Biến nguy thành cơ trong đại dịch: Cải tạo khách sạn thành nhà ở giá rẻ

Đó là lý do tại sao một số nhà phát triển bất động sản hiện đang hướng tới việc cải tạo khách sạn thành nhà ở, và ý tưởng này dường như là một bước đi rất phù hợp trong bối cảnh hiện tại.

Văn hóa ở nhà trong đại dịch đã ảnh hưởng nặng nề đến lĩnh vực khách sạn. Theo công ty xếp hạng Fitch Ratings, tỷ trọng của các khách sạn tại Mỹ phải vay thế chấp đã tăng lên hơn 18% vào tháng 12/2020 từ mức chưa đầy 2% một năm trước đó. Lĩnh vực khách sạn đang chịu thiệt hại nặng nề hơn cả bất động sản bán lẻ.

Nhưng điều này lại tạo cơ hội cho các nhà đầu tư như David Peters ở Minneapolis, một nhà đầu tư ở Minneapolis đang mua các khách sạn gặp khó khăn về tài chính với giá hời và chuyển đổi chúng thành các căn hộ có giá rẻ.

“Khách hàng có thể phải trả đến 120.000 đô la Mỹ để sở hữu một căn hộ ở Minneapolis. Trong khi đó, chúng ta có thể mua những khách sạn đang khó khăn với mức chỉ từ 30.000 đến 40.000 đô la Mỹ một đơn vị phòng, và bỏ thêm 10.000 đô la Mỹ để cải tạo phòng đó thành nhà ở”, Peters nói.

Các khách sạn có phòng hạng suite sẽ mất ít chi phí thấp cải tạo hơn vì chúng đã có sẵn nhà bếp. Phòng hạng tiêu chuẩn cũng không cần nhiều thay đổi. Trong khi đó, nhu cầu đối với căn hộ có giá phải chăng ngày càng tăng.

Peters nói: “Những gì chúng ta thấy khi đại dịch xảy ra là khách hàng có nhu cầu nhiều hơn về kiểu căn hộ siêu nhỏ với giá cả phải chăng”.

Peters mua một khách sạn ở ngoại ô Minneapolis ngay trước khi đại dịch xảy ra. Ông chuyển đổi nó thành các căn hộ nhỏ. Nhưng ông vẫn để lại một số phòng khách sạn để không phải xin giấy phép thay đổi quy hoạch.

“Khi chúng tôi mua khách sạn này, chúng chỉ đạt công suất rất thấp. Trong vòng một vài tháng sau, thậm chí khi còn chưa hoàn thành việc cải tạo, chúng tôi đã có thể thu hút khách mua nhà”, Peters nói.

Tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ đang rất nghiêm trọng. Theo công ty phần mềm quản lý bất động sản RealPage, 96% lượng nhà ở hạng C trên toàn nước Mỹ và 99% ở vùng Trung Tây đều đã có chủ sở hữu. Các căn hộ hạng A đắt đỏ hơn thì lại có nguồn cung dồi dào hơn.

“Chi phí cho việc xây dựng và đất đai dường như đã ngăn cản việc phát triển thêm nhà mới ở phân khúc hạng C, do không khả thi về mặt tài chính với các chủ đầu tư. Những căn nhà hạng C hiện có đều là những đơn vị nhà ở cũ, thường có giá thuê thấp hơn so với các dự án mới”, Greg Willett, trưởng nhóm chuyên gia kinh tế tại RealPage, cho biết.

Nguồn cung nhà ở hạng C đang giảm hơn nữa do các nhà đầu tư mua lại các toà nhà cũ và nâng cấp chúng để đạt giá thuê cao hơn. Mức giá chênh lệch trong tiền thuê hàng tháng giữa bất động sản hạng A và hạng C trung bình khoảng 600 đô la Mỹ.

Nhưng sự khác biệt này lại rất quan trọng đối với những người thuê nhà mong muốn có mức giá phải chăng hoặc trong một phạm vi ngân sách nhất định, vì không có nhiều căn hộ dành cho người thu nhập thấp.

Việc quy hoạch là khác nhau đối với khách sạn và chung cư, vì vậy đôi khi các giao dịch chuyển nhượng có thể phức tạp. Tuy nhiên, Peters nói nếu các nhà phát triển hợp tác chặt chẽ với các chính quyền địa phương, họ có thể hoàn thành thủ tục chuyển nhượng một cách suôn sẻ.

“Tôi nghĩ đây là cơ hội nhưng cũng là việc mang lại lợi ích cho cộng đồng. Bởi vì chính quyền chắc chắn cũng không muốn có những tòa nhà khách sạn với hàng trăm căn hộ trống rỗng”.

Peters có hai giao dịch bất động sản khác, một ở Minnesota và một ở Sioux Falls, Nam Dakota. Bất động sản ở Nam Dakota có giá trị khoảng 6 triệu đô la Mỹ vào năm 2017. Peters đang hy vọng mua nó với giá 3,2 triệu đô la Mỹ vì chủ sở hữu đang lâm vào cảnh nợ nần.

Ông nói rằng không khó để tìm nguồn vốn cho các dự án dạng này, vì các nhà đầu tư trong môi trường lãi suất thấp ngày nay đang tìm kiếm các bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao hơn.

“Chúng tôi có thể cung cấp cho những cư dân tiềm năng một căn nhà có giá tốt hơn và các nhà đầu tư một khoản lợi nhuận vững chắc. Vì vậy, tôi thực sự thấy rất nhiều người đang quan tâm đến hoạt động kinh doanh này”, Peters nói.