Cấm chuyển nhượng, liệu có hạ được cơn sốt đất đặc khu?

Chặn cơn sốt đất

Trong văn bản của UBND huyện Phú Quốc, đơn vị này nhận định thời gian vừa qua, việc phân lô, tách thửa tại Phú Quốc diễn ra phức tạp. Nhiều công ty, doanh nghiệp, cá nhân tự quảng cáo các khu phân lô, tách thửa là các dự án dân cư; nhiều người dân mua và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tiến hành xây dựng. Việc này dẫn đến công tác quản lý nhà nước trong việc quy hoạch đất đai, quản lý xây dựng gặp nhiều khó khăn.

Việc đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn cơn sốt đất là cần thiết. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến nhiều yếu tố để thị trường phát triển theo đúng quy luật của nó. Ảnh minh họa - Đăng Thy

Đặc biệt tại các khu phân lô, tách thửa, các lối đi đều không được quy hoạch là đất giao thông, nhưng các công ty đều tự ý làm đường đi. Việc này dễ dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa cá nhân xây dựng trên các thửa đất nói trên. Cơ sở hạ tầng không tuân theo quy định nhà nước như tự kéo điện lưới, cấp nước, cây xanh, cống thoát nước, không đảm bảo theo quy định gây ảnh hưởng đến quy hoạch cũng như môi trường sau này.

Xem thêm: Các dự án đất chia lô phú quốc

Do đó, trong thời gian chờ hướng dẫn của Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, UBND huyện Phú Quốc tạm dừng thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa có diện tích đất dưới 500m2.

Trước đó, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng chỉ đạo tạm dừng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn. Việc tạm dừng kéo dài đến khi quy hoạch chung xây dựng theo định hướng là đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Gần đây nhất, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã có chỉ đạo về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong.

Nhưng đừng cực đoan

Những người trong ngành cho rằng, việc đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn cơn sốt đất là cần thiết. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến nhiều yếu tố để thị trường phát triển theo đúng quy luật của nó mà không bị đóng băng đột ngột, gây thiệt hại cho các bên tham gia.

Ngay sau khi UBND tỉnh Quảng Ninh có văn bản, trên trang web của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch hội, cho rằng việc ngăn chặn giao dịch trái pháp luật trên thị trường là hết sức cần thiết. Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương cần vào cuộc để kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, chủ chương dừng mọi giao dịch mua bán nhà đất chờ phê duyệt quy hoạch là sai luật. Bởi luật cho phép bất động sản được biếu, tặng, thừa kế... Nếu cấm mọi giao dịch trên thị trường là ảnh hưởng đến quyền công dân.

Ông Đính cũng nói thêm rằng, việc cấm giao dịch trong khi thị trường vẫn có nhu cầu sẽ gây ra những hệ lụy cho thị trường. Ví dụ như giao dịch chui, không đảm bảo pháp lý dễ dẫn đến tranh chấp về sau. Bên cạnh đó, cấm giao dịch chuyển nhượng bất động sản sẽ khiến thị trường đóng băng, gây hậu quả nặng nề, khó hồi phục lại trong một thời gian dài.

Còn theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường, các quyết định nói trên có khả năng sẽ làm tình hình rối ren hơn. Có ý kiến cho rằng, quyết định này có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái cực đoan như đóng băng. Điều này cũng rất có thể, bởi nhiều người sẽ e ngại cấm rồi mà vẫn làm thì rủi ro rất cao. Mặt khác thị trường cũng có thể xảy ra nhiều giao dịch hơn bằng cách “chui” mà chúng ta lại không quản lý được.

Ông Võ cũng cho rằng, chuyện chống lại cơn sốt đất là việc phải làm. Nhưng cách thức làm thế nào để ngăn chặn thì phải được bàn bạc, xem xét. “Sốt đất thường ở những nơi mà người ta không biết quy hoạch ở đó thế nào, ra làm sao. Nhiều người mua đất vườn cây với hy vọng được chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy nên phải phổ biến quy hoạch một cách chi tiết để người dân hiểu được và cân nhắc khi đầu tư”, ông Võ nói.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL, động thái trên của các cơ quan quản lý sẽ có tác động đến các nhà đầu cơ nhưng không thể ngăn chặn triệt để được việc sốt giá ở các khu đặc khu của Việt Nam.

“Các biện pháp mà hiện tại chính phủ đề ra ở các khu đặc khu, chúng tôi cho rằng là rất tốt để giảm nhiệt cơn sốt đất, tuy nhiên, để ngăn chặn triệt để cần đòi hỏi sự kết hợp đồng bộ của nhiều ban ngành từ cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư, bởi lẽ khi các đặc khu được phê duyệt sẽ thu hút rất nhiều dòng vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, phân khúc nghỉ dưỡng, nhà ở và khu công nghiệp. Chính vì vậy, chúng tôi cho rằng việc tăng trưởng giá bất động sản ở những đặc khu này là điều hoàn toàn dễ hiểu” bà Trang nói.

Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, khi thị trường bất động sản tại các khu vực nóng sốt, nhà đầu tư cần tính đến kế hoạch thoát ra khỏi thị trường, phải mua đất hoàn chỉnh pháp lý. Cụ thể ở đây là phải có sổ đỏ và nếu có được một phần đất thổ cư trong sổ đỏ thì tốt hơn là mua đất nông nghiệp hoặc đất giấy tay. Phải khảo sát kỹ thị trường, đừng để bị lôi kéo vào trong tâm lý đám đông, cần phải đi có đội nhóm và cuối cùng cần cân nhắc về tài chính chứ không thể làm một cách bừa bãi được.