BĐS: Kênh đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay

Rào cản đan xen

Chưa bao giờ thị trường BĐS lại có nhiều chính sách tác động đan xen như hiện nay. Theo thống kê sơ bộ, có ít nhất ba chính sách liên quan đến tài chính, thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh đang làm cho các ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng dè dặt khi đầu tư vào bất động sản.

Các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất vẫn chưa hết "choáng váng" với nghị định 69/CP về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án nhà ở, thì mới đây, lại thêm dự thảo thông tư hướng dẫn nghị định 71/CP về quy định chi tiết và hướng dẫn luật Nhà ở (đang được bộ Xây dựng lấy ý kiến). Như vậy, cùng với tác động của Nghị định 69 và Nghị định 71 với các ràng buộc trong quá trình góp vốn, về ngắn hạn, thị trường BĐS chắc chắn sẽ chứng kiến một đợt biến động lớn.

Bên cạnh đó, Thông tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/10 sẽ khiến các Ngân hàng thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS. Thông tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%.

Trước thực trạng trên, các ngân hàng không những khó có thể mở rộng cho vay đối với khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS mà thậm chí còn phải “co” dần với mảng cho vay này nói chung, trong đó có cả cho vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp. Bởi theo các nhà ngân hàng, quy định nâng tỷ lệ an toàn cũng đồng nghĩa với việc phải kiểm soát hiệu quả sử dụng vốn.

Về phía khách hàng, đối với khách vay tiền để mua căn hộ, nhà hoặc đất, ngân hàng cũng khó có thể theo sát được là mua để ở hay cho thuê, kinh doanh. Thực tế, các khoản nợ xấu của ngân hàng trong những năm qua chủ yếu rơi vào tín dụng BĐS, nên không ít nhà băng đã chấp nhận hy sinh tăng trưởng dư nợ ở loại hình tín dụng này, đồng thời chỉ tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ, nhà, đất trả góp để giảm thiểu tối đa rủi ro nợ khó đòi.

Lý giải cho chính sách này, nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay vì cho các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn và sự ổn định vững chắc của hệ thống Ngân hàng.

… vẫn có “sóng ngầm”

Theo đại diện Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các quy định mới có thể giúp thị trường minh bạch và được quản lí chặt chẽ hơn, mặc dù có nhiều rào cản nhưng đầu tư vào bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay.

Vị đại diện này còn khẳng định: “Trong thời gian gần đây thị trường bất động sản có vẻ “ảm đạm”, tuy nhiên đấy chỉ là bề nổi còn thực chất thị trường luôn có “sóng ngầm” và xu hướng đầu tư vào bất động sản cũng không hề giảm”.

Các chuyên gia bất động sản cũng dự báo, từ giữa năm 2011, thị trường sẽ lại "tan băng". Vì vậy, bên cạnh việc đầu tư trực tiếp của các tổ chức đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam vẫn khá sôi động với sự tham gia gián tiếp của các tập đoàn tài chính.

Ngoài ra, theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, đến năm 2020, tổng diện tích nhà ở cần có trên toàn quốc là trên 2 tỷ m2. Trung bình mỗi năm phải xây dựng mới thêm 100 triệu m2 nhà ở. Nhu cầu vẫn tiếp tục tăng chính là cơ hội tốt để phát triển thị trường BĐS, do đó, thị trường này sẽ ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Còn theo đánh giá của Indochina Land, thị trường nhà ở của Việt Nam nằm trong danh sách top 10 những địa điểm và ngành đầu tư được ưa chuộng ở châu Á đối với các nhà đầu tư, theo tài liệu khảo sát “ Ý định đầu tư 2010” thực hiện bởi Hiệp hội Các nhà đầu tư châu Á về các nguồn bất động sản không niêm yết (ANREV). Cuộc điều tra cho thấy, việc đầu tư thị trường bất động sản của Việt Nam là một kênh hấp dẫn và là xu hướng cho tương lai.

Theo báo cáo của nhóm nghiên cứu Vietnam Report, trong số gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội, số người mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư chiếm tỷ lệ 61,9%, chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Có đến 47,7% trong số 61,9% NĐT mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư là dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời và có 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn, cho thuê. Cũng theo nghiên cứu này, nguồn vốn chủ yếu các NĐT sử dụng là vốn tự có (chiếm 44%), tiếp đến là vốn vay từ bạn bè, người thân (35%) và chỉ có 20% NĐT cho rằng sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng.