BĐS sẽ tìm cách hút tiền từ chứng khoán

Nhà báo Vũ Phong: Một trong những đặc điểm của BĐS Việt Nam là sự lệ thuộc rất lớn vào tín dụng ngân hàng. Thưa ông Kiêm, là một chuyên gia kinh tế tài chính, xin ông phân tích những bất lợi của thị trường BĐS khi quá phụ thuộc vào ngân hàng.

Ông Cao Sĩ Kiêm: Khi phụ thuộc vào nhiều vốn ngân hàng mà ngân hàng thắt chặt thì trước mắt là khó khăn rồi. Thứ hai, nếu bình thường anh phụ thuộc vào nhiều vốn ngân hàng thì ngân hàng có rất nhiều những điều kiện để ràng buộc mà anh không chủ động được.

Nhưng mình thì thành lập có độ 10% vốn, 90% trông vào ngân hàng, kể cả dài hạn và ngắn hạn, kể cả vốn cố định và vốn lưu động. Khi ngân hàng thắt chặt hoặc không huy động được hoặc có một điều chỉnh chính sách thì BĐS bị phụ thuộc hoàn toàn vào nó.

Mà nói thực, nhất là trong lúc lạm phát và lãi suất cao thì ngân hàng họ chia hết lợi nhuận. Họ vay cao thì họ phải cho vay cao, họ phải trả xã hội, trả người dân.

Cho nên thị trường bất động sản lại càng phải có vốn cũng như chủ đầu tư phải có vốn dài hạn hoặc phải huy động vốn dài hạn. Ngoài phần vay dài hạn ngân hàng ra, phải tham gia thị trường cổ phiếu trái phiếu thị trường chứng khoán để huy động.

Thí dụ anh phát hành dự án này, anh vay cổ phiếu 10 năm thì sẽ trả trong 10 năm. Ngân hàng thì huy động được bao nhiêu mới cho vay bằng ấy. Họ cho vay là do phần huy động được, huy động 3 năm thì cho vay 3 năm mặc dù công trình 10 năm. Khi đó làm sao anh chủ động được?

Cho nên ngoài phần anh phải có vốn tự lực tự có, cái thứ hai anh phải nâng trình độ để tham gia thị trường vốn kể cả thị trường tiền tệ - tức là thị trường tín dụng hay thị trường vốn - thị trường chứng khoán cổ phiếu trái phiếu.

Khi tham gia thị trường, được phát hành cổ phiếu, trái phiếu thì anh sẽ chịu trách nhiệm trước xã hội và chủ động vay, lãi suất bao nhiêu, giá cổ phiếu bao nhiêu.

Nhà báo Vũ Phong: Thưa ông Minh, có một nguồn vốn bên cạnh nguồn vốn ngân hàng là nguồn vốn huy động từ các nhà đầu tư. Lúc thị trường ngon lành thì nguồn vồn này vào rất đều nhưng hiện nay thì lạm phát cao, người dân cũng đang nhìn ngó xem thị trường đang đi về đâu. Không rõ là thời điểm này thì việc huy động vốn của các dự án từ nhà đầu tư có khó khăn không?

Ông Nguyễn Văn Minh: Ở đây phải đặt lại một cái vấn đề, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì các chủ đầu tư để đầu tư kinh doanh về lĩnh vực bất động sản thì anh chỉ có yêu cầu tối đa chỉ có 20% vốn sở hữu. Việc này theo quy định của pháp luật là không sai.

Có rất nhiều doanh nghiệp tận dụng những quy định này. Trong khi đó chưa đầu tư được những căn cơ cho mình một cái bộ máy chuyên nghiệp, một đội ngũ tốt, đặc biệt phải có một chiến lược dài hạn và trung hạn. Chiến lược ở đây bao gồm: Tổng lực là nguồn nhân lực, tài chính, tất cả những điều kiện cần và đủ để có thể triển khai được. Thực sự DN của ta đang đứng trước những thử thách lớn.

Trước đây khi luật kinh doanh bất động sản chưa quy định rõ ràng thì cũng có rất nhiều chủ đầu tư huy động được những nguồn vốn nhàn rỗi từ các chủ đầu tư và từ xã hội chứ không phải là huy động từ ngân hàng.

Ở đây, đầu tiên phải xuất phát từ nhu cầu đã.

Điều thứ hai, đó là thị trường năng động, hấp dẫn. Thực ra thị trường bất động sản vẫn đang là tiềm năng vì cầu vẫn lớn mà cung thì đang hạn chế. Vì nguồn cung hiện nay của chúng ta đang có rất nhiều thứ bị khó khăn, như vậy thị trường vẫn đang rất tiềm năng.

Nhưng tại sao lại như vậy? Nhiều người bảo rằng đây là do chính sách nhà nước, nhưng không phải, chính sách nhà nước chỉ để làm rõ ràng và minh bạch hơn, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cạnh tranh một cách lành mạnh hơn. Theo tôi phải để bản thân mỗi doanh nghiệp tự mình xây dựng được đường đi và chiến lược của mình, xây dựng mình thành một thương hiệu thì lúc đó khách mới hay vào.

Và ở đây chúng tôi, với hơn 1.200 hội viên, có thể khẳng định chúng tôi có đến 1/3 đang hoạt động ở lĩnh vực dịch vụ, ở môi trường thứ cấp, còn lại 2/3 là các nhà đầu tư.

Chúng tôi đều lắng nghe tất cả các phản ánh và thấy rằng kênh vốn huy động bây giờ rất khó khăn.

Mặc dù đầu năm 2011, Chính phủ có những biện pháp thắt chặt để có thể quản lý tốt hơn nữa thị trường ngoại tệ, thị trường vàng, và trong lúc thị trường chứng khoán cũng không có gì là sáng sủa, nhưng tại sao thị trường bất động sản cũng đang không thể hút được nguồn vốn của nguồn lực xã hội vào đây?

Phải đặt vấn đề là không phải xã hội không có tiền. Tiền nhàn rỗi của dân theo đánh giá của một số chuyên gia nước ngoài thì là trên dưới 20 tỷ USD. Ở đây quan trọng là chúng ta thiếu công cụ, điều nữa là bản thân các doanh nghiệp chưa xây dựng được niềm tin ở trong dân, tôi đầu tư cho anh nhưng chắc gì tôi đã giữ được đồng tiền.

Điều đó phải có sự kết hợp nhuần nhuyễn giữa các công cụ, ở đây là các công cụ về mặt pháp lý nhà nước ta vẫn đang thiếu. Tôi nhớ năm 2007, Thủ tướng chính phủ đã ký Quyết định 105, giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì kết hợp với Bộ Tài chính và các Bộ chức năng để nghiên cứu, đề xuất xây dựng các quỹ phát triển nhà ở. Từ đó đến nay chỉ có Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã thành lập được quỹ đó, nhưng thực ra cái quỹ đó hoạt động theo mô hình nào, như thế nào thì hai thành phố vẫn đang cứ phải ngồi im chờ đợi.

Thứ hai, Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, nhưng đó cũng chỉ là những đề xuất. Nhưng cũng có một tín hiệu vui là luật chứng khoán chúng ta vừa sửa đổi và có hiệu lực từ 1/1/2012 có mở ra một kênh huy động tài chính thông qua thị trường chứng khoán cho lĩnh vực đầu tư bất động sản và các quỹ đầu tư có quyền được đầu tư đến 90% trong lĩnh vực này. Và tôi nghĩ rằng trong thời gian tới, đây là công cụ cốt lõi có thể để cho thị trường bất động sản nghiên cứu những mô hình mới để huy động được các nguồn vốn dài hạn ngoài các nguồn vốn tín dụng.

Một vấn đề nữa, ở thị trường này, theo quy định của Nghị định 71, anh phải có ít nhất 20% vốn để anh có thể làm được thủ tục đầu tư, rồi sau đó có thể huy động 20%. Ngoài chi phí đền bù thì anh có thể dùng để đầu tư một phần vào hạ tầng kĩ thuật để có thể đưa bất động sản này vào khai thác mua bán theo luật.

Như thế nếu như anh xây dựng được một chiến lược kinh doanh tốt thì về cơ bản anh sẽ gỡ được khó khăn về nguồn vốn. Nhưng dứt khoát, với bất động sản, không phải là ngày hôm nay mua thì ngày mai nó ra sản phẩm, mà phải là 3 năm, 5 năm, thậm chí là 10 năm. Lúc đó doanh nghiệp hãy tự cứu lấy mình trước, phải tự xây dựng chiến lược, nguồn lực cho mình thật tốt. Lúc đó tôi nghĩ rằng thị trường nãy sẽ được tháo gỡ cơ bản. Bởi chính những người trong cuộc mới là những người gỡ được khó khăn.

Ba mô hình mới cho tài chính BĐS

Nhà báo Vũ Phong: Nói gì thì nói, đúng là những người trong cuộc mới tháo gỡ được khó khăn. Và theo như ông Kiêm và ông Minh nói thì phải hướng đến căn cơ và dài hạn. Với những sự đề xuất vừa rồi của Bộ Xây dựng được ông Kiêm cho là sự cấp cứu tạm thời để chúng ta vượt lên thì con đường dài hạn mà Bộ tiến tới là gì?

Ông Vũ Xuân Thiện: Trước mắt thị trường bất động sản vẫn phải phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Chính vì thế các chính sách tài chính tiền tệ thời gian tới, đặc biệt là trong các ngân hàng phải rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra những bong bóng thị trường, tức là không tạo ra những bất thường trên thị trường. Nhưng đồng thời cũng không thắt chặt để gây ra những đổ vỡ thị trường.

Vừa rồi chúng ta nói là chúng ta thắt chặt tín dụng chứ không phải không đầu tư vào bất động sản. Chính vì thế hiện tại tổng dư nợ tín dụng của thị trường bất động sản là trên dưới 10% tổng dư nợ của ngân hàng, nên cũng không thể nói không có mà chỉ là thắt chặt thôi.

Thắt những chỗ nào cần thắt, mở chỗ nào cần mở và giữ chỗ nào cần giữ, thì đó là cái linh hoạt. Nếu linh hoạt như vậy thì thị trường bất động sản cũng không đến nỗi, không có vốn để dẫn đến đổ vỡ.

Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng để đầu tư bất động sản ngoài vốn nội lực của người dân thì vẫn không ổn định và sẽ rất khó khăn. Đặc biệt là không chủ động. Chính vì thế nên Bộ Xây dựng đã có những đề xuất như ông Minh nói là sớm thành lập quỹ tiết kiệm về nhà ở, quỹ này sẽ tạo điều kiện cho người lao động, đặc biệt những người nghèo có điều kiện mua nhà và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có vốn để đầu tư.

Về phía Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng đề án này. Tôi hy vọng trong năm nay đề án này sẽ được xây dựng xong, hiện tại đã có đề cương, và đang nghiên cứu cố gắng để đưa ra đề án quỹ tiết kiệm nhà ở một cách sớm nhất.

Thứ hai cũng phải nghiên cứu để thành lập quỹ tín thác bất động sản, đây mới là nguồn lớn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản được tham gia và hưởng lợi từ quỹ này.

Thứ ba, phải thành lập cơ quan tái thế chấp tài sản bất động sản. Ở nước ngoài có cơ quan này rồi nhưng ở Việt nam thì nghe từ "tái thế chấp " vẫn còn mới. Hiện tại về phía Bộ xây dựng đang nghiên cứu ba mô hình cụ thể như thế. Nếu chỉ cần một hay hai mô hình hoạt động thành công thì nguồn vồn cho thị trường bất động sản sẽ tốt hơn rất nhiều bởi vì lúc đó chúng ta huy động được toàn bộ những nguồn vốn nhàn rỗi nằm trong dân, trong doanh nghiệp và tất cả mọi ngõ ngách mà hiện tại chúng ta chưa khơi ra được.

Theo như ông Minh nói chúng ta chưa xây dựng được đủ niềm tin vào thị trường bất động sản để dân có thể "ném" tiền vào để mà hi vọng mình sẽ được hưởng lợi từ thị trường. Khi nào xây dựng được niềm tin đó thì chắc chăn nguồn vốn sẽ tập trung rất nhiều ở thị trường bất động sản.

Ở phần tiếp theo của bàn tròn trực tuyến, các vị khách mời sẽ phân tích về xây dựng niềm tin của người dân đối với thị trường để thu hút tiền nhàn rỗi trong xã hội vào BĐS. Mời độc giả đón đọc kỳ cuối cùng vào ngày mai.