Bơm vốn thị trường BĐS: Cần giải pháp đồng bộ

Thừa room cũng không dám cho vay

Hơn 3 tháng qua, thanh khoản của hệ thống NHTM cải thiện rất tốt, là điều kiện thuận lợi để các NHTM giảm lãi suất cho vay, bơm vốn ra nền kinh tế.

Nay NHNN nới thêm cơ chế cho vay ở lĩnh vực BĐS đã tạo kỳ vọng cho các doanh nghiệp BĐS đang nợ NH sẽ có thể được cứu bằng việc tiếp tục gia hạn nợ, đáo hạn cho vay lại để doanh nghiệp hoàn tất dự án, có hàng hóa bán ra thị trường và có tiền trả lại NH.

Tuy nhiên, hiểu theo chiều thuận là vậy, còn theo chiều nghịch thì vài năm gần đây thị trường BĐS “đóng băng” đã để lại bài học cay đắng về nợ xấu cho các NHTM.

Vì vậy dù cơ chế cho vay BĐS đã mở nhưng nhiều NHTM chưa dám “đánh cược” mạnh dạn bơm vốn ra thị trường. Bởi rủi ro trong cho vay ở lĩnh vực này vẫn còn cao khi tính thanh khoản của thị trường BĐS rất kém.

Không ai dám chắc khi NH bơm vốn vào hoàn thành dự án thì cầu thị trường mở ra và các NHTM có thể thu hồi được cả gốc và lãi. Hơn nữa, sau nhiều năm ngắc ngoải với lãi vay của các NHTM tăng lên, giá trị dự án BĐS cũng thay đổi.

Nếu đổ vốn tiếp tục cho vay các NHTM buộc phải thẩm định lại tài sản thế chấp và thực tế không dễ có dự án BĐS đảm bảo được các điều kiện được vay vốn mà các NHTM đặt ra.

Trong cuộc đối thoại với doanh nghiệp BĐS ở TPHCM, một doanh nghiệp BĐS cho rằng có thực trạng trước đây các doanh nghiệp BĐS phải “đi cửa sau” với lãnh đạo NH để được vay vốn kinh doanh BĐS. Nay gặp khó khăn, NHTM cũng không thể để doanh nghiệp chết và khởi kiện siết tài sản, vì ra tòa có thể lộ chuyện “dưới gầm bàn” của NH. Chính vì vậy đến nay các NHTM buộc phải “nuôi nợ”, tiếp tục đáo hạn cho vay lại.

Và đây cũng chính là nguyên nhân đến nay nhiều NHTM buộc phải “xé rào” huy động vốn vượt trần lãi suất để có thể hút vốn. Thí dụ, một doanh nghiệp BĐS vay NH 100 tỷ đồng với lãi suất 16%/năm. Khi dự án “đóng băng” không có tiền trả nợ, NH cũng bị “lâm thế” cho đáo hạn khoản nợ 100 tỷ đồng này.

Điều này đồng nghĩa với việc cục nợ này bị mất thanh khoản vì khoản vay dù đáo hạn cũng phải cho vay tiếp. Do vậy doanh nghiệp phải chấp nhận vay đáo hạn lãi suất cao để bù vào việc NH huy động lãi suất cao ngắn hạn để giải quyết thanh khoản. Hệ quả là doanh nghiệp tiếp tục “uống thuốc độc”, lấy đầu này đắp đầu kia và lãi mẹ đẻ lãi con, kéo theo nguy cơ rủi ro rất lớn.

Ngay như Thống đốc NHNN thừa nhận, nếu doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, đủ điều kiện vay vốn mức lãi suất vay chỉ ở mức 14-16%/năm, nhưng nếu doanh nghiệp thuộc nhóm không khuyến khích cho vay lãi suất có thể lên tới 20-22%/năm.

Song hiện nay mảng xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị (bao gồm cả công trình hoàn thành trong năm 2012 và sau 2012) đã được NHNN loại trừ ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích, nhưng vì nhiều lý do khác nhau có thể thấy không dễ để các NHTM bơm vốn giá rẻ ở lĩnh vực này.

Kích cầu cho vay tiêu dùng

Việc NHNN tạo cơ chế để nới cho vay tiêu dùng lẫn người vay mua nhà (50% đối tượng vay được loại ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích chủ yếu là BĐS và tiêu dùng) để đầu cơ có thể giúp tạo cầu cho thị trường, đặc biệt người vay vốn có thể trả nợ bằng nhiều nguồn thu nhập khác nhau, không nhất thiết chỉ từ lương như trước đây.

Như vậy, cầu thị trường sẽ được kích hoạt không chỉ ở phân khúc khách hàng là người dân có nhu cầu nhà ở thực sự với nguồn thu nhập ổn định chủ yếu từ lương, mà còn đối với các nhà đầu cơ BĐS có nhiều tiền và nguồn thu nhập bất thường khác nhau.

Theo ông Trương Đình Tuyển, đặc phái viên của Thủ tướng, thực tế trong những năm trước đây sự sôi động của thị trường BĐS chủ yếu do lực lượng đầu cơ mua đi bán lại, chứ người dân có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn khó tiếp cận vốn vay để mua nhà ở.

Nhưng các năm qua giới đầu cơ BĐS cũng đã “ngấm đòn” khi BĐS “đóng băng”, nên giờ có vốn nhàn rỗi cũng thận trọng chưa dám mạnh dạn nhảy vào thị trường khi sức mua của thị trường còn kém và nhiều dự đoán giá BĐS vẫn còn giảm. Hiện tại chỉ cóthể kỳ vọng mảng phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở thực sự có cơ hội vay vốn khi cơ chế cho vay tiêu dùng được nới.

Các dự án có thể phục hồi khi có phương thức thanh toán phù hợp với những người có nhu cầu thực. Thế nhưng, mấu chốt quan trọng là các NHTM có thực sự giảm lãi suất đối với đối tượng khách hàng này hay không khi nguồn vốn cho vay ở lĩnh vực này vẫn là trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn của NH chủ yếu ngắn hạn.

Nếu mở ra cho vay với lãi suất cao người dân sẽ ngại vay vì đại bộ phận nguồn thu nhập của người dân chưa cải thiện đáng kể trước sức ép tăng giá thời gian qua. Theo ông Tuyển, đây là bài toán khó mà nút gỡ phải từ động thái hạ lãi suất của các NHTM.

Kích hoạt từ cơ chế

Thực ra việc mở lại van tín dụng BĐS là điều cấp thiết hiện tại, nhưng gốc “căn bệnh” trầm kha của thị trường BĐS xuất phát từ cầu của thị trường.

Kích cầu thị trường BĐS không chỉ từ NHTM mà còn phải từ Chính phủ và NHNN. Đề án 254 của Chính phủ cũng đã mở ra cơ chế Chính phủ, NHNN có thể mua lại một số dự án BĐS để dùng mục đích an sinh xã hội như làm nhà tái định cư, ký túc xá…

Chính phủ có thể không thể đủ sức, đủ ngân sách để mua tất cả các dự án, nhưng trong 10 dự án Chính phủ chỉ cần mua lại 3 dự án thì không chỉ khơi thông được đồng vốn tồn đọng của 3 dự án này mà sẽ có tác dụng kích hoạt thanh khoản cho các dự án còn lại, phục hồi tâm lý người mua, giới đầu tư BĐS có thể mạnh dạn đổ vốn vào thị trường BĐS.

Khi đó, việc NHNN mở van tín dụng của các NHTM cả với lĩnh vực cá nhân mua nhà để ở lẫn doanh nghiệp xây dựng dự án mới có ý nghĩa. Tuy nhiên, tất yếu phải có sự sàng lọc từ nhà đầu tư, người dân và sự thẩm định chặt chẽ của NH.

Chỉ có những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính, dự án phù hợp thị trường, túi tiền của người dân mới có thể được các NHTM bắt tay hỗ trợ để cùng phục hồi.

Như vậy, có thể thấy việc “phá băng” tín dụng BĐS cần nhiều giải pháp tổng thể, từ Chính phủ đến nhiều bộ, ngành khác nhau, chứ không chỉ đơn thuần trông chờ vào dòng vốn tín dụng của các NHTM.

Bởi lẽ, các nhà băng cũng là một đơn vị kinh doanh, cũng chịu áp lực an toàn hệ thống trước NHNN và sức ép hiệu quả kinh doanh trước cổ đông và nhà đầu tư.