Xây dựng nhiều hơn chưa chắc giá nhà đã rẻ hơn

Bài toán thương mại

Từ Sydney đến San Francisco, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang ảnh hưởng đến người dân trên khắp thế giới.

Thế hệ trẻ không đủ khả năng sở hữu nhà bị mắc kẹt trong một thị trường cho thuê đầy bấp bênh, trong khi sự hỗ trợ của chính phủ đối với nhà ở xã hội và hỗ trợ thu nhập ngày càng giảm đã đẩy những người thuê nhà có thu nhập thấp đến tình trạng vô gia cư.

Ngày càng có nhiều người cho rằng những vấn đề này có thể được giải quyết dễ dàng bằng cách xây dựng thêm những ngôi nhà mới. Họ cho rằng, nhà ở đắt hơn vì không có đủ nguồn cung mới. Họ lập luận rằng việc lập quy hoạch và quy định sử dụng đất đã hạn chế việc xây dựng nhà mới, gây ra sự chậm trễ tốn kém và không chắc chắn cho quá trình phát triển dự án.

Những người khác lại không cho rằng nguồn cung là lý do duy nhất. Các yếu tố từ phía cầu như lãi suất thấp, tín dụng dồi dào hoặc các ưu đãi đầu tư của chính phủ đã kích thích thị trường.

Tuy nhiên, quy định về sử dụng đất có thể không phải là rào cản chính đối với việc phát triển nhà ở mới. Các rào cản pháp lý khó có thể giải thích cho sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở mới nếu có nhiều giấy phép phát triển nhà ở được phê duyệt hơn, nhưng lại có ít dự án được khởi công hoặc hoàn thành hơn. Thay vào đó, các điều kiện thị trường, chẳng hạn như chi phí và khả năng tài chính, hoặc các vấn đề về lao động và vật liệu sẽ khiến các nhà phát triển giảm hoạt động.

Hơn nữa, vì các nhà phát triển nhà ở thương mại cần thu lợi nhuận nên họ tính toán thời gian mở bán các bất động sản mới để tối ưu hóa dòng vốn, thay vì hạ giá bán.

Ở khía cạnh khác, ngay cả việc xây dựng nhà ở cao cấp cũng sẽ cải thiện khả năng chi trả trên toàn thị trường. Điều này là do những người có thu nhập cao hơn sẽ chuyển đến chỗ ở chất lượng tốt hơn, giải phóng các căn hộ ở phân khúc thấp hơn. Tuy nhiên, nếu những người giàu có mua căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê, hoặc các dự án nhà mới không nằm tại những địa phương có nhu cầu lớn nhất, thì khả năng chi trả khó có thể tốt lên.

Nguồn cung mới sẽ chỉ có mức giá vừa phải nếu nó vừa rẻ hơn so với các bất động sản khác trên thị trường, vừa là sự thay thế phù hợp cho các hộ gia đình muốn tái định cư. Ví dụ, các căn hộ mới ở ngoại ô thành phố sẽ không ảnh hưởng đến giá nhà ở các vùng ngoại ô vòng trong, nơi dễ tiếp cận hơn với các cơ hội việc làm.

Giải pháp chính sách

Dòng tiền và chính sách hỗ trợ từ chính phủ là cần thiết để điều chỉnh nhà ở về mức giá phải chăng và thích hợp cho những người có thu nhập thấp.

Chi phí tối thiểu để phát triển nhà ở bao gồm chi phí xây dựng, đất đai và lợi nhuận cần thiết. Chính phủ có thể tài trợ cho phần chênh lệch giữa chi phí vốn xây dựng và số tiền mà các nhóm khách hàng mục tiêu (người thu nhập thấp) có thể chi trả. Họ cũng có thể sử dụng các đòn bẩy trong việc lập quy hoạch để đảm bảo các dự án nhà mới có tỷ lệ nhà giá rẻ nhất định. Điều này đã được Mỹ và Anh áp dụng trong quy hoạch phân vùng.

Bằng cách trợ cấp để phát triển nhà ở giá rẻ và hỗ trợ các nhà phát triển trong phân khúc này tiếp cận đất đai hoặc hợp tác với các nhà cung cấp tư nhân khác, chính phủ sẽ thúc đẩy nguồn cung tổng thể ngay cả khi điều kiện thị trường yếu hơn.

Với mảng cho thuê, chính phủ có thể điều chỉnh các nhà cung cấp dịch vụ để đảm bảo người thuê nhà không bị trục xuất một cách bất công, tăng tiền thuê nhà đột ngột, hay ở trong những căn nhà không đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng.