà nhỏ mà lo sợ ổ chuột thì đến bao giờ những người thu nhập thấp mới có nhà”, anh Phong nói, và cho rằng diện tích 25 – 30m2 vẫn ổn cho một gia đình nhỏ, quan trọng là vị trí và cách người ta xây dựng như thế nào thôi.