TPHCM nói “không” với nhà ở dưới 45m2: Có nhất thiết quản lý theo kiểu cứng nhắc

TPHCM không muốn phát triển các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 45m2. Ảnh: Ngọc Tiến

Lo phá vỡ quy hoạch

Trong năm 2017, Bộ Xây dựng đã đề nghị TPHCM trong định hướng phát triển nhà ở cần nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2 mà có thể cho phép xây dựng một tỉ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25-45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi. Đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động thì có thể cho phép áp dụng tỉ lệ cao hơn đối với căn hộ có diện tích nhỏ.

Trả lời về vấn đề này, theo văn bản được UBND thành phố gửi Bộ Xây dựng ngày 11.1, chính quyền thành phố đã trích dẫn quy định tiêu chuẩn quốc gia về thiết kế nhà ở diện tích tối thiểu căn hộ trong nhà ở chung cư là 30m2 đối với nhà ở xã hội; 45m2 đối với nhà ở thương mại và đồng thời cho rằng khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên cũng dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, TPHCM cũng đang thực hiện các kế hoạch giãn dân ra khu vực ngoại vi nên không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

UBND TPHCM cho rằng những năm gần đây, tình trạng người nhập cư, tạm cư vào thành phố ngày càng tăng cao, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, cộng với sự gia tăng quy mô dân số, gia tăng các phương tiện giao thông cá nhân đã gây nên tình trạng quá tải và tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện có của thành phố.

Từ những bất cập nêu trên và trong khi thành phố chưa thể đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông đô thị theo quy hoạch thì việc cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến thành phố mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành phố hiện đang bị quá tải.

Cần có giải pháp mở

Bàn về vấn đề này các chuyên gia cho rằng nếu thành phố quan điểm như vậy là khá “cứng nhắc”. Điều lo ngại của TPHCM khi các căn hộ diện tích nhỏ có thể làm giảm chất lượng phát triển, phá vỡ quy hoạch về dân số và hạ tầng là có cơ sở.

Song, trên thực tế, những căn hộ có kích thước nhỏ sẽ giúp giải quyết nhu cầu cấp thiết về chỗ ở của những hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp và thấp, những hộ gia đình trẻ đang thuê nhà do chưa đủ tích lũy để mua những căn hộ tiêu chuẩn hiện tại.

Ủng hộ xây căn hộ 25m2, TS Võ Kim Cương - nguyên Phó kiến trúc sư (KTS) Trưởng TPHCM, giải thích xét về mặt kiến trúc, nhìn từ bên ngoài không ai có thể phân biệt được căn hộ 25m2 hay 50m2. Nói chung, kiến trúc đô thị hoàn toàn có thể giải quyết tốt vấn đề thẩm mỹ cho TP. Do đó, không phải lo cứ xây căn hộ nhỏ là trở thành khu “ổ chuột” trên cao.

Về ý kiến không cho xây nhà ở thương mại 25m2 với những lý do liên quan đến vấn đề dân số, hạ tầng đô thị, theo ông Cương là không thuyết phục. Bởi trên thực tế, chính quyền không thể quản lý dân số bằng diện tích nhà ở bắt buộc. Ở như thế nào là quyền của người dân. Chính quyền không thể đến kiểm tra một nhà nào đó để xem họ ở bao nhiêu người trong đó. Chính vì lẽ đó, cách quản lý dân số bằng diện tích nhà ở là không khả thi. Do đó, nếu e ngại nhà nhỏ sẽ làm tăng dân số là không đúng.

“Trong trung tâm đô thị, nếu chính quyền giải quyết tốt vấn đề về kiến trúc, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, quan tâm đến môi trường ở thì chẳng có gì phải lo hạn chế nhà diện tích nhỏ cả” - ông Cương nêu quan điểm.

Ở một góc nhìn khác, KTS Nguyễn Ninh, thuộc HH Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, khi cho phép xây nhà 25m2 thì không được phép xây lẻ mẻ. Ngay cả ở khu vực ngoại thành cũng cần phải có quy hoạch đàng hoàng cho đô thị vùng đệm, không ảnh hưởng đến phát triển chung của quy hoạch đô thị.

“Quy hoạch vùng đệm có rất nhiều ý nghĩa. Vùng đệm cho cả con người và kinh tế. Ví dụ, quy hoạch một khu đất riêng ở quận Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè… để xây khoảng 50 block nhưng trong đó có khoảng 25 block là căn hộ nhỏ 25m2, được thiết kế để khi cần có thể phá bức tường ngăn cách là có ngay căn hộ 50m2. Bởi con người luôn luôn phát triển, kinh tế luôn phát triển và nhu cầu của người dân cũng thay đổi. Vùng đệm ở đây mang ý nghĩa cho cả cuộc đời của một người lao động” - ông Ninh nói.

Về phần các doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm nhà giá thấp, cho rằng trước mắt với tình hình giao thông ùn tắc như hiện nay, TPHCM chỉ nên cho xây căn hộ diện tích nhỏ ở khu vực ngoại thành. Bởi bệnh viện, trường học… có xu hướng dịch chuyển dần ra phía ngoại ô thì cũng phải xây dựng căn hộ chung cư theo. Nếu kéo dân vào trong trung tâm trong khi các công trình xã hội lại dịch chuyển ra bên ngoài là ngược đường.