Bộ mặt bất động sản Nhơn Trạch - Đồng Nai - Bài 2: Cơ hội nào trong năm 2021?

TS: Hơn 20 năm trước, tỉnh Đồng Nai quyết định phát triển huyện Nhơn Trạch thành một thị trường bất động sản sầm uất, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một "Đông Sài Gòn". Để thực hiện được kỳ vọng này, hàng loạt dự án lớn nhỏ ra đời dựa trên những tiềm năng về hạ tầng giao thông, khu công nghiệp… Thế nhưng tới nay thị trường này vẫn chưa đạt được kỳ vọng mà tỉnh đề ra. Nguyên nhân đến từ nhiều phía, trong đó nguyên nhân chính là việc giao thông phát triển quá chậm so với các dự án đô thị. Và giờ đây, cơ hội để thị trường hồi phục phát triển theo kỳ vọng của Đồng Nai lại một lần nữa trỗi dậy.

Đón những dự án mới

Bước vào Quý IV/2020, thị trường bất động sản Nhơn Trạch xuất hiện thêm những dự án mới. Điểm đặc biệt của thị trường lần này là không xuất hiện những làn sóng sốt ảo như những lần trước. Cụ thể, như dự án Phú Gia Residences do Phú Đông Group phát triển tại xã Phước Thiền, huyện Nhơn Trạch. Đây là dự án duy nhất nằm trung tâm huyện Nhơn Trạch, được xây dựng trên diện tích gần 5ha, đã hoàn thiện hạ tầng nội khu, công viên cây xanh và các tiện ích khác. Dự án có 262 sản phẩm gồm 6 căn biệt thự đơn lập, 24 căn biệt thự song lập, 85 căn nhà phố liền kề và 147 căn nhà phố kế vườn.

Hay như dự án DTA City nằm trên đường Nguyễn Văn Cừ, xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, được xây dựng quy hoạch với quy mô 47,3ha cho hạ tầng và tiện ích bao gồm: Quy hoạch đất phân lô nền 12ha, căn hộ thương mại 3,2ha, căn hộ Nhà ở xã hội 5,143ha, căn hộ tái định cư 4,9ha.

Dự án Tiến Lộc Garden với diện tích hơn 19,02ha nằm tại đường Nguyễn Ái Quốc, với các dòng sản phẩm đất nền, nhà phố.

Dự án Khu đô thị Sông Đà IDC, được triển khai xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 43,24ha, được quy hoạch thành các phân khu: Nhà ở biệt thự, liên kế; khu chung cư thương mại, dịch vụ; khu tái định cư, khu nhà ở xã hội….

Các dự án này có mức giá giao động từ 5 đến 20 triệu đồng/m2 với đất nền và từ 30 đến 60 triệu đồng/m2 với nhà phố, biệt thự xây dựng phần thô. Ngoài ra, theo báo cáo của DKRA Vietnam thì từ năm 2016 tới nay thị trường Nhơn Trạch luôn có biên độ tăng giá khá tốt với biên độ từ 15 đến 25%/năm.

Dự án Phú Gia Residences do Phú Đông Group phát triển tại xã Phước Thiền, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ảnh: G.H.

Bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, thị trường Nhơn Trạch thời gian qua đã bị hụt hẫng nhiều lần trước những thông tin về quy hoạch hạ tầng, cộng với thị trường xác lập mặt bằng giá mới khiến cho nhiều nhà đầu tư không còn cảm thấy mặn mà. Tuy nhiên, sau thông tin Thủ tướng giao UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện dự án cầu Cát Lái, một lần nữa đã dấy lên niềm hy vọng mới để Nhơn Trạch đột phá.

Theo bà Hương, thực tế thời gian qua, nhiều chuyên gia cũng đã chỉ ra "cánh cung" phát triển kinh tế ở phía Nam, từ khu vực Bến Lức (tỉnh Long An) vòng về Bình Dương, Đồng Nai và kết thúc ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong dải cánh cung này, Nhơn Trạch có lợi thế liền kề với khu Đông TP.HCM, nên rất thuận tiện trong việc phát triển công nghiệp - dịch vụ và bất động sản.

Song hạ tầng vẫn là mấu chốt khiến nhiều năm qua thị trường này liên tục xuất hiện những đợt nóng - lạnh, nhưng kết quả cuối cùng vẫn đang còn "ngủ yên", chưa hình thành được một đô thị sầm uất như kế hoạch đề ra.

Dựa trên nhu cầu phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cộng với sự nóng lòng khi chứng khiến sự "hoang hóa" của thành phố mới Nhơn Trạch chưa thành hình khiến lãnh đạo tỉnh Đồng Nai liên tục có nhiều buổi làm việc với lãnh đạo TP.HCM để bàn phương án xây dựng cầu Cát Lái sớm, tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp Long Thành, Nhơn Trạch ra cảng ở TP.HCM và ngược lại.

Trước đó, tỉnh Đồng Nai cũng đã chủ động làm việc với TP.HCM và Long An để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết cho dự án đường Vành đai 3 được đầu tư nhanh chóng. Theo đó, tuyến đường Vành đai 3 đoạn Nhơn Trạch - TP.HCM dài hơn 30km. Giai đoạn 1 sẽ xây dựng từ ngã tư quận Thủ Đức (TP.HCM) đến đường 25B tại trung tâm huyện Nhơn Trạch với chiều dài khoảng 17km.

Hiện, đã khởi công trước đoạn 1A từ đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến đường 25B. Tổng mức đầu tư trên 5.300 tỷ đồng, gồm 190 triệu USD (tương đương 4.180 tỷ đồng) vay từ Quỹ Hợp tác phát triển kinh tế Hàn Quốc (EDCF) và gần 1.150 tỷ đồng vốn đối ứng của Việt Nam, trong đó tiền của tỉnh chi trả cho giải phóng mặt bằng trên 470 tỷ đồng.

Song song đó, khi trình bày về hệ thống giao thông kết nối với sân bay Long Thành, Sở GTVT tỉnh Đồng Nai mới đây cũng đề nghị UBND tỉnh chấp thuận cho triển khai xây dựng tuyến đường 25C đoạn từ hương lộ 19 (huyện Nhơn Trạch) đến Quốc lộ 51 và đoạn từ các Khu công nghiệp Nhơn Trạch đến đường Vành đai 3 (TP.HCM).

Đặc biệt, Đồng Nai và TP.HCM cũng đang làm việc cùng nhau để hình thành phương án đầu tư tuyến đường sắt nhẹ kết nối từ Sân bay Tân Sơn Nhất đến Long Thành, có 2 nhà ga lớn đặt tại Thủ Thiêm và Nhơn Trạch được nhiều người kỳ vọng mang lại cho thị trường khu vực này một diện mạo mới. Đây chính là cơ hội mới cho thị trường bất động sản Nhơn Trạch phát triển năm 2021.

Cơ hội đến từ tầm nhìn quy hoạch

Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận lợi là tâm điểm tam giác TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu nên được quy hoạch thành đô thị loại II. Đầu năm 2020, Thủ tướng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Điều chỉnh quy hoạch đô thị mới Nhơn Trạch phù hợp với định hướng của quy hoạch vùng tỉnh Đồng Nai và quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM

Theo đó, phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ phạm vi hành chính huyện Nhơn Trạch, với tổng diện tích 41.078 ha. Dự báo dân số đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2025 đạt khoảng 26 đến 28 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 60 đến 65%; đến năm 2035 đạt khoảng 34 đến 36 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62 đến 70%.

Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực trong đó có 4 khu vực phát triển đô thị; 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng; 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn.

Trong đó, khu vực 1 là khu vực trung tâm, thuộc các xã Long Tân, Phú Thạnh, Phú Hội và Vĩnh Thanh. Tổng diện tích đất khoảng 2.509ha, trong đó đất xây dựng đô thị khoảng 1.453ha; tổng dân số khoảng 96.800 người. Đây là trung tâm hành chính - chính trị, văn hóa huyện Nhơn Trạch giai đoạn ngắn hạn. Phát triển đô thị gắn với chức năng chính là nhà ở, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh; ưu tiên xây dựng các khu nhà ở xã hội, các khu đô thị mới trên tuyến đường 25B, 25C, tạo không gian đô thị lõi làm hạt nhân phát triển đô thị Nhơn Trạch.

Về định hướng các khu, cụm công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng, sẽ lấp đầy Khu công nghiệp Nhơn Trạch, Khu công nghiệp Ông Kèo và cụm công nghiệp Phú Thạnh - Vinh Thanh với tổng diện tích 3.460 ha.

Xây dựng mới khu dịch vụ hậu cần cảng Phước An diện tích khoảng 375ha và hệ thống cảng dọc sông Nhà Bè với tổng diện tích khoảng 183ha.

Xây dựng các khu du lịch sinh thái với diện tích khoảng 1.175ha; hình thành các khu đô thị du lịch với diện tích 1.006ha tại Đại Phước, Long Tân. Phát triển dịch vụ du lịch và giải trí, nhà ở sinh thái mật độ thấp, duy trì hành lang xanh ven sông, kênh, rạch. Khai thác phát triển du lịch trên sông Đồng Nai, Nhà Bè, Đồng Tranh kết hợp với du lịch miệt vườn và tham quan rừng ngập mặn.

Quy hoạch bố trí sắp xếp, cải tạo các khu dân cư nông thôn theo định hướng quy hoạch nông thôn mới. Duy trì làng xóm mật độ thấp, nhà vườn truyền thống, phát triển mô hình nhà miệt vườn gắn với nông ngư nghiệp công nghệ cao, du lịch sinh thái và dịch vụ cảng. Bảo vệ sông, kênh, rạch và các hành lang thoát nước tự nhiên.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình số 23/TTr-BXD gửi Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ phạm vi hành chính huyện Nhơn Trạch với tổng diện tích 41.078ha. Bao gồm, phía Bắc giáp huyện Long Thành và sông Đồng Nai, bên kia sông là khu vực Cát Lái, cù lao 6 xã thuộc Quận 2 và Quận 9 - TP.HCM; phía Đông giáp huyện Long Thành và 1 phần khu vực Mỹ Xuân, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (qua sông Thị Vải); phía Tây giáp huyện Nhà Bè, TP.HCM (qua sông Nhà Bè); phía Nam giáp huyện Cần Giờ, TP.HCM (qua sông Đồng Tranh)…

Mục tiêu của việc điều chỉnh quy hoạch nhằm cụ thể hoá các định hướng của quy hoạch vùng tỉnh Đồng Nai, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai và quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM; khai thác và phát huy các tiềm năng, lợi thế nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mới, hội nhập với sự phát triển của vùng và khu vực, thúc đẩy quá trình đô thị hoá và tăng trưởng kinh tế.

Đồng thời, xây dựng và phát triển đô thị Nhơn Trạch đồng bộ về mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; tổ chức không gian và tạo lập hình ảnh đô thị mang bản sắc khu vực, đảm bảo phát triển bền vững, cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân… làm cơ sở để lập kế hoạch đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2020 cơ bản đạt tiêu chuẩn đô thị loại II, hướng đến trở thành đô thị loại I sau năm 2030.

Với tính chất là một trong những trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Đồng Nai; hỗ trợ các chức năng giáo dục – đào tạo, y tế, thương mại, dịch vụ hỗn hợp cho vùng TP.HCM; là đô thị Công nghiệp - Cảng, đô thị vệ tinh vùng TP.HCM; có vị trí quan trọng về giao thông vận tải, an ninh, quốc phòng của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đô thị Nhơn Trạch phát triển theo mô hình tập trung đơn cực; kết nối liên thông với khu vực đô thị Long Thành bằng tuyến đường 319 kéo dài và hành lang cảnh quan sông Đồng Nai.

Trung tâm hành chính, văn hóa, dịch vụ đô thị nằm trong khu vực trung tâm đô thị; các trung tâm dịch vụ cấp vùng nằm tại các cửa ngõ kết nối đô thị Nhơn Trạch với hệ thống hạ tầng quốc gia. Trong đó, không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực gồm có 4 khu vực phát triển đô thị; 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng; 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn… Từ đó, xây dựng không gian đô thị "xanh - hiện đại" và thân thiện với môi trường thiên nhiên.