BĐS công nghiệp còn chịu bao cấp quá mạnh

Phân khúc hấp dẫn nhất 2019

Tại diễn đàn về bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2019 diễn ra tại Hà Nội sáng 23/4, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá bất động sản công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019.

Sự hấp dẫn này, theo ông Nam, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, trong đó có thể kể đến là sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài.

TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghiệp 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020 sẽ làm tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp tăng gấp đôi.

Ngoài ra, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử cũng đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Trong khi đó, Việt Nam lại đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Tổng vốn FDI cam kết năm 2018 đạt gần 35,46 tỉ USD, nguồn vốn đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế đạt trên 8,3 tỉ USD.

“Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững. Trong khi đó nguồn cung bất động sản công nghiệp lại chưa đáp ứng được nhu cầu”, ông Cung cho hay.

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp vẫn còn không ít khó khăn liên quan đến chính sách đất đai và nguồn vốn.

Ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch – Đầu tư), cho biết đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95.000 ha. Trong đó, 251 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đi vào hoạt động đạt khoảng 74%.

Về thu hút đầu tư vào khu công nghiệp, tính đến cuối năm 2018, cả nước có 8.060 dự án FDI (127 tỉ USD), vốn đầu tư thực hiện khoảng 73,7%. Bên cạnh các dự án FDI, cả nước có 7.311 dự án đầu tư trong nước (834.000 tỉ đồng), vốn thực hiện đạt khoảng 50%.

Tổng doanh thu của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đạt khoảng 200 tỉ USD; kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 128 tỉ USD (chiếm tỉ trọng 52% kim ngạch xuất khẩu của cả nước). Các khu công nghiệp đóng góp vào ngân sách nhà nước hơn khoảng 86.000 tỉ đồng, tạo việc làm cho 3,3 triệu lao động.

Với những con số ấn tượng trên, Việt Nam đã và đang là điểm đến hấp dẫn của đầu tư công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á, trở thành trung tâm công nghiệp mới nổi của khu vực.

Nhiều thách thức

Bên cạnh những mặt thuận lợi và cơ hội, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng có không ít những khó khăn liên quan đến chính sách đất đai, vốn, hạ tầng cơ sở…

Theo ông Trung, thực trạng xây dựng và phát triển khu công nghiệp đang vấp phải một số hạn chế, vướng mắc nhất định.

Cụ thể như công tác bảo vệ môi trường khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra; vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn; chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp.

Ông Trung cho rằng, thị trường khu công nghiệp Việt Nam còn non trẻ, đang trong giai đoạn khởi đầu; hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Đóng góp của khu công nghiệp, khu kinh tế vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng.

Nhiều khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh… tỷ lệ này dưới 30%. Nguyên nhân chủ yếu là do vị trí của các khu công nghiệp này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, giá cho thuê đất quá cao.

GS. Võ cho rằng, có quá nhiều thứ cần phải quan tâm khi bàn đến bất động sản công nghiệp, từ chính sách đất đai, chính sách hỗ trợ đến các vấn đề an sinh xã hội cho công nhân.

“Hiện nay, bất động sản công nghiệp là cơ hội lớn nhưng chi phí vốn dường như khó khăn nhất nên cũng cần điều chỉnh chính sách cho phù hợp”, ông Võ phát biểu.

Hiện nay, bất động sản công nghiệp vẫn chịu sự bao cấp quá mạnh.

Ông Võ cho biết, hiện nay, bất động sản công nghiệp vẫn đang là phân khúc còn chịu sự bao cấp quá mạnh, tức là Thủ tướng quyết định mới được làm, muốn làm cụm công nghiệp thì phải xin phép chủ tịch tỉnh, khiến phân khúc này thiếu tính gắn kết với thị trường. Ông đề nghị cần phải phá bỏ việc xin phép này, để thực hiện chỉ cần làm đúng theo quy hoạch.

TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài, nhận định Việt Nam đã từng được xếp hạng là một trong những nước có nhiều cơ hội đầu tư, nhưng chúng ta có tiếp nhận cơ hội hay không?

Theo ông Thắng, vấn đề quan trọng ở đây là nguồn vốn tại các khu công nghiệp. Sau đó mới là thị trường và kinh nghiệm quản lý, quản trị của các nhà đầu tư.

“Chúng ta phải xác định được nguồn vốn FDI trong thời gian tới như thế nào, dự báo nguồn vốn ra sao. Thực tiễn các nhà đầu tư nước ngoài đang trong xu thế đổ vốn vào Việt Nam nhưng tiếp nhận và sử dụng nguồn vốn đó như thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào chúng ta”, ông Thắng phát biểu.

Bàn về giải pháp cho bất động sản công nghiệp, ông Nam cho rằng trong bối cảnh ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Theo ông Nam, việc phát triển hạ tầng cần chú trọng hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.

Bên cạnh đó, cần minh bạch thông tin về thị trường bất động sản với những chính sách ổn định dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý an tâm cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

“Để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, Chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế”, ông Nam nói.

Ngoài ra, khi phát triển bất động sản công nghiệp cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng.