Cải tạo, xây mới chung cư cũ: Tìm lời giải cho bài toán khó

Chung cư 43 Bình Tây thuộc nhóm nguy hiểm phải di dời khẩn cấp. Ảnh: QUANG HUY

“Tử thần” lơ lửng trên đầu

Ngày 11-3, chúng tôi tìm đến chung cư 137 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình). Đây là khối nhà gồm tầng trệt, 2 lầu, mái tôn, được xây dựng trước năm 1975. Mặt tiền chung cư dài khoảng 40m, được các hộ dân tầng trệt tận dụng để kinh doanh. Lối đi vào chung cư (cũng là nơi thoát hiểm của 30 hộ dân sống phía trong) gần như bít kín vì bị lấn chiếm để kinh doanh. Phía trong, dây điện chằng chịt như mạng nhện, cầu thang bị tận dụng để các vật dụng gia đình tràn gần hết lối đi chung.

Căn hộ 137/106 của gia đình cụ Trịnh Thị Khanh (76 tuổi) tại tầng trệt, rộng 12m² đã xuống cấp nghiêm trọng. Xung quanh tường ẩm mốc, trần nhà thấm dột dù trời khô ráo. Hành lang thoát hiểm phía sau nhà cụ bị những hộ xung quanh xây bít lại. Cụ Khanh cũng tận dụng các loại gỗ tạp, tôn, dựng “căn chòi” khoảng 3m², lơ lửng phía trên hành lang thoát hiểm cho cháu gái ở. Cụ Khanh kể: “Tui về đây ở từ năm 1989, mua lại nhà của người quen. Bữa trước tui căng bạt hứng nước rỉ xuống rồi quên bẵng, nước nhiều bung cả tấm bạt, đổ ào xuống người. Tưởng đâu trần nhà sập, tui lọ mọ mãi mới thoát ra ngoài được”.

Thảm hơn là căn hộ 137/108 rộng 20m², là nơi sinh sống của 5 người trong gia đình chị Nguyễn Thị Bé Hai. Nhiều chỗ trên trần nhà, bê tông bong tróc lộ cả cốt thép hoen gỉ. Nước sinh hoạt của hộ dân phía trên đọng, chảy rỉ rả cả ngày đêm và mùi hôi từ nước, nấm mốc bốc nồng nặc.

Nhiều gia đình ở chung cư 43 Bình Tây (quận 6) cũng chung cảnh ngộ. Gia đình bà Tô Lê Huệ (căn hộ 43/13, lầu 1) sinh sống tại đây đã gần 40 năm, đến nay đã qua 3 thế hệ. Cách đây không lâu, người nhà bà Huệ bị mảnh vỡ bê tông trên trần hành lang rơi trúng đầu, may chỉ bị thương nhẹ. Ông Vương Thạch Phát (căn hộ 43/22, lầu 1) nói: “Sống trong chung cư cũ nát chẳng khác nào sống chung với tử thần. Nhưng biết sao, khi gần như cả đời gia đình chúng tôi nương náu ở đây. Chính quyền cần công khai về thời gian di dời, hỗ trợ tạm cư và chính sách hỗ trợ tái định cư tại chỗ, chúng tôi mới chấp thuận di dời”.

Trong danh sách các chung cư hư hỏng xuống cấp trầm trọng còn có chung cư 47 Long Hưng (quận Tân Bình). Chung cư này có 30 căn (diện tích khoảng 20m²/căn), được xây dựng vào những năm 60 của thế kỷ trước. Gần đó, chung cư 40/1 Tân Phước rộng khoảng 1.000m², với 78 căn hộ, cũng thuộc danh sách chung cư nguy hiểm mức độ D. Ngoài nứt, thấm nước, vấn đề được đặc biệt quan tâm là không có lối thoát hiểm, trong khi vây quanh chung cư là những ki-ốt kinh doanh, buôn bán các loại hàng hóa dễ cháy nổ. Toàn bộ cư dân ở đây chỉ có một lối ra đường Tân Phước rộng chừng 2m. Bên trong hành lang chung cư, xe máy chật cứng. Hồ nước sinh hoạt bị thấm, ô nhiễm, ảnh hưởng sức khỏe hàng chục năm nay.

Còn nhiều khó khăn, vướng mắc

Với mục tiêu đến năm 2020 giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ, UBND TPHCM đã ủy quyền cho các quận cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại khó có thể đạt được, bởi trong 10 năm qua, thành phố mới chỉ tháo dỡ được 32 chung cư cũ và việc cải tạo diễn ra rất chậm.

Vì sao người dân cứ mãi sống trong các chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng mà không chịu di dời? Đi tìm lời đáp cho câu hỏi trên, có thể nói đa phần người dân không chịu di dời vì sợ không được tái định cư (TĐC) tại chỗ. Ông Phạm Văn Mừng (66 tuổi, ngụ phòng 3, lầu 1, chung cư 149-151 Lý Thường Kiệt) cho biết từ năm 2009 quận đã có kế hoạch xây mới chung cư, nhưng đến nay vẫn không nhúc nhích. Nếu quận triển khai và có kế hoạch cụ thể, công khai, đặc biệt về chính sách TĐC, giá bán suất TĐC, thì nhiều gia đình sẵn sàng di dời.

Người dân ở chung cư Vĩnh Hội cũng trông chờ quyết định của chính quyền về phương án di dời. “Nhưng nếu quận bố trí tạm cư xa quá hoặc giá suất TĐC quá cao thì chúng tôi cũng chẳng đi. Dân lao động và buôn gánh bán bưng, lấy đâu ra tiền đóng khoản chênh lệch lớn”, bà Phạm Thị Thanh Tâm (lô A chung cư Vĩnh Hội) cho biết. Theo ông Bùi Thanh Tân, Phó Chủ tịch UBND quận 4, người dân đã chọn Công ty TNHH 276 Ngọc Long làm chủ đầu tư chung cư Trúc Giang; quận đang xem xét, thẩm định để phê duyệt phương án bồi thường TĐC và bố trí tạm cư. Nhưng ở chung cư Vĩnh Hội thì vẫn chưa chọn được chủ đầu tư. Như vậy có nghĩa, người dân sẽ tiếp tục “đánh cược” mạng sống trong chung cư cũ.

Đại diện quận Tân Bình khẳng định đang lập phương án di dời, bố trí tạm cư cho 5 chung cư (47 Long Hưng, 137 Lý Thường Kiệt, 149-151 Lý Thường Kiệt, 40/1 Tân Phước và 170-171 Tân Châu). Dự kiến hạn chót di dời các hộ dân còn lại trong 5 chung cư này là ngày 30-4-2019. Tuy nhiên, về khách quan, có thể thấy, phần lớn chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng có diện tích đất nhỏ (trên dưới 500m²) nhưng dân số đông, nên không hấp dẫn nhà đầu tư. Đơn cử, chung cư 137 Lý Thường Kiệt tổng diện tích gần 291m², có 34 hộ; chung cư 170-171 Tân Châu diện tích chỉ 289m², có 24 hộ cư ngụ. Một số chung cư khác cũng rộng vài trăm mét vuông nhưng có đến hơn 100 hộ dân. “Về nguyên tắc, khi giải tỏa phải TĐC tại chỗ cho người dân có nhu cầu. Do diện tích khu đất quá nhỏ, nếu bố trí TĐC tại chỗ thì không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác hoàn vốn. Trường hợp tăng thêm diện tích thì phá vỡ quy hoạch nên rất khó”, ông Mai Đăng Thuận, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Tân Bình, giải thích.

Lối ra duy nhất: Hài hòa quyền lợi

Trong khi đó, ở các dự án đã có chủ trương đầu tư thì quá trình thực hiện cũng gặp nhiều vướng mắc. Ở chung cư 155-157 Bùi Viện, kế hoạch trước đây xác định phải chọn được nhà đầu tư xây mới chung cư trong quý 3-2018, nhưng đến nay vẫn chưa chọn được. Tương tự, phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án phá dỡ chung cư cũng chưa thống nhất. Hiện quận vẫn đang chờ ý kiến của UBND TP về quỹ nhà tạm cư, thời gian di dời các hộ dân, cũng như phương án hoàn vốn cho Nhà nước khi đầu tư xây dựng lại chung cư thay thế (ở chung cư có 87 căn thuộc sở hữu tư nhân, 13 căn thuộc sở hữu nhà nước).

Một vướng mắc lớn khác là liên quan đến thỏa thuận bồi thường, TĐC giữa chủ dự án và người dân. Không ít người dân yêu cầu bồi thường cao hơn mức chủ đầu tư chấp nhận. Trong khi đó, hầu hết chung cư xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Để điều chỉnh quy mô dự án, chủ đầu tư phải mất thời gian, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Đó là thực trạng quận 3 đang gặp phải. Theo ông Đỗ Minh Long, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 3, địa phương kêu gọi đầu tư xây mới cụm chung cư Nguyễn Thiện Thuật từ 10 năm trước với nhiều phương án linh hoạt, nhưng đến nay vẫn chưa có chủ đầu tư.

Để giải quyết vướng mắc, UBND quận 3 kiến nghị và được UBND TPHCM đồng ý phương án kết hợp giữa các dự án xây mới chung cư cũ với các dự án dân cư khác. Các chung cư cũ có diện tích nhỏ sau khi tháo dỡ sẽ xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, còn người dân sẽ được TĐC tại các dự án có dân cư như khu dân cư Lê Văn Sỹ hoặc tại dự án chung cư Nguyễn Thiện Thuật mới.

Rõ ràng, để đẩy nhanh cải tạo, xây mới các chung cư cũ, nát trên địa bàn TPHCM, việc tiên quyết đề ra là các địa phương phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm có thể thu hút doanh nghiệp tham gia. Muốn vậy, phải đảm bảo hài hòa lợi ích: Người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới.