4 chiến lược giải quyết khủng hoảng thiếu nhà ở giá rẻ

Các thành phố tại các nước đang phát triển trên khắp châu Á đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nghiêm trọng về khả năng chi trả cho nhà ở. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã cao đến mức khiến hầu hết người dân thành thị khó hiện thực hóa ước mơ sở hữu một ngôi nhà. Khi các thành phố tiếp tục phát triển, ước mơ này ngày càng xa vời.

Hậu quả của cuộc khủng hoảng về nhà ở có thể vượt ra ngoài phạm vi hộ gia đình và cá nhân, gây tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Khi nhà ở trở nên rất đắt đỏ, người dân mất nhiều thời gian hơn để đi lại, khiến thành phố - một thị trường lao động hiệu quả - sẽ hoạt động kém hiệu quả hơn. Điều đó cũng có nghĩa là, các doanh nghiệp sẽ đầu tư vào bất động sản thay vì sản xuất, và các ngân hàng sẽ ưu tiên cho vay vốn với các công ty sở hữu danh mục bất động sản lớn thay vì có mô hình kinh doanh tốt. Hệ quả là, giá nhà ở cao khiến việc phân bổ lao động và nguồn vốn bị lệch lạc, làm suy yếu khả năng cạnh tranh của các thành phố.

Trong 3 thập kỷ qua, châu Á đã trải qua tốc độ đô thị hóa chưa từng có trong lịch sử loài người. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng đã khiến nhiều thành phố quá tải, đặc biệt là về nhà ở. Trong khi nhu cầu nhà ở tăng nhanh thì nguồn cung lại không đáp ứng kịp, khiến giá nhà đất tăng cao.

Theo nghiên cứu về giá nhà ở tại 211 thành phố thuộc 27 quốc gia đang phát triển ở châu Á của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình ở tất cả các thành phố là 15,8, nằm ngoài tầm với của rất nhiều gia đình. Ở các nước phát triển, tỷ lệ này chỉ vào khoảng 4. Một yếu tố đáng nói hơn là khả năng tiếp cận tài chính chính thức vẫn còn thấp ở nhiều nước châu Á khiến việc vay mua nhà rất đắt đỏ.

Để giải quyết cuộc khủng hoảng thiếu này, đầu tiên các chính phủ cần xây dựng hệ thống dữ liệu tốt hơn để phục vụ việc đưa ra các chính sách hiệu quả hơn. Dữ liệu về giá nhà ở hiếm khi được thu thập một cách có hệ thống ở các thành phố trong khu vực. Do đó, các nhà hoạch định chính sách gặp khó khăn trong việc đánh giá mức độ nghiêm trọng của vấn đề và tác động của các chính sách nhà ở hiện tại.

Một số chính phủ trong khu vực, bao gồm Malaysia và Philippines, đã nhận ra sự cần thiết của dữ liệu tốt hơn và đưa ra các chương pháp mới để thu thập thêm thông tin một cách có hệ thống về thị trường nhà đất. Các nguồn dữ liệu phong phú cũng đang trở nên sẵn có thông qua các công nghệ mới hơn, rẻ hơn để cải thiện sự hiểu biết về thị trường nhà ở và lao động.

Thứ hai, cần nới lỏng các hạn chế về nguồn cung để giảm giá nhà ở. Giá nhà ở cao vì nhu cầu tăng nhanh còn nguồn cung thì tăng trưởng chậm chạp. Một trong những lý do chính là các thành phố đã chậm cung cấp quỹ đất mới để phát triển nhà ở với chi phí thấp. Các quy định cứng nhắc về sử dụng đất và các vấn đề hành chính thường làm chậm quá trình này. Việc cung cấp quỹ đất mới sẽ là giải pháp tốt nhất để gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Ví dụ, tại Singapore, chính phủ cung cấp các lô đất với giá thấp hơn cho các nhà phát triển tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ cho tầng lớp trung lưu.

Thứ ba, cần phát triển hệ thống giao thông công cộng hiệu quả và giá cả phải chăng. Nghiên cứu gần đây ở Mỹ cho thấy hạ tầng giao thông tốt hơn có thể làm giảm đáng kể giá nhà đất. Một hệ thống giao thông nội đô hiệu quả và giá cả phải chăng cho phép mọi người di chuyển nhanh chóng trong thành phố và mở rộng khu vực sinh sống. Từ đó, làm giảm bớt nhu cầu sống ở các trung tâm đô thị cũng như nhu cầu về nhà ở tại đây. Có thể nói, việc nâng cấp hệ thống giao thông công cộng tại các thành phố không chỉ giảm bớt vấn đề tắc nghẽn nghiêm trọng mà còn giúp giảm giá nhà đất.

Cuối cùng, cần thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Trọng tâm của các chính sách nhà ở thường là nâng cao quyền sở hữu nhà. Mặc dù quyền sở hữu nhà mang lại những lợi thế nhất định, chẳng hạn như tích lũy tài sản vật chất, nhưng nó cũng tiềm ẩn những rủi ro như vay mượn quá mức và khả năng luân chuyển lao động thấp hơn. Thị trường cho thuê ở hầu hết các thành phố châu Á vẫn còn nhỏ, đặc biệt là đối với các nhóm thu nhập thấp. Do đó, chính phủ nên khuyến khích phát triển một thị trường cho thuê thịnh vượng, kết hợp lành mạnh giữa nhà cho thuê công và tư. Nguồn cung nhà cho thuê công cần được mở rộng và quản lý tốt hơn. Có thể khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân bằng cách cung cấp các ưu đãi tài chính, chẳng hạn như miễn thuế hoặc trợ cấp, để xây dựng nhà cho thuê.

Khi các thành phố ở châu Á tiếp tục phát triển, cần khẩn trương giải quyết cuộc khủng hoảng về giá nhà ở. Khả năng chi trả cho nhà ở có thể làm mất đi nhiều lợi ích mà quá trình đô thị hóa mang lại. Vì các thành phố là trung tâm của hoạt động kinh tế, nhà ở giá rẻ sẽ làm suy yếu khả năng cạnh tranh của toàn bộ nền kinh tế và sự phát triển bền vững.