Bối rối với biệt thự bỏ hoang

Biệt thự bỏ hoang tại Khu đô thị Mỹ Đình II, quận Từ Liêm, Hà Nội

Người kêu phải chấm dứt phát triển đô thị kiểu mì ăn liền - phân lô bán nền, kẻ bảo phải đánh thuế thật nặng để trị những đối tượng đầu cơ. Mới nghe thì thấy các giải pháp này đều có vẻ như khá kiên quyết, song bàn sâu hơn mới thấy chẳng những chúng không mới mà còn rất kém khả thi.

Nhiều phương án phạt

Kết quả kiểm tra tình hình sử dụng nhà ở tại 18 dự án khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội cho thấy, bên cạnh các dự án dân cư đã về ở đông đúc như Định Công, Trung Yên, Làng Quốc tế Thăng Long, Ciputra... còn nhiều dự án có tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt là các nhà ở loại biệt thự, nhà liền kề. Các dự án này chủ yếu nằm ở khu vực xa trung tâm hoặc hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được xây dựng đồng bộ.

Điều tra của Bộ Xây dựng chỉ rõ, trong khi căn hộ nhà chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%, thì tỷ lệ nhà ở liền kề đưa vào sử dụng đạt 80% và tỷ lệ nhà biệt thự đưa vào sử dụng mới đạt 58%. Điều này có nghĩa 42% số biệt thự hiện đang bị bỏ hoang. Từ khảo sát thực tế, Bộ Xây dựng chỉ rõ nguyên nhân dẫn tới tình trạng biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang là do cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở chưa hợp lý. Ở nhiều dự án, tỷ lệ nhà thấp tầng, biệt thự rất lớn, trong khi chung cư cao tầng quá ít. Nhà bỏ hoang tràn lan còn do hiện tượng đầu cơ, tích trữ tài sản rất phổ biến. Cùng với đó là sự thiếu kiểm tra hoặc không kiên quyết trong xử lý của cơ quan có trách nhiệm. Ngoài ra, phương thức triển khai đầu tư, kinh doanh các dự án phát triển nhà ở hiện nay còn nhiều bất cập, nhất là phương thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô.

Thực ra, chuyện cấm phân lô bán nền không mới. Khi Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ra đời vào tháng 10/2004, người ta đã từng áp dụng chính sách này. Tuy thế, liền sau đó, thị trường bất động sản cứ như bị ai “bóp cổ”, từ từ lịm dần, không ngóc đầu lên được nên rốt cuộc chính sách lại được nới ra, cho phép doanh nghiệp được phân lô bán nền như trước. Nay, trước đề xuất của Bộ Xây dựng về việc áp dụng lại chính sách này, nhiều doanh nghiệp hết sức lo lắng kịch bản cũ sẽ tái diễn.

Đồng ý với quan điểm “không thể để hàng triệu USD chết gí một chỗ”, song Phó Tổng giám đốc Sông Đà Thăng Long, ông Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, nếu cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản sẽ lại “căng” hơn. Ông Bùi Văn Việt, Giám đốc Công ty cổ phần Huy Hoàng Land cũng lo lắng, việc xóa phân lô bán nền sẽ làm cho thị trường dễ lâm vào cảnh “mất thăng bằng”. Các dự án đang triển khai sẽ đổ vỡ và doanh nghiệp sẽ phải gánh chịu hậu quả đầu tiên.

Đánh thuế thật nặng?

Liền sau đề xuất cấm phân lô bán nền của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính đã lên tiếng với 3 phương án tính thuế đối với “biệt thự bỏ hoang”.

Cụ thể, với phương án 1, Bộ Tài chính sẽ dự thảo, trình Chính phủ xin ý kiến Thường vụ Quốc hội ban hành một nghị định. Theo đó, sau khi xác định biệt thự nào bị bỏ hoang, không sử dụng thì thu thuế theo tỷ lệ tùy thuộc vào thời gian bị bỏ hoang. Ví dụ, sau 3 tháng thu 5% trên tổng giá trị biệt thự, sau 6 tháng thu 10%...

Ở phương án 2, ngày 01/01/2012, khi Luật Sử dụng đất phi nông nghiệp bắt đầu có hiệu lực, có thể căn cứ vào quy định đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% tổng giá trị.

Cuối cùng, căn cứ vào quy định xử lý vi phạm Luật Đất đai, người nào lấn chiếm đất đai, không sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích sẽ bị xử phạt hành chính. Chẳng hạn, nếu không đưa vào sử dụng trong 6 tháng thì bị phạt 20 - 30 triệu đồng, 6 tháng sau không dùng thì phạt tiếp đến khi hoàn thiện đưa vào sử dụng, cho thuê, cho mượn mới thôi.

Tương tự phân lô bán nền, kiến nghị áp thuế nặng để “đánh” giới đầu cơ đã có từ hàng chục năm trước. Gần đây nhất, khi Quốc hội thảo luận về Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhiều ĐBQH cũng lên tiếng yêu cầu đặt mức thuế suất thật cao để ngăn chặn những đối tượng đang ôm nhiều nhà đất để đầu cơ. Thế nhưng, khi được Quốc hội thông qua giữa năm 2010, các mức thuế suất lại không cao như kỳ vọng. Đặc biệt, Nhà nước cũng mới chỉ đánh thuế sử dụng đất chứ chưa “đụng” tới nhà. Ngay trước giờ sắc thuế này được thông qua, cũng đã có ý kiến cho rằng, chẳng mấy hy vọng dùng nó để chống đầu cơ. Một đại biểu Quốc hội nói thẳng: “Nếu đặt mục tiêu là ngăn chặn đầu cơ, luật này sẽ không thể đạt được yêu cầu như mong muốn. Đầu cơ đất nhà thường diễn ra ở những khu đất vàng, cho lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thuế chắc chắn không theo kịp. Các nước lân cận như Thái Lan, Nhật Bản cũng đặt ra mức thuế rất cao nhưng rút cục cũng không chống nổi đầu cơ”. Xem ra bài toán “biệt thự bỏ hoang” vẫn chưa có lời giải thỏa đáng.