“Bẫy nợ” từ trái phiếu đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản làm gì để sống sót?

Ảnh minh hoạ

Ngành bất động sản “lâm vào bẫy nợ”

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An, với 4.700 tỷ đồng trái phiếu đến kỳ đáo hạn, và CTCP Đầu Tư Kinh Doanh và Phát triển Đô thị Ngôi Sao Phương Nam (4.695 tỷ đồng) đang đứng trước nguy cơ lớn nếu không có biện pháp giải quyết nợ kịp thời. Cả hai đều bị xếp vào nhóm các công ty có nguy cơ vỡ nợ, do kết quả kinh doanh thua lỗ và hệ số nợ/vốn chủ sở hữu vượt quá ngưỡng an toàn.

Điều này cho thấy áp lực tài chính đang ngày càng tăng lên, không chỉ đối với những cái tên kể trên mà còn đối với hàng loạt doanh nghiệp khác như Vinhomes (2.160 tỷ đồng), Nam Long Group (950 tỷ đồng), hay các doanh nghiệp nhỏ hơn như CTCP Đầu Tư Bất Động Sản Hưng Lộc Phát (150 tỷ đồng), ABG Hà Nội (125 tỷ đồng). Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với những câu hỏi hóc búa: Làm sao để "sống sót"?

Khó khăn thanh khoản và khủng hoảng niềm tin

Bên cạnh những khó khăn về tài chính, vấn đề thanh khoản cũng đang khiến thị trường bất động sản lao đao. Theo dữ liệu từ CBRE, tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội trong năm 2024 đã giảm mạnh chỉ còn 30-40% so với năm 2023. Tình trạng này khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc bán bất động sản để thu hồi vốn, tạo ra một vòng luẩn quẩn: không thể thu hồi vốn - không thể thanh toán nợ.

Thêm vào đó, các ngân hàng cũng đang siết chặt tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng dành cho bất động sản trong năm 2024 đã giảm mạnh 7-8%, và dự báo sẽ tiếp tục duy trì mức thấp trong năm 2025. Điều này càng khiến các công ty khó có thể huy động vốn từ ngân hàng, tạo ra một bức tranh tối tăm cho ngành.

Rủi ro vỡ nợ: cái giá phải trả?

Với tình hình hiện tại, theo nhận định từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), nếu không có biện pháp kịp thời để thu hồi vốn, rất nhiều doanh nghiệp sẽ đối mặt với nguy cơ không thể thanh toán trái phiếu, và tình trạng vỡ nợ là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Theo ước tính, có đến 15-20% doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ vỡ nợ trong năm 2025 nếu không được tái cấu trúc nợ hoặc cải thiện thanh khoản.

Điều khiến nhiều chuyên gia bớt lo lắng là sự hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan chức năng. Chính phủ Việt Nam đã triển khai một loạt biện pháp hỗ trợ ngành bất động sản, từ việc giảm thuế VAT, gia hạn thời gian đáo hạn cho các trái phiếu, đến việc cung cấp các gói tín dụng ưu đãi. Các biện pháp này có thể giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng tính hiệu quả của chúng vẫn còn phụ thuộc vào việc triển khai thực tế.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, áp lực trái phiếu trong năm 2025 không phải là mối lo lớn. Tình trạng vỡ nợ là khó có thể xảy ra. Ông nhận định rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi tích cực. Các doanh nghiệp nếu có chiến lược tài chính vững mạnh và giảm giá sản phẩm khoảng 10%, có thể dễ dàng thu hồi vốn và bán được sản phẩm, thay vì giảm giá sâu ở mức 40-50% như trước đây.

Dù khó khăn hiện tại không thể phủ nhận, nhưng vẫn có những cơ hội tiềm ẩn. Các phân khúc bất động sản như nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn. Dự báo, trong năm 2025, thị trường nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội sẽ có sự phục hồi nhất định khi nhu cầu nhà ở vẫn còn rất cao, đặc biệt là ở phân khúc tầm trung.

Nhiều doanh nghiệp lớn, có chiến lược tài chính vững mạnh, cũng đã bắt đầu chuyển hướng để thích ứng với tình hình mới. Các giải pháp tái cấu trúc nợ, giảm giá bán và mở rộng các phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu của thị trường là những chiến lược họ đang thực hiện để cải thiện thanh khoản và tránh nguy cơ vỡ nợ.

Nhìn chung, bất động sản Việt Nam mặc dù đang đối diện với một giai đoạn khó khăn, nhưng không thiếu những tia hy vọng. Áp lực trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 là thử thách lớn, nhưng với sự hỗ trợ từ Chính phủ, chiến lược tài chính linh hoạt, và các cơ hội tái sinh từ thị trường, ngành bất động sản vẫn có thể vượt qua và phục hồi mạnh mẽ trong tương lai.