“Theo Savills ghi nhận, có lực mua khác từ một số tổ chức có nguồn vốn dồi dào, đứng ra mua 1 block hoặc mua nhiều sàn trong một dự án với tính chất mua để bán lại ra thị trường trong thời gian tới.” CafeLand đã có cuộc trao đổi với Ông Trương An Dương – Trưởng bộ phận nghiên cứu Tp.HCM của Công ty Savills Việt Nam.
 Ông Trương An Dương - Trưởng bộ phận nghiên cứu Tp.HCM của Công ty Savills Việt Nam. Ảnh: Minh Nguyệt |
Thị trường bất động sản quý 1/2011 chịu ảnh hưởng rất lớn từ việc điều chỉnh chính sách vĩ mô, lãi suất và việc thắt chặt tín dụng. Trong đó, việc xếp bất động sản vào ngành phi sản xuất cũng gây tác động không nhỏ. Thời gian vừa qua, lãi suất trên thị trường rất cao, điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến người mua cuối cùng trên thị trường.
Theo thống kê của Savills, nhìn chung thị trường bất động sản quý 1/2011 không mấy khả quan trừ phân khúc khách sạn. Theo đó, có 3 nguyên nhân tác động đến phân khúc này: Thứ nhất, do quý 1/2011 rơi vào mùa cao điểm du lịch. Thứ hai là do lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng ngày càng tăng. Thứ ba là do nhu cầu tổ chức hội nghị, hội thảo tăng cao vào khoảng thời điểm tháng 1- 2.
Ngược với phân khúc khách sạn, phân khúc căn hộ không thay đổi gì nhiều so với quý 4/2010. Tuy nhiên, chúng ta cần chú ý rằng “Ai mua căn hộ trong quý này?”. Theo Savills ghi nhận có lực mua khác từ một số tổ chức có nguồn vốn dồi dào đứng ra mua 1 block hoặc mua nhiều sàn trong một dự án với tính chất là mua để bán lại ra thị trường trong thời gian tới. Chính hành động cho thấy sự “hấp thụ” thực của thị trường là rất ít do tác động của lãi suất. Do vậy trong thời gian sắp tới sẽ có sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang phát triển dự án căn hộ vì nguồn cầu trên thị trường tăng cao.
Còn phân khúc văn phòng thì sao thưa ông?
Do nền kinh tế khó khăn, số lượng công ty mới thành lập còn hạn chế. Đặc biệt, nguồn vốn từ FPI đầu tư vào Việt Nam vẫn chưa nhiều đã tác động nguồn cầu trên phân khúc này. Vì vậy lượng cầu từ các công ty mới mở sẽ rất ít. Tuy nhiên, vẫn còn một nguồn cầu khác chủ yếu là công ty trong nước có nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất và nhu cầu thuê văn phòng từ các ngân hàng.
Mặc dù, có một lượng cầu nhất định nhưng phân khúc văn phòng thuê vẫn “thừa cung” với khoảng 70.000m2 diện tích sàn. Chính việc nguồn cung “khủng” như vậy đã tác động đến giá thuê. Hầu như tất cả các phân hạng đều có sự giảm giá. Đặc biệt, có sự giảm giá mạnh ở các khu vực xa trung tâm hơn.
Trong báo cáo của Savills, tại Tp.HCM giá biệt thự/nhà phố ở thị trường sơ cấp giảm từ 7%, giảm 5% thị trường thứ cấp so với quý IV/2010. Theo ông, nguyên nhân giảm giá là do đâu?
Trong quý 1/2011, thị trường sơ cấp và thứ cấp biệt thự và nhà liên kế Tp.HCM đón nhận thêm khoảng 3.000 căn. Trong đó có 10 dự án thuộc thị trường sơ cấp, cung cấp 900 căn, tăng 15% so với quý trước. Đối với thị trường thứ cấp, hiện có khoảng 2.100 căn thuộc 35 dự án, trong đó biệt thự chiếm 80%. So với quý 4/2010, mức giá trung bình cho mỗi căn biệt thự/ nhà liên kế giảm từ 7% trên thị trường sơ cấp và giảm 5% trên tại thị trường thứ cấp. Nguyên nhân chủ yếu là do sự biến động tỷ giá đã tác động giá phân khúc này trên thị trường. Tuy nhiên, nhìn chung loại hình bất động sản gắn liền với đất này vẫn không có sự giảm giá mạnh. Riêng một số khu vực như quận 2, quận 9 có mức giá cao hơn do ăn theo cơ sở hạ tầng.
Trước những diễn biến thị trường của quý 1, thị trường quý 2 sẽ như thế nào, thưa ông?
Bất động sản là một thị trường cần có nhiều thời gian để thay đổi. Theo tôi, thị trường quý 2 sẽ không thay đổi nhiều so với quý 1, không chỉ riêng quý 2 mà cả năm thị trường vẫn sẽ tiếp tục chịu nhiều ảnh hưởng từ tác động chính sách vĩ mô.
Trước những tác động từ chính sách vĩ mô, nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản trong lúc này là luồng vốn tín dụng từ các Ngân hàng nước ngoài. Ông có nhận xét gì về sự “trông chờ” này?
Hiện tại, chính sách Việt Nam chưa chấp nhận việc các Ngân hàng nước ngoài nhận thế chấp bằng bất động sản. Bởi nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến việc sở hữu bất động sản trong tương lai. Trên thực tế, người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam cũng rất hạn chế và có thời hạn. Do đó, khoảng thời gian “trông chờ” vào luồng vốn này là khá dài. Hiện trên thị trường vẫn có nhiều hình thức đầu tư từ nguồn vốn nước ngoài dưới dạng “quỹ đầu tư” gián tiếp. Tuy nhiên, quỹ đầu tư dạng này chỉ có thể đầu tư trong khoảng thời gian nhất định và do tính linh hoạt cao nên dễ dàng rút khỏi nếu thị trường thiếu ổn định. Vì vậy, luồng vốn tín dụng cả trong và ngoài nước vẫn còn khá hạn chế từ nay cho tới cuối năm.
Ông có chia sẻ gì với các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trong thời kỳ khó khăn này?
Theo tôi, đối với các doanh nghiệp có hạng mục dự án chuẩn bị phát triển thì nên chú trọng việc xác định đầu tư ở dạng phân khúc nào cho phù hợp với xu hướng thị trường. Riêng các doanh nghiệp đang triển khai thực hiện dự án, bên cạnh việc nhanh chóng hoàn thành tiến độ đúng theo cam kết thì việc chứng minh được năng lực tài chính cũng không kém phần quan trọng. Bởi trong lúc này, nguồn cung trên thị trường khá dồi dào, người mua sẽ kỹ càng hơn trong việc lựa chọn dự án. Đối với phân khúc văn phòng, chủ đầu tư cần có những chiến lược linh hoạt hơn để chia sẻ gánh nặng với người thuê bằng cách giảm giá hoặc gia tăng dịch vụ.
Xin cảm ơn ông! tag: thi truong bds, bds savills,ong truong an vuong savills
M.Nguyệt - Đăng Thy
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Chia sẻ bài viết
Góp ý
