Các thách thức vĩ mô che mờ triển vọng bất động sản toàn cầu

Các điều kiện kinh tế thách thức ở nhiều quốc gia như lạm phát vẫn ở mức cao, lãi suất tiếp tục tăng, thị trường lao động yếu đi, và lĩnh vực ngân hàng gặp khủng hoảng đã gia tăng áp lực lên thị trường bất động sản. Triển vọng chưa chắc chắn này đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, khiến họ chuyển sang chiến lược phòng thủ và trì hoãn các quyết định rót vốn.

Đối với lĩnh vực văn phòng, khối lượng cho thuê trên toàn cầu đã giảm 18% trong quý 1/2023 so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy lao dốc ở Bắc Mỹ, mặc dù châu Âu và châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận mức hấp thụ ròng dương trong quý này. Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hậu cần cũng hạ nhiệt, Hoa Kỳ và châu Âu công bố doanh số cho thuê sụt giảm do khách thuê trì hoãn gia hạn hợp đồng.

Triển vọng sẽ được cải thiện vào cuối năm khi môi trường kinh doanh ấm hơn, với lạm phát tiếp tục giảm và chu kỳ nới lỏng lãi suất bắt đầu xuất hiện. Nhưng nhìn chung, năm 2023 vẫn là một năm thách thức với thị trường bất động sản toàn cầu.

Có thể nói, chưa bao giờ mà mọi sự chú ý lại tập trung vào lãi suất và thị trường nợ như hiện nay. Khi chu kỳ tăng lãi suất vẫn đang diễn ra, tình trạng khó khăn trong lĩnh vực ngân hàng, bắt đầu ở Hoa Kỳ và sau đó là ở châu Âu, đã tạo thêm bất ổn cho hoạt động cho vay bất động sản. Những yếu tố này đã dẫn đến việc thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay ở hầu hết các thị trường trên thế giới.

Các nhà đầu tư cũng đang chuyển sang chiến lược dài hạn và thay đổi danh mục đầu tư, khiến triển vọng thị trường càng khó đoán định.

Bất động sản nhà ở, hậu cần và công nghiệp có nhiều lợi thế ở hiện tại. Trong khi đó, chỉ không gian bán lẻ chất lượng cao mới thu hút được nguồn vốn. Tăng trưởng khách sạn đang dần phục hồi khi nhu cầu du lịch quay trở lại. Ngược lại, lĩnh vực văn phòng trở nên tụt hậu do các động lực cơ bản suy yếu và thay đổi trong cách thức làm việc của người lao động. Điều này đặt ra những câu hỏi mang tính cấu trúc về tương lai của bất động sản văn phòng trong thế giới hậu đại dịch.

Riêng đối với lĩnh vực nhà ở, nhu cầu vẫn cao nhưng chi phí vay tăng và khó khăn về kinh tế vĩ mô vẫn cản trở quy mô giao dịch, với mức chênh lệch lớn về giá mua và giá bán. Khối lượng đầu tư đã giảm đáng kể trong quý đầu tiên của năm 2023, khi nhiều nhà đầu tư tiếp tục chờ đợi các diễn biến mới của thị trường.

Trong ngắn hạn, chi phí xây dựng vẫn ở mức cao sẽ làm giảm nguồn cung nhà mới ở nhiều nơi trên thế giới, tạo ra chênh lệch cung – cầu. Trong khi đó, giá năng lượng gia tăng đang thúc đẩy nhu cầu về những ngôi nhà mới tiết kiệm năng lượng hơn.

Về dài hạn, nhu cầu thuê nhà tăng cao vẫn diễn ra ở nhiều thị trường do quá trình đô thị hóa tiếp tục. Các thành phố toàn cầu sẽ không cung cấp đủ số lượng nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, và áp lực về khả năng chi trả sẽ khiến nhà ở ngày càng xa tầm với của một bộ phận dân số ngày càng lớn trong xã hội. Điều này sẽ củng cố giá nhà trong dài hạn và đẩy giá cho thuê tiếp tục tăng.