Bất động sản công nghiệp sẽ là yếu tố mới của thị trường năm 2019

Năm 2018 đang dần khép lại, ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản năm vừa qua và dự cảm về thị trường này năm 2019?

GS. Đặng Hùng Võ: Nếu nhìn 2017, thấy 2018, thị trường bất động sản tốt hơn thì theo đó, năm 2019 cũng tốt hơn rất nhiều, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng tăng bao nhiêu cũng không đủ, không cần lo bong bóng hay thừa cung, dư địa còn rất nhiều. Nhiều ý kiến cho rằng nên cấm condotel, tôi cho rằng đó là lo xa, chưa cần thiết.

Phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Các dự án như của Vingroup là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Chính giải pháp của Vingroup là giải pháp tốt cho chính sách nhà ở, bởi trong bối cảnh nhà ở bình dân thiếu, nhà ở xã hội ế như hiện nay thì Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng lại là giải pháp giãn khoảng cách trả để người dân có thêm điều kiện mua. Hiện tượng nhà ở bình dân của Vingroup là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý. Khả năng du nhập lao động kích thích thị trường bất động sản.

Theo ông cần phải thay đổi thế nào để phù hợp với thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là để các nhà đầu nước ngoài có thể tiếp cận với thị trường?

GS. Đặng Hùng Võ: Việc bán nhà ở cho người nước ngoài, theo tôi cũng phải có những chính sách thay đổi. Người nhiệt tình thì không dám, người dám lao vào thì chúng ta không chào đón.

Đồng thời, phải cân đối được được các sản phẩm mới là quan trọng. Vừa qua, sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp tăng nhưng không phải kỳ vọng như Luật Nhà ở 2014. Theo đó, phân khúc nhà ở bình dân thực sự đang có nhiều triển vọng. Cựu Thủ tướng Singapore Lý Quang Diệu từng nói: “Việt Nam phí phạm nhất là cơ hội”.

Chúng ta hiện nay kiểm lại xem Việt Nam có đủ điều kiện để các nước họ đến và lưu lại hay chưa? Khi không đủ điều kiện thì đương nhiên nhà đầu tư không vào. Bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là yếu tố mới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cơ hội tuyệt vời cho Việt Nam. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến Trung Quốc hay các nước khác. Đó là chuẩn bị đủ điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Triển vọng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là rất lớn.

Về sử dụng đất đai có 2 việc: Thứ nhất là sử dụng đất nông nghiệp có được dài lâu hay không. Thứ hai, bất động sản được sử dụng hỗn hợp: bất động sản văn phòng, căn hộ, cho thuê, nghỉ dưỡng... thì có chính sách như thế nào. Đúng là văn bản sửa luật mới đây không có từ nào về condotel, tôi cho rằng câu chuyện ở đây không phụ thuộc vào cái tên mà điều quan trọng là bất động sản hỗn hợp được sử dụng thế nào.

Nếu luồng vốn FDI dồn vào Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức. Nên chúng ta phải biết tận dụng cơ hội hay lại bỏ phí. Tôi không nói tín dụng là yếu nhưng phải nói tiền tiết kiệm trong dân không ai biết có bao nhiêu, nếu nguồn đó bỏ ra để mua bất động sản trong tương lai thì phải nói có rất nhiều tiềm năng.

Vậy thưa ông, Việt Nam cần phải làm gì để nắm bắt cơ hội này?

GS. Đặng Hùng Võ: Để tiếp đẩy mạnh thị trường bất động sản trong thời gian tới thì chính sách pháp luật cần phải được sửa tiếp tục, như thế này thì chưa hiệu quả, còn gần đây, qua quá trình có biến động trên thế giới ví dụ như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc, đáng ra những nhà quản lý thị trường bất động sản Việt Nam cần phải tích cực hơn nữa, phải coi đây là thời cơ của chúng ta, chứ không thể đứng nhìn, thấy có lợi thì ta nhận, mà ta phải tiến lên coi đây là một thời cơ.

Ví dụ, có thể nói đây là thời cơ để chúng ta đẩy bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại lên. Vì nhà đầu tư nước ngoài vào Trung Quốc phải chuyển hướng nên Việt Nam phải thẳng tiến lên để đón nhận chứ không thể chờ họ đến gõ cửa. Chúng ta phải biến cái chưa thành thời cơ để thành thời cơ, chứ không thể ngồi đợi và hé cửa nếu ai vào được thì tốt.

Tôi cho rằng Việt Nam phải tranh thủ coi như cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc là cơ hội, gần đây việc chuyển động FDI vào nước khác, và có thể lấy Đông Nam Á làm trung tâm, thì Việt Nam phải đứng lên làm ngọn cờ đầu. Chúng ta có thể thấy năm 2019, sẽ có chuyển động tốt về mặt bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại, như cơ sở bán lẻ, trung tâm thương mại và khu công nghiệp…

Với chính sách đưa du lịch trở thành nền kinh tế mũi nhọn, theo ông Việt Nam cần phải làm gì để thúc đẩy sự phát triển của bất động sản du lịch? Xin ông một vài đánh giá về thị trường này trong năm tới?

GS. Đặng Hùng Võ: Đầy là một phân khúc có triển vọng rất cao, gắn với chủ trương đưa du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn, song song với việc ấy thì chúng ta cũng đã làm nhiều chính sách để tăng trưởng du lịch, đặc biệt là hiện nay ví dụ như đưa ra các tiêu chí so sánh hiệu lực của hộ chiếu Việt Nam đang đứng ở đâu. Mình hiện chỉ xấp xỉ với nước Lào, trong khi có những loại hộ chiếu được đi gần như tất cả các nước trên thế giới, nhiều nhất là 198 nước như Nhật Bản.

Như vậy, chúng ta cần phải tiếp tục cởi bỏ rào cản để hội nhập, thu hút các nước đến với chúng ta, và chúng ta đi đến các nước, qua đây có thể thấy rằng chủ trương tăng trưởng du lịch của Việt Nam còn nhiều việc phải làm nữa, khi mà cầu du lịch tăng thì bất động sản du lịch tăng theo, và nhiều người có nói rằng sợ Condotel có vượt quá chăng, nhưng tôi cho rằng chuyện này chỉ bàn cho vui, còn tăng bao nhiêu thì chưa cần nghĩ đến chuyện nó có vượt quá cầu hay không, hiện nay vẫn còn thua cầu rất xa.

Vậy chính sách đất đại hiện nay liệu có phù hợp với sự phát triển hay chưa, có cần phải sửa đổi hay không?

GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, chính sách đất đai thứ nhất là câu chuyện thời hạn về sử dụng bất động sản, thứ hai là câu chuyện tiếp cận đất đai. Nhà nước thu hồi rồi đấu thầu hay không đấu thầu, đấu giá đất hiện này còn lủng củng. Làm thế để cơ chế giao dịch tự nguyện được thực hiện. Bao nhiêu chung cư cũ giờ vẫn chưa cải tạo được do vẫn vướng bởi quy định đồng thuận cư dân 100%. Cơ chế chuyển dịch đất đai cần được thay đổi, cụ thể là đồng thuận cộng đồng.

Bên cạnh đó, về tín dụng, tôi cho rằng vay tín dụng ở Việt Nam vẫn cao quá so với các nước. Tín dụng đương nhiên vẫn cần phải có nhưng mặt quản lý thì phải xem xét. Quản lý của ta còn yếu. Cơ chế thế chấp để vốn hóa bất động sản cũng có vấn đề. Giao dịch bất động sản trong tương lai dù có cơ chế bảo lãnh nhưng vẫn còn nhiều vấn đề. Hai vấn đề này cần tính thực tiễn cao hơn để tránh rủi ro cho người dân.

Xin cảm ơn ông!